수원지방법원 2025타경31096. 사건 용도는 연립주택과 토지가 결합된 일괄매각이고, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 등기상 확인되는 건물은 양평군 옥천면 용천리 245 제1호, 도로명은 용천로 136-12이며 소유자는 유희열입니다. 현재 말소기준권리는 2016년 5월 26일 설정된 양평농업협동조합 근저당권 520,000,000원입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있고, 경매개시결정 역시 후순위로 소멸합니다.
권리표만 보면 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 하지만 경매 실무에서는 권리 인수 0원과 입찰 리스크 0은 같은 뜻이 아닙니다. 이 사건은 목록별 성격이 섞여 있고, 일부 농지는 농지취득자격증명이 요구되며, 목록 3은 지분 매각입니다. 여기에 목록 7 건물은 등기사항증명서와 건축물대장 사이에 구조와 면적 차이가 있어 현황 기준으로 평가됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31096 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 옥천면 용천리 231-2 |
| 등기 건물 | 경기도 양평군 옥천면 용천리 245 제1호 · 경기도 양평군 옥천면 용천로 136-12 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 소유자 | 유희열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,518,396,040원 / 2,462,877,000원 (1회 유찰·70%) |
| 청구액 | 932,322,309원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2016.05.26. 을구 6번 양평농업협동조합 근저당권 520,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2024.12.18. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.04.01. 농업협동조합자산관리회사를 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 계산상 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 30% 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 2,462,877,000원으로 감정가 3,518,396,040원의 70%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 토지와 건물이 함께 묶인 데다 농지·지분·공부차이까지 있어, 단순 주택 실거래와 동일선상에서 가격을 비교하기도 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 2,462,877,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 1,724,013,900원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 1,206,809,730원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,462,877,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 27,028,770원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 양평농업협동조합 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,915,848,230원 |
현재 최저매각가 기준 근저당 채권최고액 520,000,000원은 전액 배당되고, 계산상 미배당액과 매수인 인수액은 0원입니다. 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산입니다.
④ 매각조건 — 이 사건의 실제 난점
- 일괄매각. 여러 목록을 하나의 매각 단위로 취득하는 조건입니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1·2·4는 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 매각허가결정 시까지 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않는 조건입니다.
- 지분 매각. 목록 3은 전체 소유권이 아니라 지분 매각입니다. 취득 범위와 다른 공유관계의 확인이 필수입니다.
- 목록 7 공부 차이. 등기사항증명서에는 조적조 90.98㎡, 일반건축물대장에는 연와조 84.8㎡로 표시돼 있으나 현황조사에서는 조적조 90.98㎡로 확인됐고 이를 기준으로 평가했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양평군 옥천면 용천리 소재 용천1교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으나 운행횟수와 배차간격을 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편합니다.
- 건물. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 조적조 슬라브지붕 1층 건물입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제공된 토지 표본은 답 1,352㎡, 평지·부정형·세로한면(가), 공시지가 113,700원/㎡이며 계획관리지역입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·하수처리구역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 환금성. 단독주택·농지·임야가 섞인 지역이고 대중교통이 다소 불편하며, 일괄매각·농지·지분 조건까지 겹쳐 일반적인 아파트형 물건보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록 1·2·4에 대해 매각허가결정 시까지 농지취득자격증명을 실제로 제출할 수 있는지 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 지분 범위 확인. 목록 3의 정확한 지분과 공유관계를 등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 목록별 현황 대조. 사건 주소, 각 목록의 지번·건물, 실제 현황을 개별적으로 맞춰 일괄매각 범위를 확인해야 합니다.
- 목록 7 면적·구조 차이. 등기 90.98㎡·조적조와 건축물대장 84.8㎡·연와조 차이의 행정·사용상 영향을 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 전제하지 말고, 토지·건물 각 구성의 현장가치를 따로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어가면 안 되는 물건
이 사건의 권리관계는 비교적 명료합니다. 말소기준 근저당 520,000,000원과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 그보다 농취증, 일부 지분, 공부와 현황 차이, 일괄매각 범위가 더 중요합니다.
현재 최저가는 2,462,877,000원으로 감정가보다 30% 낮아졌지만, 이를 받쳐줄 최근 실거래 시세가 없습니다. 따라서 결론은 “30% 싸졌다”가 아니라, 권리 인수는 없지만 매각조건과 물건 구성 확인 없이는 가격 판단도 끝나지 않는다입니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 조건은 입찰 전 반드시 선행 검토해야 할 핵심입니다.
