인천지방법원 2026타경500079. 마전동 중앙이클래스20차 101동 2층 203호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립)이고, 전용면적은 65.71㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 구본원이며 2021.06.03. 거래가액 218,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 과거 부평농업협동조합 근저당 162,000,000원과 신한은행 근저당 138,600,000원은 모두 이미 말소됐고, 이번 경매에서 기준이 되는 권리는 2026.01.07. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
문제는 기준권리보다 앞선 점유·임차권입니다. 정경진은 2022.07.20. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.07.01., 보증금은 280,000,000원입니다. 2024.08.09. 주택임차권등기도 마쳤습니다. 원칙대로라면 신건 매각가 240,000,000원에서 배당 후 부족분 44,160,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 이 임차권에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 정경진에 대한 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
반면 최춘식은 2025.08.01. 전입으로 기준권리인 2026.01.07.보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 최춘식을 단정적으로 “대항력 있는 임차인”이라고 처리할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 정경진에 대한 확약이 최춘식에게까지 확대되는 것은 아니므로, 이 물건의 실질취득액은 현재 확인 가능한 최소 240,000,000원에 최춘식 관련 미상 인수액이 더해질 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1026-3 중앙이클래스20차 101동 2층203호 |
| 용도 / 전용 | 근린주택 · 도시형생활주택(단지형연립) · 전용 65.71㎡ · 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 구본원 (2021.06.03. 매매 · 거래가액 218,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2016.09.23 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차관계가 핵심
② 임차인 분석 — 확약 적용 대상과 미상 위험을 분리
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최춘식 | 2025.08.01. / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정경진 | 2022.07.20. / 2022.07.01. | 280,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 시세보다 높다
중앙E클래스20차는 24세대, 사용승인일 2016.09.23.입니다. 확인된 거래는 2024.06. 170,000,000원, 2023.07. 175,000,000원, 2021.06. 218,000,000원입니다. 전체 평균은 187,666,666원이지만 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 65.85㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2023.07 | 65.71㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2021.06 | 65.71㎡ | 2 | 218,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.71㎡ | 2건 | 172,500,000원 |
최저매각가 240,000,000원은 최근 12개월 평균 172,500,000원의 139.1%입니다. 최신 거래는 170,000,000원이고, 최근 가격 흐름은 이전 구간 대비 -20.9%입니다. 따라서 전체 평균 187,666,666원이나 과거 최고 거래 218,000,000원을 근거로 신건 가격을 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 현재 최저가는 최근 시세 이상이고, 최춘식의 미상 인수 가능성까지 고려하면 실질취득 부담은 240,000,000원보다 커질 수 있습니다.
④ 배당 구조와 확약 효과 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 정경진 보증금 | 280,000,000원 | 235,840,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 원계산에서는 정경진의 보증금 부족분 44,160,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 정경진 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 정경진에 대한 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 다만 최춘식 보증금은 미상이라 별도 위험이 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 정경진 인수 계산 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 240,000,000원 | 44,160,000원 | 정경진 0원 · 최춘식 미상 |
| 1회 유찰 시 | 192,000,000원 | 91,488,000원 | 정경진 0원 · 최춘식 미상 |
| 2회 유찰 시 | 153,600,000원 | 129,350,400원 | 정경진 0원 · 최춘식 미상 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천도시철도2호선 마전역 남동측 인근이며, 도시형생활주택·다세대주택·연립주택·아파트·공원·대형마트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 로변에 버스정류장이 있으며, 북서측 인근에 마전역이 위치해 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호이며, 기본 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 및 남동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검단2지구)이며 공시지가는 1,323,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와 별 차이가 없습니다.
- 환금성. 중앙E클래스20차는 24세대이며 확인된 거래는 3건입니다. 최신 거래 170,000,000원, 최근 12개월 평균 172,500,000원, 최근 추세 -20.9%로 현재 최저가 240,000,000원과의 간격이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최춘식 보증금 확인. 전입일 2025.08.01.은 말소기준보다 앞서므로 보증금·계약관계·점유 상태를 확인하기 전에는 인수 0원으로 판단하면 안 됩니다.
- 확약 원문 확인. 정경진 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용된다는 전제입니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균 172,500,000원의 139.1%이고, 최근 추세도 -20.9%입니다.
- 1회·2회 유찰 시나리오. 매각가는 각각 192,000,000원과 153,600,000원으로 내려가지만, 최춘식의 미상 인수액이 확인되기 전에는 낙찰가만으로 실질취득을 판단할 수 없습니다.
- 주택임차권과 배당관계 대조. 정경진 보증금 280,000,000원, 배당요구와 확정일자, 확약 내용을 매각물건명세서 원문과 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있다고 권리분석이 끝난 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 두 임차관계를 분리해서 보는 것입니다. 정경진의 280,000,000원 주택임차권은 원칙상 선순위 인수 위험이 크지만 말소동의 확약서로 실질 인수 0원으로 해석할 수 있습니다. 그러나 최춘식은 전입이 기준권리보다 앞서고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상 위험이 그대로 남습니다.
가격도 부담스럽습니다. 신건 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균 172,500,000원의 139.1%이고, 최근 추세는 -20.9%입니다. 따라서 이 사건은 정경진 확약만 보고 “인수 0원·안전형”으로 분류하기 어렵고, 확약 밖 임차인 확인과 가격 조정이 모두 필요한 물건입니다. 현재 회차 기준으로는 권리 확인 필요, 가격 메리트 없음이 결론입니다.
