수원지방법원 2025타경31370. 이천시 창전동 가온오피스텔 1동 5층 506호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 서상철이며 2022.07.14. 등기상 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 그보다 앞서 성립한 고명철의 전세권과 대항력 있는 주택임차권입니다.
등기부상 과거 우리은행 근저당권은 2021.02.10. 이미 말소됐고, 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2025.06.25. 강제경매개시결정입니다. 그런데 고명철의 전입·점유는 2022.07.06., 전세권은 2022.09.23., 주택임차권등기는 2024.07.26.로 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서상 전세권은 말소되지 않고, 주택임차권 역시 매수인에게 대항할 수 있으며 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31370 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 창전동 149-2 가온오피스텔 1동 5층506호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 14층 내 5층 506호 |
| 소유자 | 서상철 (2022.07.14. 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 58,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고명철 / 131,164,931원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권·임차권이 남는다
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고명철 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2022.07.06 | 2022.06.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 없음 |
고명철은 배당요구를 했고 확정일자도 갖췄기 때문에 우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 현재 최저매각가 58,800,000원 가정에서 집행비용 1,458,400원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아갈 금액은 57,341,600원에 그칩니다. 보증금 120,000,000원 중 남는 62,658,400원은 매수인 인수로 계산됩니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 1.20억
이 물건은 “최저가가 감정가의 70%까지 떨어졌다”는 사실만 보면 저렴해 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 가격 판단은 완전히 달라집니다. 낙찰가가 내려갈수록 그만큼 배당이 줄고, 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 따라서 실질취득가는 보증금 120,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 매수인 인수 | 입찰대금+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 58,800,000원 | 62,658,400원 | 121,458,400원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 41,160,000원 | 79,980,880원 | 121,140,880원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 28,812,000원 | 92,106,616원 | 120,918,616원 |
집행비용 추정액이 매각대금에서 먼저 공제되므로 단순 합계는 보증금 120,000,000원을 소폭 웃돌지만, 권리분석상 가격의 본질은 같습니다. 유찰로 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득 부담은 약 1.20억원에 수렴합니다.
감정가는 84,000,000원인데 실질취득 기준은 약 120,000,000원으로, 감정가의 142.9% 수준입니다. 서상철의 2022.07.14. 등기상 취득가격도 120,000,000원이지만, 이는 과거의 개별 거래이므로 현재 시세로 간주하지 않습니다. 따라서 이 사건에서 최저가 58,800,000원만을 근거로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,458,400원 |
| 1. 임차인 고명철 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 고명철 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 고명철 | 131,164,931원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 미배당액은 62,658,400원으로 계산됩니다. 전세권과 임차보증금은 동일인 고명철에게 설정된 각 권리이므로 본 리포트의 실질취득 계산에서는 배당 시뮬레이션상 제시된 매수인 인수액 62,658,400원을 기준으로 하며 보증금 120,000,000원을 별도로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 이천시 창전동 중앙사거리 동측 인근이며, 근린생활시설·업무시설·다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 기준으로 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트로 전제해서는 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물이며 2017.11.14. 사용승인됐고, 위생·급배수·난방·엘리베이터·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 최저가 58,800,000원이 아니라 보증금 인수까지 반영한 약 120,000,000원을 가격 기준으로 보세요.
- 전세권 미말소. 고명철이 전세권자로서 별도 배당요구를 하지 않아 을구 3번 전세권이 매수인에게 인수된다는 명세서 문구를 원문 대조하세요.
- 임차보증금 잔액. 현재 회차 시뮬레이션상 62,658,400원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 실제 배당표 확정 전에는 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 동일인 관계. 고명철이 임차인·전세권자·경매신청채권자로 겹치므로 임대차계약, 점유, 보증금 지급, 채권관계를 서로 대조하세요.
- 압류·세금. 2025.07.21. 이천시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상이지만, 당해세 등 배당 우선순위에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태, 주택임차권등기가 함께 존재하므로 실제 이용 및 관련 원본 서류를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “5,880만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 58,800,000원이라는 최저가입니다. 고명철의 선순위 임차보증금 120,000,000원은 현재 회차에서 57,341,600원만 배당되고, 나머지 62,658,400원은 매수인 인수로 계산됩니다. 더 유찰돼 입찰가격이 41,160,000원, 28,812,000원으로 내려가도 인수액은 각각 79,980,880원, 92,106,616원으로 증가합니다. 즉 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담은 약 1.20억원에 머무는 대항력 인수형입니다.
게다가 을구 3번 전세권은 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 현재 실질취득 기준 약 120,000,000원은 감정가 84,000,000원의 142.9% 수준이므로 “한 번 유찰돼 싸졌다”는 해석은 이 사건에 적용할 수 없습니다. 가격보다 먼저 선순위 전세권·주택임차권의 인수 범위와 동일인 채권관계를 확정하는 것이 이 사건 권리분석의 출발점입니다.
