수원지방법원 2024타경41364. 이천시 장호원읍 장호원리 34-6 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 433.0㎡이며 감정평가상 건물은 단독주택 등으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 목록2가 공부상 공장이나 현황은 주거용으로 이용 중이라고 적혀 있고, 제시외 건물과 지상 담장·대문시설·마당포장시설도 평가 및 매각에 포함됩니다.
등기상 현재 소유자는 김희우이며 2020.04.03. 대물변제로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 파주연천축산업협동조합의 채권최고액 234,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 존속하는 이명숙 52,000,000원 근저당과 손동희 260,000,000원 근저당, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 후순위 담보권이 아니라 말소기준보다 앞선 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경41364 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 장호원읍 장호원리 34-6 · 경기도 이천시 장호원읍 장감로77번길 14-19 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 현황 단독주택 등 · 목록2 공부상 공장, 현황 주거용 |
| 토지 | 433.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김희우 · 2020.04.03. 대물변제 |
| 감정가 / 최저가 | 532,707,560원 / 532,707,560원 (신건) |
| 청구액 | 203,794,840원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 선순위 임차인이 핵심
1995.10.24. 매괴신용협동조합 근저당과 2003.05.14. 과거 임의경매는 2004.03.15. 임의경매 매각을 거쳐 이미 말소됐습니다. 2016.03.10. 길병필의 주택임차권 8,000,000원도 2016.09.05. 해제로 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2020.04.03. 설정된 파주연천축산업협동조합 근저당입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 확인 인수 16,000,000원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허진호 | 1995.09.02 | 보증금 미상 | 2025.01.06 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 박태희 | 1999.04.12 | 13,000,000원 | 2024.12.10 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 아님 |
| 여진영 | 2009.03.25 | 보증금 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 이이자 | 2017.09.04 | 3,000,000원 / 150,000원 | 2024.12.18 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 아님 |
| 채인순 | 2021.01.13 | 보증금 미상 | 2024.12.05 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 장성진 | 2024.02.27 | 3,000,000원 / 200,000원 | 2024.12.18 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 532,707,560원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,727,076원 |
| 인수 · 박태희 보증금 | 13,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이이자 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 파주연천축산업협동조합 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이명숙 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 4. 근저당 · 손동희 | 260,000,000원 | 238,980,484원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 546,000,000원 중 524,980,484원이 배당되고 미배당은 21,019,516원입니다. 박태희·이이자 보증금 16,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 최저가가 내려가도 임차 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 532,707,560원 | 524,980,484원 | 21,019,516원 | 16,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 426,166,048원 | 419,504,388원 | 126,495,612원 | 16,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 340,932,838원 | 335,359,778원 | 210,640,222원 | 16,000,000원 |
유찰되면 매각가격은 내려가지만, 배당표상 박태희·이이자의 확인 인수액 16,000,000원은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 동일합니다. 더 중요한 것은 허진호·여진영의 미상 보증금입니다. 이 금액이 확정되지 않은 상태에서는 최저가 하락만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
⑤ 건물·토지 체크포인트 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택 등으로 이용 중이며, 목록2는 공부상 공장이나 현황은 주거용입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고 지상 담장·대문시설·마당포장시설도 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 부속건물 면적. 목록2 부속건물인 단층공장은 등기사항전부증명서상 52.13㎡, 일반건축물대장상 52.63㎡이며 52.63㎡를 기준으로 평가됐습니다.
- 토지. 433.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 입지. 장호원1리마을회관 북서측 인근의 기존주택 등을 포함한 주거지로, 생활편의시설 접근성은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역·폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
- 공시지가. 555,800원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 허진호·여진영 보증금 확인. 두 사람은 말소기준보다 앞선 전입이지만 보증금이 확인되지 않습니다. 실제 인수액을 확정해야 합니다.
- 박태희·이이자 인수 반영. 배당표상 13,000,000원과 3,000,000원은 매수인이 전액 인수합니다. 낙찰가에 16,000,000원을 더해 자금계획을 잡아야 합니다.
- 채인순·장성진 구분. 각각 2021.01.13., 2024.02.27. 전입으로 2020.04.03. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 공부와 현황 확인. 목록2는 공부상 공장, 현황 주거용이므로 이용상태와 건축물 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 포함 범위 확인. 제시외 건물, 담장·대문시설·마당포장시설이 일괄매각에 포함됩니다.
- 근저당권 이전 확인. 2020.04.03. 설정된 말소기준 근저당은 2025.05.22. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있으므로 채권자·배당관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 배당 미반영 항목 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 최종 배당요구·매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 먼저 미상 인수액을 확정해야 한다”
말소기준 이후의 담보권은 정리되는 구조지만, 이 사건은 임차관계 때문에 단순하지 않습니다. 박태희·이이자의 보증금 16,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산돼 있고, 허진호·여진영은 말소기준 이전 전입이면서 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 신건 기준으로도 실질취득은 548,707,560원 이상이며, 미상 보증금이 확인되기 전까지 상한을 확정할 수 없습니다.
여기에 공부상 공장·현황 주거용의 차이, 제시외 건물 포함, 기타 + 토지 일괄매각이라는 특성까지 겹칩니다. 후순위 권리는 소멸하지만 선순위 임차 위험은 남는다. 이 사건에서 가장 먼저 확인할 것은 유찰 폭이 아니라 허진호·여진영의 실제 임대차관계와 보증금입니다.
