27,440,000원
인천지방법원 2026타경500199. 인천 남동구 간석동 궁전빌라 1층 102호는 전용 39.70㎡의 다세대주택입니다. 감정가 56,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 27,440,000원입니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 등기부를 확인하면 전혀 다른 문제가 드러납니다. 박정운 명의의 110,000,000원 주택임차권등기가 경매개시결정보다 먼저 존재하기 때문입니다.
박정운은 2022.06.07. 전입·점유를 시작했고, 2022.05.18. 확정일자를 받았습니다. 2024.07.10.에는 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 말소기준권리인 강제경매개시결정은 2026.01.12.입니다. 따라서 일반적인 권리순서에 따르면 이 임차권은 매수인 인수 문제가 발생하는 선순위 권리입니다.
그런데 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 중요한 내용이 있습니다. 확약에 따라 선순위 임차권이 매수인 부담 없이 말소되는 것이 확인된다면 통상적인 인수 위험은 실질적으로 해소됩니다. 이 확약이 유효하게 적용되는지에 따라 매수 판단이 완전히 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500199 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 37-641 궁전빌라 1층 102호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 간석로87번길 12-4 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트조 4층 건물 중 1층 102호 |
| 전용면적 | 39.70㎡ |
| 건물 준공 | 1997.01.13. |
| 건물 규모 | 궁전빌라 가동 · 총 10세대 |
| 소유자 | 배대광 (2022.05.09. 소유권이전, 거래가 110,000,000원) |
| 감정가 | 56,000,000원 |
| 최저매각가 | 27,440,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 말소기준권리 | 2026.01.12. 갑구 17번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 을구 14번 박정운 · 보증금 110,000,000원 |
| 특별사항 | 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 · 차량 진입 불가 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소 확약
이 사건의 말소기준권리는 일반적인 은행 근저당권이 아니라 2026.01.12. 접수된 강제경매개시결정입니다. 과거에 설정되었던 근저당권과 주택임차권 일부는 이미 말소되어 현재 인수할 권리가 아닙니다. 하지만 박정운의 을구 14번 주택임차권은 아직 말소되지 않은 선순위 권리로 확인됩니다.
임대차계약일 및 확정일자: 2022.05.18.
전입·점유개시: 2022.06.07.
임차권등기: 2024.07.10.
경매개시결정: 2026.01.12.
전입·점유와 확정일자가 경매개시결정보다 앞서므로 대항력 및 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 확약이 없다면 배당받지 못하는 보증금 잔액을 매수인이 인수할 위험이 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 박정운 | 1층 102호 전부 | 전입 2022.06.07. 확정 2022.05.18. |
110,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 배당요구 실제 임차인 말소동의 확약 |
박정운은 실제 임차인으로, 등기부상 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 경매 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 실제 임차인은 1명, 확인되는 임차보증금은 110,000,000원입니다.
보증금 110,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 83,453,920원입니다.
확약이 없다면 통상적인 계산상 매수인의 취득 부담은 낙찰가 27,440,000원 + 인수액 83,453,920원으로, 보증금 약 1.1억원 수준에 이릅니다. 이 경우 최저가가 낮다는 이유만으로 저렴한 경매라고 판단할 수 없습니다.
해당 확약의 효력으로 박정운의 선순위 임차권이 매각 후 매수인 부담 없이 말소되는 경우, 이 임차권에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.
다만 말소동의의 범위, 대항력에 따른 보증금 반환청구의 처리, 임차권등기의 실제 말소 조건을 법원에 반드시 확인해야 합니다. 확약서가 제출되었다는 사실만으로 모든 권리관계가 자동 정리되었다고 단정해서는 안 됩니다.
※ 통상 인수 예상액 83,453,920원은 확약을 반영하지 않은 배당 계산상 금액입니다. 확약이 유효하게 적용되어 해당 임차권이 인수 없이 말소되는 경우의 실질 부담은 0원으로 구분합니다. 이 확약은 박정운의 임차권에 관한 것으로, 다른 미확인 권리까지 일괄적으로 소멸시키는 효력으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 싸 보이지만 하락 추세를 봐야 한다
궁전빌라가동의 비교 가능한 실거래는 총 4건입니다. 전체 거래 평균은 73,000,000원이지만, 2021년과 2022년에 거래된 110,000,000원 사례가 포함되어 있습니다. 따라서 과거 전체 평균만으로 현재 시세를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 38.97㎡ | 지하 1층 | 37,000,000원 |
| 2022.04 | 39.70㎡ | 1층 | 110,000,000원 |
| 2021.11 | 39.70㎡ | 1층 | 110,000,000원 |
| 2021.09 | 38.97㎡ | 2층 | 35,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 73,000,000원 |
최신 거래는 2024.06.의 37,000,000원이며, 이 금액은 최근 비교평균으로도 제시되어 있습니다. 현재 최저매각가 27,440,000원은 해당 비교가격의 74.2%에 해당합니다.
다만 이 거래는 지하 1층, 전용 38.97㎡이고 경매 대상은 1층, 전용 39.70㎡입니다. 또한 2024년 거래이므로 2026년 매각 시점의 최신 시세를 직접 보여주지는 못합니다. 따라서 이 가격 차이를 확정적인 시세차익으로 해석하기는 어렵습니다.
거래 시점과 층이 다른 표본이 섞여 있어 하락률을 동일 호실의 가격 변동으로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 과거 고가 거래를 현재 시세로 사용하면 위험하다는 점은 분명합니다.
확약이 유효하여 인수액이 0원이 된다면, 최저가 27,440,000원은 비교거래 37,000,000원보다 낮습니다. 반대로 확약이 적용되지 않는다면 실질취득 부담은 보증금 약 1.1억원 수준으로 높아져 비교거래가격을 크게 초과합니다.
작은 건물 규모와 차량 진입 불가 조건, 거래가격 하락 추세를 고려하면 낮은 최저가가 곧 높은 환금성을 의미하지는 않습니다. 경매 통계의 표본 규모와 집계 기간도 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 893,920원 |
| 1. 임차인 박정운 보증금 | 110,000,000원 | 26,546,080원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 893,920원을 공제한 금액이 임차인 보증금에 배당되는 추정입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 청구금액 110,000,000원이 미배당으로 남습니다. 임차인의 미배당 보증금은 83,453,920원입니다. 실제 배당은 채권관계·조세채권·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있으며, 이 표는 말소동의 확약에 따른 매수인 인수 면제 효과를 반영하지 않은 배당 계산입니다.
최신 확인 거래 37,000,000원의 74.2% 수준이므로 가격 비교상 할인 여지가 있습니다. 다만 거래 시차, 층 차이, 하락 추세 및 접근성 제약을 반드시 감안해야 합니다.
이는 최신 확인 거래 37,000,000원은 물론 전체 거래 평균 73,000,000원보다도 높습니다. 확약의 효력이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 49%라는 숫자만 보고 입찰해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 확약이 없으면 최저가 하락 효과가 작다
현재 회차와 추가 유찰 상황을 비교하면 선순위 대항력 임차인의 인수 위험이 왜 중요한지 분명하게 드러납니다. 확약이 적용되지 않는 경우 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 증가합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 통상 인수액 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 27,440,000원 | 83,453,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 19,208,000원 | 91,537,744원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 13,445,600원 | 97,196,421원 | 0원 |
확약이 없는 일반적인 선순위 임차인 인수형이라면, 낙찰가가 27,440,000원에서 13,445,600원까지 내려가도 인수액은 83,453,920원에서 97,196,421원으로 증가합니다. 따라서 실질취득 부담은 계속 보증금 약 1.1억원 수준에 머무릅니다. 집행비용 추정에 따른 작은 차이는 있지만, 유찰만으로 실질취득가가 크게 떨어지는 구조가 아닙니다.
반면 박정운 임차권에 대한 말소동의 확약이 유효하게 적용된다면 각 회차의 인수액은 실질 0원이므로 최저매각가 하락이 실질취득 부담의 감소로 연결됩니다. 두 시나리오는 완전히 다르므로 입찰 전 확약 효력을 먼저 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석3동행정복지센터 동측 인근입니다. 주변은 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 버스정류장이 비교적 가까운 곳에 있으나, 본건까지 차량 출입이 불가능합니다. 서측으로 폭 약 1m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 102호이며, 타일 외벽·벽지 내벽·하이샤시 창호로 구성되어 있습니다. 위생·급배수·도시가스 설비가 설치되어 있습니다.
- 지형. 남하향 급경사지에 조성된 사다리형 다세대주택 부지입니다. 도로 접근성과 경사 조건은 현장 확인이 필요합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 지정 이력은 기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있어, 입찰 시점의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 공시지가. 998,900원/㎡이며, 토지 지목은 대지입니다. 감정상 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며, 실제 내부 상태와 노후도, 누수 및 수리 필요 여부는 현장 확인 대상입니다.
- 환금성. 총 10세대 규모의 다세대주택으로, 대단지 아파트보다 거래 표본이 적습니다. 차량 진입 불가와 최근 가격 하락 추세가 매도 시 부담으로 작용할 수 있습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 정확한 내용과 을구 14번 임차권등기 말소 범위를 확인하세요.
- 대항력 및 보증금 반환책임 확인. 확약이 단순한 등기 말소동의에 그치지 않고, 매수인의 보증금 반환책임까지 해소하는지 법원에 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 박정운의 권리 확인. 보증금 110,000,000원, 전입일 2022.06.07., 확정일자 2022.05.18., 임차권등기 2024.07.10.을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 주택도시보증공사와 임차인 관계 확인. 신청채권자와 선순위 임차권자의 권리관계, 보증금 반환채권의 처리 및 말소동의 주체의 권한을 확인하세요. 동일 보증금을 중복하여 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
- 실제 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 권리 인수 문제와 명도 문제는 별개입니다.
- 차량 접근·도로 현황 확인. 차량 진입 불가, 폭 약 1m의 접도 조건, 급경사지 지형을 현장에서 직접 확인하세요.
- 최신 시세 재확인. 가장 늦은 확인 실거래는 2024.06.의 37,000,000원입니다. 2026년 매각 시점의 적정가를 판단하려면 최신 거래와 매물가격, 층·면적·내부 상태 차이를 추가 확인해야 합니다.
- 관리비·조세채권 확인. 미납 관리비와 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권, 최우선변제 가능성 등을 확인하세요.
- 매각기일 및 조건 재확인. 2026.11.10. 매각기일에 앞서 사건 진행 상태, 매각물건명세서 정정 여부, 특별매각조건과 보증금 납부조건을 확인하세요.
⑧ 종합 판단 — 권리 확약 확인이 입찰의 전제
- 감정가 56,000,000원 대비 최저가 27,440,000원으로 49% 수준입니다.
- 확약이 유효하게 적용되면 선순위 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
- 확약 적용 시 실질취득액은 비교거래 37,000,000원의 74.2%입니다.
- 입지상 주변에 다세대주택 등 공동주택이 형성된 주거지대입니다.
- 보증금 110,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 등기되어 있습니다.
- 확약이 적용되지 않으면 통상 계산상 83,453,920원 인수 위험이 있습니다.
- 거래가격 추세가 -56.5%로 하락했습니다.
- 최신 확인 거래가 2024년으로 현재 시세를 판단하기에는 시차가 있습니다.
- 차량 진입이 불가능하고 경사지에 위치합니다.
- 소규모 다세대주택으로 환금성에 제약이 있을 수 있습니다.
- 이미 2회 유찰되었으며 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.3회입니다.
선순위 임차권에 대한 말소동의 확약의 효력과 매수인의 보증금 반환책임 면제가 확인되지 않는다면, 최저가가 낮더라도 실질취득 부담은 보증금 약 1.1억원 수준이 될 수 있습니다.
확약 유효 확인 후: 가격 검토 가능.
박정운 임차권이 매수인 인수 없이 말소되는 것이 확인되면 실질취득액은 27,440,000원으로 판단할 수 있습니다. 다만 2024년 비교거래와의 시차, 하락 추세 -56.5%, 차량 진입 불가 및 환금성 위험을 감안해 입찰가를 보수적으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 확약서가 먼저다”
인천 궁전빌라 102호는 겉으로 보면 감정가의 절반 이하로 내려온 저가 다세대 경매물건입니다. 그러나 등기부에는 110,000,000원의 선순위 임차권이 존재합니다. 확약이 없다면 현재 최저가에 낙찰받더라도 보증금 미배당액 83,453,920원의 인수 위험 때문에 실질취득 부담은 약 1.1억원 수준으로 높아집니다.
반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 적용되어 해당 임차권이 매수인 부담 없이 말소된다면, 실질 인수액은 0원이고 최저가 27,440,000원을 기준으로 가격을 검토할 수 있습니다.
그렇더라도 최근 가격 추세는 -56.5%이고, 최신 확인 거래는 2024년 사례에 머무릅니다. 차량 진입도 불가능하며 이미 두 차례 유찰된 소규모 다세대주택입니다. 따라서 확약이 있다고 해서 무조건 좋은 물건이라고 판단하기는 어렵습니다.
결론은 명확합니다. 이 사건에서 가장 먼저 해결해야 할 문제는 가격이 아니라 선순위 임차권의 실제 말소 가능성과 보증금 인수 책임입니다. 확약의 효력이 확인된다면 가격 경쟁력을 검토할 수 있지만, 확인되지 않는다면 저렴해 보이는 최저가에 현혹되어서는 안 됩니다. 권리는 조건부, 가격은 보수적으로, 입찰은 확약 확인 후.
