인천지방법원 2026타경500252. 인천 미추홀구 주안동 승림하이츠 2동 5층 501호, 전용 68.48㎡ 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 임차인 이인숙의 임대차계약일은 2021.04.10, 확정일자는 2021.04.12, 주민등록·점유개시는 2021.06.11이고 보증금은 193,000,000원입니다. 반면 말소기준은 그보다 뒤인 2021.08.23 갑구 6번 압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 구조이고, 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 부족액이 매수인에게 남을 수 있습니다.
현재 최저가 164,000,000원만 보면 과거 전체 실거래 평균 166,333,333원보다 조금 낮아 보입니다. 하지만 가격 판단을 그렇게 하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 145,000,000원이고, 최근 거래 추세도 -15.0%입니다. 더구나 현재 회차에서 예상되는 실질취득액은 196,096,000원입니다. 즉 이 사건은 “최저가 164,000,000원짜리 물건”이 아니라 인수까지 합쳐 약 196,000,000원이 드는 물건으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500252 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 103-15 승림하이츠 2동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 68.48㎡ · 6층 건물 내 5층 501호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김영옥 (2021.06.25 소유권이전 · 거래가액 193,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 임차보증금 | 이인숙 193,000,000원 · 배당요구 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
과거 국민은행 근저당권 72,000,000원·24,000,000원은 2012.11.22 말소됐고, 인천중부신용협동조합 근저당권 104,000,000원·19,500,000원도 2018.01.17 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.08.23 갑구 6번 압류입니다. 이후의 2022.12.23 압류, 2023.07.28 주택임차권등기, 2024.12.31 압류, 2026.01.13 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 임차권등기 자체의 순위가 아니라 임차인의 대항력 발생 시점입니다. 이인숙은 2021.06.11 주민등록과 점유를 시작해 2021.08.23 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.04.12이고 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 임차권등기는 2023.07.28이지만, 그 전에 이미 형성된 대항력 때문에 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못한 부분은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이인숙 제5층 제501호 68.48㎡ 전부 | 2021.06.11 | 2021.04.12 | 193,000,000원 | 있음 2023.07.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 중복승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 196,096,000원을 비교해야 한다
승림하이츠2동 실거래 표본은 6건입니다. 전체 평균은 166,333,333원이지만 2021년 193,000,000원 거래 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최신 거래 145,000,000원, 최근 12개월 평균 145,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -15.0%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 74.4㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2024.05 | 68.48㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 68.48㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2023.01 | 68.48㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2022.12 | 68.48㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2021.06 | 68.48㎡ | 5 | 193,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 166,333,333원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 145,000,000원 |
최저가 164,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 145,000,000원의 113.1%입니다. 즉 인수액을 전혀 고려하지 않아도 최근 시세보다 높은 가격입니다. 여기에 임차보증금 미배당 32,096,000원을 더하면 실질취득은 196,096,000원으로 올라갑니다. 이는 최근 시세 145,000,000원의 135.2%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 1. 임차인 이인숙 보증금 | 193,000,000원 | 160,904,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 193,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 이인숙에게 160,904,000원이 배당되고, 보증금 부족분 32,096,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 164,000,000원 | 32,096,000원 | 196,096,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 131,200,000원 | 64,436,800원 | 195,636,800원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 104,960,000원 | 90,309,440원 | 195,269,440원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 승림하이츠2동은 총 6세대입니다. 2010.07.16 준공됐습니다.
- 입지. 석암초등학교 북서측 인근의 다세대주택 중심 주택지대입니다. 홈플러스는 도보 9분, 석암초등학교 도보 3분, 주안어린이공원 도보 8분 거리로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주안로변에 버스정류장이 있으며, 주안역이 북서측 인근 도보 5분 거리에 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 6층 건물 내 5층 501호이며 급배수·급탕·위생·도시가스·승강기 설비가 있습니다. 주차는 8대입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 공시지가는 1,834,000원/㎡입니다.
- 환금성. 실거래는 145,000,000원~193,000,000원 범위로 확인되지만 최근 거래는 145,000,000원이고 최근 추세는 -15.0%입니다. 총 6세대 규모의 다세대라는 점과 함께 가격 상한을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 164,000,000원 낙찰을 가정해도 인수 32,096,000원을 더한 실질취득은 196,096,000원입니다.
- 유찰 효과를 과대평가하지 말 것. 1회 유찰 시 낙찰가가 131,200,000원으로 내려가도 인수액이 64,436,800원으로 늘어 실질취득은 195,636,800원입니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 임차권등기 말소 외에 대항력 포기 내용까지 포함되는지 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 166,333,333원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 145,000,000원과 -15.0% 하락 추세를 가격 판단의 중심에 두어야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관계와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 물건의 표면적인 최저가는 164,000,000원이지만 실질은 다릅니다. 대항력 있는 임차인 이인숙의 보증금이 193,000,000원이고, 현재 회차 예상 미배당액이 32,096,000원이어서 실질취득은 196,096,000원입니다. 1회·2회 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 동시에 늘어나 실질취득은 195,636,800원·195,269,440원으로 거의 내려가지 않습니다.
가격 환경도 불리합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 145,000,000원, 최근 추세는 -15.0%입니다. 현재 실질취득 196,096,000원은 최근 시세의 135.2% 수준입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 반드시 확인할 요소지만, 확인되는 문구만으로 대항력 포기까지 단정해 인수액을 0원으로 처리할 수는 없습니다. 따라서 현재 기준 결론은 권리 위험과 가격 부담이 동시에 큰 D등급입니다.
