수원지방법원 2024타경40118. 경기도 이천시 안흥동 이천롯데캐슬골드스카이 101동 44층 4404호입니다. 2018.12.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물의 49층 중 44층에 자리한 아파트로, 감정평가상 방 3개, 거실, 주방·식당, 욕실 2개, 드레스룸 등을 갖춘 주거용 물건입니다.
소유자 이일동은 2019.04.29. 거래가액 348,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 추가 근저당과 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 권리의 수는 많지만 제시된 소멸 관계에 따르면 매각 후 매수인이 인수하는 등기상 권리는 없습니다.
다만 등기상 인수 0원과 점유·임대관계가 확인되었다는 것은 다른 문제입니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가 당시 이해관계인 부재로 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 임차인 부존재나 명도 부담 부재를 확정해서 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40118 (임의경매 · 등기상 여주지원 개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 구만리로 191, 101동 44층 4404호 (안흥동, 이천롯데캐슬골드스카이) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.97㎡ · 49층 건물 중 44층 |
| 이용상태 | 아파트 · 방 3개, 거실, 주방·식당, 욕실 2개, 드레스룸, 발코니, 세탁실 등 |
| 단지 규모 | 736세대 · 2018.12.28. 사용승인 |
| 소유자 | 이일동 (2019.04.29. 소유권이전 · 거래가액 348,000,000원) |
| 감정가 | 608,000,000원 |
| 최저매각가 | 425,600,000원 · 감정가 70% · 1회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구액 | 이명한 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
| 말소기준권리 | 2019.04.29. 을구 1번 · 하나은행 근저당권 · 채권최고액 292,600,000원 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 예상 인수액 | 0원 (제시된 권리·배당 분석 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대관계는 확인
말소기준은 2019.04.29. 설정된 하나은행의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 292,600,000원이며 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
이후 설정된 하나은행의 추가 근저당 70,400,000원, 구명자 명의로 설정된 근저당 50,000,000원, 이동은 명의로 설정된 근저당 77,000,000원도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하정화의 근저당 130,000,000원은 이미 등기부상 말소되었습니다.
구명자와 이동은 명의의 근저당권은 2024.09.09. 각각 이명한에게 이전되었습니다. 이후 이명한을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 이하나의 가압류 351,000,000원과 광주은행의 가압류 49,929,033원도 말소기준 이후 권리로서 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 시세 비교 — 감정가보다 최근 실거래가 중요하다
이천롯데캐슬골드스카이 동일 평형의 최근 실거래 12건을 비교합니다. 거래 시점은 2026년 4월부터 8월까지이며, 전용면적 84.97㎡ 및 85.0㎡ 거래를 포함합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 27층 | 469,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 10층 | 418,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 41층 | 465,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 21층 | 490,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 42층 | 440,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 9층 | 450,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 17층 | 425,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 21층 | 510,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 18층 | 440,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 31층 | 403,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 38층 | 420,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 32층 | 550,000,000원 |
| 최근 평균 | 동일 평형 | 12건 | 456,666,666원 |
최근 12개월 평균은 456,666,666원, 최신 거래가는 469,000,000원입니다. 현재 최저매각가 425,600,000원은 최근 평균의 93.2%이며 최신 거래가보다도 낮습니다.
반면 실거래 최저는 403,000,000원이고 최고는 550,000,000원으로, 동일 평형에서도 거래가격의 편차가 큽니다. 특히 2026년 6월에는 42층 물건이 440,000,000원, 2026년 8월에는 41층 물건이 465,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 44층이므로 이러한 고층 거래를 함께 검토하는 것이 유용합니다. 다만 층수만으로 개별 호수의 향, 조망 및 내부 상태에 따른 가격 차이를 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 425,600,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 나머지를 제시된 배당 순서대로 계산한 결과입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 추정했으므로 실제 피담보채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,656,000원 |
| 1. 을구 1번 · 하나은행 근저당 | 292,600,000원 | 292,600,000원 |
| 2. 을구 2번 · 하나은행 근저당 | 70,400,000원 | 70,400,000원 |
| 3. 을구 4번 · 구명자 설정 근저당 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 을구 5번 · 이동은 설정 근저당 | 77,000,000원 | 5,944,000원 |
| 5. 갑구 5번 · 이하나 가압류 | 351,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 · 광주은행 가압류 | 49,929,033원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 890,929,033원 | 418,944,000원 |
근저당권 채권최고액·가압류 청구금액 기준의 단순 추정입니다. 구명자 및 이동은 명의로 설정된 근저당권은 이명한에게 이전된 기록이 있으므로, 표의 명칭은 최초 설정 권리를 식별하기 위한 것입니다. 실제 배당권자와 배당액은 권리이전 및 실제 채권액을 반영하여 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 구조는 동일
제시된 회차별 최저매각가와 배당 추정치를 비교하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 425,600,000원 | 418,944,000원 | 471,985,033원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 297,920,000원 | 292,949,120원 | 597,979,913원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 208,544,000원 | 204,824,384원 | 686,104,649원 | 0원 |
현재 회차와 추가 유찰 가정에 따른 단순 시뮬레이션입니다. 실제 유찰 여부, 이후 매각기일 및 배당 결과를 확정하는 자료는 아닙니다. 인수액은 제시된 권리관계가 유지된다는 전제입니다.
유찰이 반복되면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제시된 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 유지됩니다. 다만 추가 유찰에 따른 가격 하락을 확정적으로 기대할 수는 없으므로 현재 회차의 가격과 실제 시장가격을 먼저 비교해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 이천시 안흥동 소재 이천온천지구 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 신흥 개발지대로 온천호텔, 주상복합, 일반아파트, 업무시설 및 나지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 시내 간선도로 인근으로 교통사정이 무난한 것으로 평가되었습니다. 남동측 왕복 6차선 포장도로 및 서측·남측·북측 왕복 3차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 2018.12.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 승강기 3대, 화재탐지 및 소화설비, 도시가스 개별난방설비와 위생설비가 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(안흥지구)에 해당합니다. 자연보전권역, 온천원보호지구, 수질보전특별대책지역 및 배출시설설치제한지역 등도 지정되어 있습니다.
- 토지. 주상복합아파트 부지로 이용 중이며 인접지와 등고 평탄합니다. 토지면적은 12,849.4㎡, 공시지가는 3,040,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 내부는 건축물대장상 도면과 주민 탐문사항 및 평가선례 등을 참조하여 평가되었습니다.
- 환금성. 736세대 규모로 최근 동일 평형 실거래가 확인됩니다. 다만 최근 12건의 거래가격이 403,000,000원부터 550,000,000원까지 분포하므로 개별 호수의 층·향·상태에 따른 적정 매각가격을 별도로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준 확인. 감정가 608,000,000원보다 최근 12개월 평균 456,666,666원과 최신 거래가 469,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요. 현재 최저가는 평균의 93.2%입니다.
- 고층 실거래 비교. 본건은 44층입니다. 41층 465,000,000원, 42층 440,000,000원 거래를 함께 비교하고 실제 조망·향·내부 상태에 따른 차이를 확인하세요.
- 임대관계 조사. 임차인 신고 내역이 없더라도 임대관계는 미상입니다. 점유자, 전입세대, 계약관계와 보증금, 확정일자를 확인한 후 대항력 및 인수 여부를 판단하세요.
- 권리이전 확인. 구명자 및 이동은 명의의 근저당권이 이명한에게 이전된 관계를 등기 원본과 대조하세요. 배당 추정표의 최초 설정자 명칭과 실제 배당권자를 혼동하지 않아야 합니다.
- 채권최고액과 실제 채무 구분. 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 예상배당과 실제 배당은 다를 수 있습니다. 배당부족액 471,985,033원을 매수인 인수액으로 계산하지 마세요.
- 명도 및 관리비. 실제 점유 상태와 명도 가능 여부를 확인하고 미납 관리비, 특히 공용부분 관리비 관련 부담을 관리사무소에 확인하세요.
- 매각 원본 확인. 매각기일 2026.09.30. 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 대조하고 매각조건의 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “감정가 할인보다 실거래와 점유 확인”
이천롯데캐슬골드스카이 4404호는 1회 유찰되어 최저매각가가 425,600,000원으로 낮아졌습니다. 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 456,666,666원의 93.2%이고, 최신 거래가 469,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 최저가에는 최근 실거래 기준의 가격 차이가 존재합니다.
권리 측면에서는 2019년 하나은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당과 가압류가 소멸하는 구조이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자들에게 상당한 미배당이 발생하지만 이를 매수인 인수금으로 합산할 필요는 없습니다.
그러나 감정평가 당시 임대관계가 확인되지 않았으므로 임차인 부존재나 명도 부담 부재를 확정할 수는 없습니다. 특히 실제 낙찰가가 올라가면 최근 시세 대비 가격 차이도 줄어듭니다.
결론적으로 등기상 권리 구조는 인수 0원, 가격은 최근 시세 대비 93.2%인 물건입니다. 입찰 판단의 핵심은 실제 점유·임대관계 확인과 적정 응찰가 설정입니다. 감정가 대비 할인율만을 근거로 판단하기보다는 최근 실거래와 권리 원본을 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
