인천지방법원 2025타경514765. 부평동 레인보우캐슬 6층 602호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 권영만이고 2021.03.29. 매매로 261,000,000원에 취득했습니다. 등기부에 남아 있는 담보권보다 더 중요한 것은 그보다 앞선 시점부터 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 김효진은 2021.02.20. 임대차계약, 2021.03.02. 확정일자, 2021.03.22. 주민등록·점유를 갖췄고 보증금은 261,000,000원입니다.
현재 말소기준은 2022.05.04. 동안산세무서장의 압류입니다. 김효진의 주민등록·점유는 그보다 앞선 2021.03.22.이므로 대항력이 있습니다. 임차권등기 자체는 2023.04.17. 이루어졌지만 대항력 판단의 핵심 시점은 그 이전의 주민등록·점유입니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514765 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 119-11 레인보우캐슬 6층 602호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 부흥북로96번길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 권영만 (2021.03.29. 매매 · 거래가액 261,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 261,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
농협은행의 2017.08.02. 근저당권 180,000,000원은 2021.03.22. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.05.04. 국세 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 2,071,000,000원, 2025.03.24. 국세 압류, 2025.12.16. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 현황
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효진 | 6층 602호 74.57㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.22 확정일자 2021.03.02 | 261,000,000원 | 있음 | 있음 | 34,034,000원 가능 |
| 조민기 | 확인된 점유 | 2024.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 박윤정 | 602호 · 사무실 | 2024.08.27 | 보증금 미상 월 850,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
실제 임차·점유자로 확인되는 사람은 3명입니다. 조민기와 박윤정은 전입 시점이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 보증금 미상이라는 사정만으로 매수인 승계액을 더해 계산해서는 안 됩니다. 반면 김효진은 대항력과 우선변제권이 모두 있어 별도로 봐야 합니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 최저가만 내려다보면 안 됩니다. 현재 회차 매각가 231,000,000원에서 집행비용 4,034,000원을 먼저 제하면 김효진에게 배당 가능한 금액은 226,966,000원이고, 보증금 중 34,034,000원이 남습니다. 그래서 매수인의 보수적 실질취득은 231,000,000원 + 34,034,000원 = 265,034,000원입니다.
| 회차 | 낙찰가 | 룰상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 231,000,000원 | 34,034,000원 | 265,034,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 184,800,000원 | 79,587,200원 | 264,387,200원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 147,840,000원 | 116,029,760원 | 263,869,760원 |
즉 최저가가 231,000,000원에서 184,800,000원, 다시 147,840,000원으로 내려가더라도 미배당 인수액이 34,034,000원 → 79,587,200원 → 116,029,760원으로 커집니다. 실질취득은 약 263,869,760원~265,034,000원 범위에 머뭅니다. 유찰 자체가 곧 가격 메리트가 되는 물건이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 1. 임차인 김효진 보증금 | 261,000,000원 | 226,966,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 261,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당액은 34,034,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당 순위에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평중학교 남동측 약 200미터 지점으로, 주변에는 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물의 6층 602호이며, 급·배수·위생·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김효진 대항력 확인. 주민등록·점유 2021.03.22., 확정일자 2021.03.02., 보증금 261,000,000원이라는 선순위 임차관계를 최우선으로 봐야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기까지 포함하는지 확인해야 인수 0원 판단이 가능합니다.
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 판단. 신건 기준 231,000,000원이 아니라 룰상 인수액을 포함한 265,034,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 실질취득 264,387,200원, 2회 유찰 시 263,869,760원으로 낙찰가만큼 총비용이 내려가지 않습니다.
- 조민기·박윤정 점유 확인. 대항력은 없지만 실제 점유와 명도 상태는 별개이므로 현장 점유관계를 확인해야 합니다.
- 박윤정 사무실 사용. 602호를 사무실로 사용하고 월 850,000원의 차임이 확인되므로 실제 인도 상태와 계약관계를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “2.31억짜리 신건”으로 보면 안 된다
이 사건을 최저가 231,000,000원의 신건 오피스텔로만 보면 핵심을 놓칩니다. 김효진의 보증금은 261,000,000원이고 대항력·우선변제권이 모두 있습니다. 현재 회차 기준 예상배당은 226,966,000원에 그쳐 34,034,000원의 미배당액이 남고, 보수적 실질취득은 265,034,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 룰상 인수액은 79,587,200원, 2회 유찰 시 116,029,760원으로 늘어 실질취득은 각각 264,387,200원, 263,869,760원에 머뭅니다. 따라서 이 물건은 최저가가 내려갈수록 싸지는 일반적인 경매 구조가 아닙니다. HUG의 말소동의 확약서가 실제로 대항력 포기까지 담고 있는지가 결론을 바꿀 수 있는 핵심 문서이며, 그 확인 전에는 인수 0원으로 계산하지 않는 것이 안전합니다.
