수원지방법원 2025타경31306. 여주시 창동 2-4 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 건물 이용상태는 1층 단독주택, 2층 사무소입니다. 판넬조 판넬지붕 지상 2층 건물이며 위생·급배수·개별난방과 옥상 태양광전기설비가 포함됩니다. 토지는 124㎡의 대지로 평가되어 있습니다.
등기상 말소기준권리는 2014.12.16 접수된 주식회사신한은행 근저당권으로 채권최고액은 24,000,000원입니다. 이후 롯데카드·삼성카드·롯데캐피탈·케이비국민카드의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 김재옥의 점유·임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31306 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 창동 2-4 · 도로명주소 경기도 여주시 청심로 121-44 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 1층 단독주택, 2층 사무소 |
| 토지 | 대 124㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이신종 · 2019.12.19 협의분할에 의한 상속 · 2020.08.28 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 252,586,800원 / 176,811,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 롯데캐피탈 주식회사 / 39,238,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 태양광설비 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
등기부만 보면 말소기준인 신한은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김재옥의 전입일 2008.07.21은 말소기준 2014.12.16보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정해서는 안 됩니다. 이 사건의 안전한 표현은 대항력 가능·미상, 매수인 승계 가능성 및 금액 미상입니다.
| 점유·전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재옥 | 2008.07.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 어정숙 | 2020.05.15 | 미상 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 이신종 등기부 소유자와 동일 | 2024.08.28 | 미상 | 후순위 | 해당 없음 | 없음 |
② 가격 판단 — 70% 유찰가보다 ‘실질취득가 미상’이 먼저다
현재 회차 최저가는 176,811,000원으로 감정가 252,586,800원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 123,767,699원, 3회 유찰 시에는 86,637,389원으로 제시되어 있습니다. 하지만 이 사건은 단순히 최저가가 내려갈수록 싸지는 구조라고 볼 수 없습니다.
김재옥에게 실제 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 존재한다면, 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 실질취득가 = 낙찰가 + 승계 보증금 미배당액을 계산할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 고정될 수 있으므로, 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,811,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,275,354원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,453,938원 | 7,453,938원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,675,830원 | 9,675,830원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 34,857,465원 | 34,857,465원 |
| 5. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 8,621,453원 | 8,621,453원 |
| 6. 경매개시결정 · 롯데캐피탈 주식회사 | 39,238,457원 | 39,238,457원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 49,688,503원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 채권자 총 청구 123,847,143원이 전액 배당되고 소유자 잔여 49,688,503원이 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 선순위 전입 김재옥의 보증금이 미상이므로 이 표의 “매수인 인수 0원” 계산만으로 실제 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
④ 부동산 현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 1층은 단독주택(방1·응접실·주방·욕실겸화장실 등), 2층은 사무소로 이용됩니다.
- 구조·설비. 판넬조 판넬지붕 지상 2층, 목재사이딩 외벽·하이새시 창호. 위생·급배수·개별난방과 옥상 태양광전기설비가 포함됩니다.
- 입지. 여주초등학교 북서측 인근으로 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대 124㎡, 제1종일반주거지역, 평지·부정형, 세로한면(가)입니다. 공시지가는 556,500원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등과 중첩되고 소로3류에 접합니다.
- 지번·대지. 건물 등기사항전부증명서와 일반건축물대장에는 2-4, 2-5번지로 기재되어 있으나 토지 합병 후 현황은 2-4번지 지상입니다. 일반건축물대장상 대지면적은 전체 토지 중 약 117㎡, 제외지 부분은 도로편입면적 약 7㎡입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 태양광설비가 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김재옥 보증금 확인. 2008.07.21 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금 규모와 실제 임대차 성립 여부가 이 사건의 핵심입니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 미배당 보증금 규모를 현재 계산할 수 없습니다.
- 최저가를 실질취득가로 보지 말 것. 176,811,000원은 경매 최저가일 뿐이며 선순위 보증금 승계가 발생하면 실제 취득부담은 달라집니다.
- 점유관계 확인. 어정숙은 과거 등기상 채무자와 동일 이름이고, 이신종은 현재 소유자와 동일하므로 실제 점유 형태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·태양광설비 포함 여부와 토지 합병 후 2-4번지 현황, 대지면적 117㎡ 및 도로편입 약 7㎡ 부분을 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서에서 임차보증금과 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 전입 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 252,586,800원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 176,811,000원까지 내려왔습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하기 때문에 등기부만 보면 단순해 보입니다. 하지만 2008.07.21 전입한 김재옥이 말소기준권리보다 앞서 있고 보증금·확정일자가 모두 미상이라는 한 가지 변수가 전체 권리분석을 바꿉니다.
현재 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 이는 김재옥의 미상 보증금까지 확정한 결과가 아닙니다. 보증금이 존재하고 대항력이 인정되며 배당 후 미회수액이 남는다면 그 금액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “최저가 176,811,000원짜리 물건”이 아니라 “176,811,000원 + 확인되지 않은 승계 가능액의 물건”으로 보는 것이 권리분석상 안전합니다. 실질취득비용이 확정되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
