인천지방법원 2026타경500199. 간석3동행정복지센터 동측 인근의 다세대주택 ‘궁전빌라’ 1층 102호입니다. 현재 소유자는 배대광으로, 2022년 4월 30일 매매 후 2022년 5월 9일 소유권을 이전받았고 거래가액은 110,000,000원입니다. 그 직후 박정운이 2022년 5월 18일 보증금 110,000,000원으로 임대차계약 및 확정일자를 받고, 2022년 6월 7일 전입·점유를 시작했습니다.

현재 등기상 과거 근저당·압류·가압류 등은 이미 말소된 상태입니다. 현 사건에서의 말소기준은 2026년 1월 12일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 박정운의 주택임차권등기는 2024년 7월 10일로 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 정확도 규칙상 박정운에 대해서는 인수를 실질 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원

실제 확인 임차인은 박정운 1명입니다. 보증금 110,000,000원, 전입·점유 2022.06.07, 확정일자 2022.05.18, 임차권등기 2024.07.10로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 배당요구도 되어 있어 매각대금에서 먼저 배당받지만, 신건 56,000,000원 가정 시 집행비용 1,408,000원을 제외한 54,592,000원만 배당되고 룰상 부족분은 55,408,000원입니다.

② 실거래 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 3,700만원’을 봐야 한다

궁전빌라가동의 확인 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 73,000,000원이지만, 2021년과 2022년의 110,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 메리트 판단은 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 37,000,000원, 최신 거래 37,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -56.5%를 우선해야 합니다.

확약을 반영하면 신건 실질취득은 최저가와 같은 56,000,000원입니다. 이는 시세 지표상 최근 12개월 평균 및 최신 거래 37,000,000원의 151.4%입니다. 즉 과거 전체 평균 73,000,000원과 비교하면 76.7% 수준처럼 보이지만, 그 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 최근 가격 기준으로는 오히려 상당히 높은 수준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)

배당 계산만 적용하면 박정운의 보증금 부족분은 55,408,000원으로 매수인 인수 대상입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 박정운에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 궁전빌라가동은 10세대 규모입니다.
• 입지. 간석3동행정복지센터 동측 인근으로 주위는 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
• 차량 접근. 본건까지 차량 출입이 불가능하고, 서측으로 폭 약 1m의 포장도로와 접합니다. 버스정류장은 비교적 근거리에 있습니다.
• 토지. 다세대주택 부지로, 사다리형이며 남하향 급경사지에 조성되어 있습니다. 공시지가는 998,900원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건이며 외벽 타일 붙임, 내벽 벽지 마감, 하이샤시 창호, 위생·급배수·도시가스 시설이 되어 있습니다.
• 환금성. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회, 매각률은 0.0%로 제시되어 있습니다. 소규모 다세대이면서 차량 진입이 불가능해 가격을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 박정운의 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약 내용과 적용 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
• 추가 점유자 확인. 현재 확인된 실제 임차인은 박정운 1명이지만, 확약은 그 임차인에게만 적용됩니다. 다른 점유관계가 있다면 별도 분석이 필요합니다.
• 최근 가격을 상한 기준으로. 전체 평균 73,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 37,000,000원을 우선해야 합니다. 신건 56,000,000원은 최근 기준 151.4%입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 추세가 -56.5%이므로 과거 110,000,000원 거래를 현재 시세의 직접 기준으로 삼지 않는 것이 안전합니다.
• 차량 진입 불가 확인. 감정요항표와 매각물건명세서 모두 차량 진입이 불가능하다고 적고 있으므로 현장 접근성과 향후 매수 수요에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 실거래 원자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험은 풀렸지만, 가격까지 풀린 건 아니다”

이 사건의 본래 구조는 명확합니다. 박정운은 보증금 110,000,000원에 대항력·우선변제권을 갖고 있고, 현 신건 매각가 56,000,000원에서는 54,592,000원만 배당되어 55,408,000원이 부족합니다. 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득비가 보증금 부근에서 고정되는 대항력 인수형입니다.

그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 박정운의 인수 위험을 실질 0원으로 처리할 수 있습니다. 그래서 신건 실질취득은 56,000,000원입니다. 문제는 그 다음입니다. 시세 지표상 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 37,000,000원이고, 현재 실질취득은 그 151.4%입니다. 가격 추세도 -56.5%이며, 10세대 다세대·차량 진입 불가라는 환금성 약점도 있습니다.

권리의 주된 인수 리스크는 확약으로 해소됐지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다. 과거 전체 평균 73,000,000원만 보면 할인처럼 보이지만, 최근 거래를 기준으로 보면 반대입니다. 이 물건은 ‘인수 0원’ 자체보다 최근 가격 수준에 맞는 입찰가를 어디까지 낮출 수 있느냐가 핵심입니다.