수원지방법원 2025타경31294. 경기도 이천시 대월면 사동리 현대5차아파트 501동 4층 403호입니다. 감정평가상 아파트 1개호로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 벽식구조 스라브지붕 19층 내 4층입니다. 현재 소유관계는 오이순·이광식 각 2분의 1 공유입니다.
권리구조의 중심은 2015.10.16. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 135,240,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2022.07.22. 리드코프 근저당권 84,500,000원, 2025.05.30. 경매개시결정, 2025.07.29. 롯데캐피탈 가압류 62,327,209원은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31294 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 대월면 사동리 386-72 현대5차아파트 501동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 1개호로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 벽식구조 스라브지붕 19층 내 제4층 제403호 |
| 소유자 | 오이순 2분의 1 · 이광식 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 124,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 87,780,011원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계로 인한 인수 부담은 확인되지 않으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2015.10.16. 한국스탠다드차타드은행 근저당권이고, 그 뒤의 리드코프 근저당권, 한국주택금융공사의 경매개시결정, 롯데캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 178,000,000원, 현재 최저매각가는 124,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰된 상태이며, 제시된 다음 시나리오는 2회 유찰 시 87,220,000원, 3회 유찰 시 61,053,999원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 124,600,000원 | 160,011,609원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 87,220,000원 | 196,817,169원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 61,053,999원 | 222,512,182원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 124,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,544,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 135,240,000원 | 122,055,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사리드코프 | 84,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 62,327,209원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 282,067,209원 중 채권자 예상배당은 122,055,600원이고, 미배당은 160,011,609원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 2,544,400원으로 반영된 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 이천시 대월면 사동리 소재 사동중학교 북측 인근으로, 주위는 각종 아파트단지·근린생활시설·농경지 등이 혼재하며 제반 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용. 아파트 1개호로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연계됩니다.
- 토지. 남측 하향 완경사지대 내 4필 일단의 부정형지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 기준일 확인. 2015.10.16. 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준입니다.
- 임차관계 현장 확인. 현재 권리분석상 임차인은 없지만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 가격 대조. 최저가 124,600,000원이 실제 동일 단지·유사 층 거래가격과 비교해 어느 수준인지 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 채권 미배당 160,011,609원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공유 소유관계. 현재 등기상 오이순·이광식이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 현장 상태를 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 따로 확인
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.10.16. 근저당권이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인과 매수인 인수액도 없습니다. 현재 1회 유찰로 최저가는 124,600,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다만 감정가 대비 할인만으로 시세상 저렴하다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 따라서 핵심은 권리 인수 여부보다 실제 거래가격과 현재 최저가의 비교입니다.
