수원지방법원 2024타경41364. 이천시 장호원읍 장호원리 34-6의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택 등으로 이용 중이고, 목록2는 공부상 ‘공장’이지만 현재는 주거용으로 이용되고 있습니다. 토지는 433.0㎡, 지목 ‘대’, 제2종일반주거지역입니다.
권리의 기준점은 2020.04.03. 파주연천축산업협동조합 근저당권 234,000,000원입니다. 그 뒤의 이명숙 근저당 52,000,000원, 손동희 근저당 260,000,000원과 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 후순위 권리보다 말소기준보다 앞선 점유·전입관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경41364 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 장호원읍 장호원리 34-6 · 장감로77번길 14-19 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 단독주택 등으로 이용 중 |
| 토지 | 433.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김희우 |
| 감정가 / 최저가 | 532,707,560원 / 372,895,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 203,794,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
말소기준권리는 2020.04.03. 설정된 파주연천축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 234,000,000원이며 공동담보로 같은 장호원리 34-6 토지가 기재돼 있습니다. 2025.05.22. 이 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 6명, 선순위 전입 4명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허진호 | 1995.09.02 | 미상 | - | 가능·미상 | 2025.01.06 | 금액 미상 · 인수 가능성 |
| 박태희 | 1999.04.12 | 13,000,000원 | - | 대항력 有 | 2024.12.10 | 13,000,000원 전액 인수 |
| 이이자 | 2017.09.04 | 3,000,000원 | 150,000원 | 대항력 有 | 2024.12.18 | 3,000,000원 전액 인수 |
| 여진영 | 2009.03.25 | 미상 | - | 가능·미상 | 확인 필요 | 금액 미상 · 인수 가능성 |
| 채인순 | 2021.01.13 | 미상 | - | 대항력 없음 | 2024.12.05 | 말소기준 이후 전입 |
| 장성진 | 2024.02.27 | 3,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 | 2024.12.18 | 말소기준 이후 전입 |
배당 시뮬레이션에서 박태희의 13,000,000원과 이이자의 3,000,000원은 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 372,895,000원에 두 보증금만 더해도 확인 가능한 실질취득액은 388,895,000원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%와 ‘시세보다 싸다’는 다른 말
현재 최저매각가는 372,895,000원으로 감정가 532,707,560원의 70% 회차입니다. 그러나 이 사건에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 확인된 인수액 16,000,000원을 더한 실질취득 확정분만 해도 388,895,000원이고, 보증금 미상 선순위 전입자 2명의 위험은 이 금액에 포함되지 않습니다.
또한 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 공시지가 555,800원/㎡와 감정가는 참고자료일 뿐, 최근 거래가격을 대신하는 시세 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 372,895,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,020,530원 |
| 인수 · 박태희 보증금 | 13,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이이자 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 파주연천축산업협동조합 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이명숙 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 4. 근저당 · 손동희 | 260,000,000원 | 80,874,470원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 채권액 합계 546,000,000원 중 예상배당은 366,874,470원, 미배당은 179,125,530원입니다. 박태희·이이자 보증금 합계 16,000,000원은 배당에서 지급되지 않고 매수인 인수로 반영된 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 건물·토지와 매각조건
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 부대시설 포함. 지상 담장·대문시설·마당 포장시설 등이 평가와 매각에 포함됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택 등으로 이용 중이며, 목록2는 공부상 ‘공장’이지만 현황은 주거용입니다.
- 부속건물 면적 차이. 목록2 부속건물인 단층공장은 등기사항전부증명서상 52.13㎡, 일반건축물대장상 52.63㎡이며, 평가는 건축물대장 면적과 적용단가 232,000원을 기준으로 1회 기일 최저매각가격을 산정했습니다.
- 건물 구조. 세멘벽돌조 스레트지붕 1층 및 2층으로, 일반건축물대장상 사용승인일은 1990.09.04.입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 장호원1리마을회관 북서측 인근이며 기존주택 등을 포함하는 주거지가 소재합니다. 주위환경과 생활편의시설 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로에 버스정류장이 있어 전체적인 대중교통사정은 보통입니다.
- 토지. 433.0㎡의 ‘대’로 주상용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 허진호 보증금 확인. 1995.09.02. 전입으로 말소기준보다 빠르며 보증금이 미상입니다. 배당요구일은 2025.01.06.입니다.
- 여진영 점유·보증금 확인. 2009.03.25. 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 확정 인수 16,000,000원 반영. 박태희 13,000,000원과 이이자 3,000,000원은 현재 배당 시뮬레이션상 전액 매수인 인수입니다.
- 최저가와 실질취득액 구분. 현재 최저가는 372,895,000원이지만 확인된 인수액까지 더한 금액은 388,895,000원이며, 보증금 미상분은 여기에 포함되지 않습니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 자료 없이 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 경쟁력을 판단하지 말고 주변 토지·주택의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 공부와 현황 대조. 공부상 공장인 목록2가 현황 주거용으로 이용 중이고 부속건물 면적도 등기와 건축물대장이 다르므로 현장·건축물대장·매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 확인할 것은 ‘인수액의 상한’
이 사건은 한 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 70%로 내려왔지만, 단순히 “30% 내려왔으니 싸다”고 볼 수 있는 사건이 아닙니다. 박태희·이이자의 보증금 16,000,000원은 이미 매수인 인수로 반영돼 있고, 그보다 앞서 전입한 허진호·여진영의 보증금은 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 확인 가능한 실질취득액 388,895,000원은 최종액이 아니라 최소한의 확인분에 가깝습니다. 실거래 시세도 확인되지 않은 상태이므로 가격 메리트 판단까지 서두를 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 선순위 전입자들의 실제 임대차계약, 보증금, 점유관계와 인수액을 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.
