수원지방법원 2025타경31096. 사건 용도는 연립주택 + 토지이고, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 유희열 단독소유이며, 현재 계산된 말소기준권리는 2016.05.26. 양평농업협동조합 근저당권 520,000,000원입니다. 이 권리와 2025.04.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건은 “인수 0원 = 간단한 물건”으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에 일괄매각, 목록 1·2·4 농지취득자격증명 필요, 목록 3 지분매각, 그리고 목록 7 건물의 등기사항증명서와 일반건축물대장 면적·구조 차이가 함께 기재되어 있습니다. 특히 농지취득자격증명을 매각허가결정시까지 제출하지 않을 경우 매수보증금을 반환하지 않는다는 조건은 입찰 전 선확인이 필요한 핵심사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31096 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 옥천면 용천리 231-2 |
| 등기부 부동산 | 경기도 양평군 옥천면 용천리 245 제1호 · 경기도 양평군 옥천면 용천로 136-12 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 유희열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,518,396,040원 / 3,518,396,040원 (신건) |
| 청구액 | 932,322,309원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 핵심 | 일괄매각 · 목록 1·2·4 농지취득자격증명 필요 · 목록 3 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
현재 계산된 말소기준권리는 을구 6번 양평농업협동조합 근저당권으로, 2016.05.26. 설정되고 채권최고액은 520,000,000원입니다. 2024.12.18. 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전되었고, 2025.04.01. 농업협동조합자산관리회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 예상배당표는 이 근저당권을 전액 배당하는 구조이며 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 3,518,396,040원 또는 신건 최저가 3,518,396,040원이 시세보다 저렴한지 여부는 판단할 근거가 없습니다. 권리상 인수액이 0원이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 비율 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 100% | 3,518,396,040원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 80% | 2,814,716,832원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 64% | 2,251,773,465원 | 0원 | 0원 |
세 시나리오 모두 계산상 근저당 채권 520,000,000원은 전액 배당되고 미배당액과 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이것은 권리 부담 시나리오일 뿐 가격 적정성 판단이 아닙니다. 시세자료가 없으므로 80%나 64%까지 내려간다는 사실만으로 가격이 싸다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,518,396,040원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 37,583,960원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 양평농업협동조합 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,960,812,080원 |
집행비용은 약 매각가의 1.1% 추정치이며, 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 예상배당 기준 채권자 부족액은 0원, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 양평군 옥천면 용천리 ‘용천1교’ 북동측 인근이며, 주위는 단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으나 운행횟수·배차간격을 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편합니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며 조적조 슬라브지붕 1층, 치장벽돌쌓기 외벽, 벽지도배 및 일부 타일 마감, 알루미늄 샷시창호입니다.
- 설비. 위생 급배수설비와 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,352.0㎡, 지목 및 이용상황은 답, 평지·부정형, 세로한면(가), 공시지가 113,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·하수처리구역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 환금성 판단. 단독주택·농경지·임야가 혼재하고 대중교통 이용이 다소 불편하며, 일괄매각에 농지취득자격증명과 지분매각이 함께 있어 일반 주거용 물건보다 입찰조건 확인 항목이 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·2·4의 증명서를 매각허가결정시까지 제출할 수 있는지 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는 조건입니다.
- 지분매각. 목록 3이 지분 매각이므로 매각 대상 범위와 실제 이용관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각. 여러 목록을 묶어 매각하는 사건이므로 개별 토지·건물별 권리와 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 목록 7 공부 차이. 등기사항증명서의 조적조 90.98㎡와 일반건축물대장의 연와조 84.8㎡ 차이를 확인하고, 현황조사가 조적조 90.98㎡를 기준으로 평가했다는 점을 대조해야 합니다.
- 임대차·점유. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 임대차 유무를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 3,518,396,040원의 시세 적정성을 판단할 수 없습니다. 별도 현장·시세 검증 없이 신건 가격이 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 근저당권 이전, 경매개시결정 및 공동담보 범위를 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 농취증과 매각범위가 먼저다
예상배당만 보면 이 사건은 단순합니다. 신건 매각가 3,518,396,040원에서 집행비용과 520,000,000원 근저당권을 전액 배당하고도 잔여가 남으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 입찰 판단의 난도는 낮지 않습니다.
목록 1·2·4의 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 목록 3의 지분매각, 목록 7의 구조·면적 공부 차이, 그리고 임대관계 미상이라는 확인사항이 동시에 존재합니다. 더구나 비교 실거래 자료가 없어 신건 3,518,396,040원의 가격 메리트도 검증할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원이나, 입찰조건·매각범위·가격 검증을 완료하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
