수원지방법원 2025타경31269. 이천시 송정동 송정다울3차 1동 701호로, 공부상 용도는 다세대이며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 사건의 핵심은 2019년부터 대항요건을 갖춘 박창현의 임차보증금 108,000,000원입니다. 등기부상 임차권은 2023.05.31. 등기됐고, 전입 2019.04.25., 점유개시 2019.04.30., 확정일자 2019.04.11.이 확인됩니다.
원래 배당계산만 보면 현재 최저가 81,900,000원에서 집행비용 1,874,200원을 제외한 80,025,800원이 임차보증금에 배당되고, 27,974,200원이 부족합니다. 대항력 있는 임차인의 통상 구조라면 이 부족분이 매수인 인수로 이어지지만, 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.04.16. 제출한 확약서에서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 박창현 임차권 관련 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31269 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 송정동 375-61 송정다울3차 1동 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 8층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 손재현 · 2021.11.19. 매매 · 거래가액 108,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 81,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 108,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약이 핵심
이 사건에서 선언된 말소기준은 2025.05.22. 강제경매개시결정입니다. 박창현의 주택임차권은 그보다 앞선 임대차계약·전입·확정일자를 갖고 있어 원칙적으로는 선순위 대항력 임차권에 해당합니다. 반면 2025.06.12. 이천시 압류는 경매개시결정 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 확인 대상은 2명
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박창현 | 2019.04.25. / 2019.04.11. | 108,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 주택도시보증공사 확약 · 실질 인수 0원 |
| EGAMOV SOKHIB TULKINOVICH | 2025.03.25. / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
박창현은 등기부 임차권등기와 매각물건명세서로 보증금 108,000,000원 및 우선변제권 행사가 확인되고, 해당 반환채권은 주택도시보증공사가 승계한 상태입니다. 이 승계는 별도의 두 번째 보증금이 아니므로 108,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다. 별도로 현황조사에서 확인된 EGAMOV SOKHIB TULKINOVICH가 있어 확인 대상 점유자는 총 2명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,874,200원 |
| 1. 임차인 박창현 보증금 | 108,000,000원 | 80,025,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 108,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당계산상 박창현 보증금 부족분은 27,974,200원입니다. 그러나 2026.04.16. 확약서 때문에 이 부족분은 박창현 임차권에 관해서는 매수인에게 실질 승계되지 않습니다. 별도 점유자의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에 수치로 반영할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 핵심은 미상 점유자
| 회차 | 매각가 | 룰상 박창현 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 81,900,000원 | 27,974,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 57,330,000원 | 52,101,940원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 40,131,000원 | 68,991,358원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 박창현 보증금 미배당액이 커져 실질취득비용이 크게 낮아지지 않는 구조였을 것입니다. 하지만 이 사건은 확약으로 해당 임차권의 잔존 청구가 차단돼 있으므로, 위 수치는 원래 배당규칙상 발생하는 부족분을 보여주는 참고치입니다. 실제 입찰 판단에서는 이 금액보다 확약 밖 점유자의 미확인 보증금이 더 중요한 변수입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 송정초등학교 동측 인근의 송정다울3차에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔, 학교 및 공원 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 다세대이고 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 7층 701호이며, 위생·급배수·보일러난방·엘리베이터· 출입구 보안개폐 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북측 일부가 폭 5~6미터 정도의 포장 진입로에 접하고, 장방형 토지를 평탄하게 조성해 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 교육환경 보호 관련 상대보호구역, 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.16. 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. EGAMOV SOKHIB TULKINOVICH의 실제 임대차계약, 보증금, 점유권원, 확정일자 및 배당요구 여부가 가장 중요한 미확인 사항입니다.
- 박창현 부족분을 중복 인수로 계산하지 말 것. 룰상 27,974,200원이 부족하지만 확약이 유효하게 적용되는 한 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
- 시세 확인. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 81,900,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 용도 확인. 공부상 다세대와 감정평가상 오피스텔 이용상태가 함께 나타나므로, 실제 사용상태와 관련 행정·대출 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 인수는 풀렸지만, 미상 위험까지 사라진 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 박창현 보증금 108,000,000원이지만, 2026.04.16. 확약이 대항력 포기와 잔존 보증금 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 명확히 담고 있어 그 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 그래서 배당표에 나타나는 27,974,200원의 부족분만 보고 인수형 경매라고 판단하면 정확하지 않습니다.
반대로 이것만 보고 권리위험이 모두 끝났다고 봐서도 안 됩니다. 별도 점유자인 EGAMOV SOKHIB TULKINOVICH는 말소기준인 2025.05.22.보다 앞선 2025.03.25. 전입이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 시세자료도 없어 현재 최저가 81,900,000원의 가격 메리트를 검증할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 주된 선순위 임차권은 확약으로 정리됐지만, 확약 밖 점유관계 확인이 남아 있는 사건으로 보는 것이 핵심입니다.
