인천지방법원 2026타경500257. 인천 미추홀구 주안동 비와이펠리스 3층 304호, 공부상 오피스텔입니다. 전용면적은 임차권등기 범위 기준 59.9878㎡이며, 건물은 2017년 1월 5일 사용승인을 받은 14층 건물입니다. 현재 소유자는 김혜수 씨로, 2022년 2월 10일 매매를 원인으로 186,000,000원에 취득한 내역이 등기되어 있습니다.
이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매가 아니라 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 등기부상 2017년 농협은행 근저당권은 2022년 1월 10일 이미 해지·말소되어 현재 유효한 근저당권이 아닙니다. 그 뒤 대항력 있는 임차인의 임차권등기가 남아 있고, 2024년 9월 11일 주택도시보증공사의 가압류가 매각으로 소멸하는 권리의 기준이 됩니다. 임차권이 그보다 앞서므로 일반적인 권리분석만으로는 매수인 인수 위험이 발생합니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 이 확약이 이동준 씨의 임차권등기 말소 및 매수인 인수 부담 해소에 유효하게 적용되는 것을 전제로 하면, 미배당 보증금 90,164,000원은 매수인 인수액에 실질적으로 반영하지 않습니다. 따라서 시세 비교는 최저가가 아니라 확약 적용 후 실질취득액 98,000,000원을 기준으로 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500257 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 171-10 비와이펠리스 3층 304호 도로명: 인천광역시 미추홀구 석바위로80번길 20 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 59.9878㎡ · 14층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김혜수 (2022.02.10. 매매, 거래가액 186,000,000원) |
| 건물 | BY펠리스 · 18세대 · 사용승인 2017.01.05 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 186,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, HUG 확약이 핵심
권리분석에서 가장 먼저 구분해야 할 것은 이미 말소된 근저당권과 현재 남아 있는 선순위 임차권입니다. 농협은행의 2017년 근저당권은 채권최고액 158,400,000원이었으나 2022년 1월 10일 해지되어 말소되었습니다. 따라서 현재 경매에서 매수인이 떠안을 농협은행 근저당권은 없습니다.
반면 이동준 씨의 임대차는 2021년 11월 20일 계약, 2021년 11월 23일 확정일자, 2022년 1월 10일 전입 및 점유 개시로 확인됩니다. 2024년 1월 11일에는 주택임차권등기도 마쳤습니다. 2024년 9월 11일 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 권리이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 선순위 임차권입니다.
현재 확인되는 실제 임차인은 이동준 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 채권자 및 경매신청채권자로 등재되어 있으며, 임차인 자체가 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 구조로 분류되지 않습니다.
임차인 권리 및 매수인 인수 판단
| 임차인 | 점유 범위 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 권리 상태 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동준 | 제3층 제304호 59.9878㎡ 전부 | 186,000,000원 | 2022.01.10 | 2021.11.23 | 대항력 有 우선변제 有 | 보증기관 대위 아님 확약 유효 시 인수 0원 |
② 시세 비교 — 확약이 유효해야 가격 메리트가 생긴다
비교 대상은 BY펠리스의 최근 실거래입니다. 전체 12건 평균은 180,500,000원이지만, 과거 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 기준으로 삼기 어렵습니다. 특히 최근 12개월 평균은 140,000,000원(2건), 최신 거래는 155,000,000원(2026년 6월)입니다. 추세 지표도 과거 대비 최근 거래 수준이 25.8% 하락한 것으로 나타납니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 55.49㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 2026.01 | 55.49㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2024.12 | 57.45㎡ | 12 | 178,000,000원 |
| 2024.11 | 58.32㎡ | 14 | 179,000,000원 |
| 2024.08 | 58.32㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 2024.05 | 56.90㎡ | 12 | 183,000,000원 |
| 2024.02 | 57.29㎡ | 12 | 174,000,000원 |
| 2022.07 | 64.65㎡ | 3 | 227,000,000원 |
| 2022.07 | 59.99㎡ | 2 | 152,000,000원 |
| 2022.05 | 57.45㎡ | 14 | 195,000,000원 |
| 2022.05 | 64.65㎡ | 2 | 227,000,000원 |
| 2022.02 | 59.99㎡ | 3 | 186,000,000원 |
| 전체 평균 | 비교 표본 | 12건 | 180,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 비교 표본 | 2건 | 140,000,000원 |
현재 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 평균 140,000,000원의 70.0%이며, 최신 거래 155,000,000원의 약 63.2%입니다. 다만 이 비교가 성립하는 전제는 HUG 확약이 유효해 매수인 인수액이 0원인 경우입니다.
반대로 확약이 적용되지 않아 미배당 보증금 90,164,000원을 매수인이 부담한다면 실질취득액은 188,164,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 134.4%, 최신 거래의 약 121.4%로, 최근 시세보다 높습니다. 이 경우에는 최저가 98,000,000원만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
낙찰가별 임차보증금 인수 시나리오
| 구분 | 예상 낙찰가 | 확약 미적용 시 인수액 | 확약 미적용 실질취득 | 확약 유효 시 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 98,000,000원 | 90,164,000원 | 188,164,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 68,600,000원 | 119,034,800원 | 187,634,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 48,020,000원 | 139,244,360원 | 187,264,360원 | 0원 |
확약 미적용 인수액은 각 회차의 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액입니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들어 인수액이 증가합니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가와 미배당 보증금을 합한 실질취득액은 약 1억 8,700만~1억 8,800만원으로 거의 고정됩니다. 반면 확약이 유효하면 해당 임차인의 인수액은 실질 0원으로 평가합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 2.2% 추정) | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 이동준 보증금 (우선변제) | 186,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,096,199원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 186,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용을 제외하면 임차인에게 95,836,000원이 배당됩니다. 보증금 186,000,000원 중 90,164,000원은 미배당입니다. 이 금액은 확약 적용 전의 권리상 미배당액이며, HUG 말소동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되면 매수인 인수 실질은 0원으로 평가합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 시민공원역 북측 인근입니다. 주변은 오피스텔·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다. 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물이며 사용승인은 2017.01.05입니다. 위생·급배수 시설, 개별 냉난방설비, 승강기 및 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구에 해당하며, 토지면적은 784.2㎡, 공시지가는 1,647,000원/㎡입니다. 지목은 대이며 토지는 주상용으로 이용되고 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 외국인 등에 한정한 토지거래계약허가구역은 지정기간이 2026.08.25까지로 기재되어 있으므로, 매각기일 기준 연장·변경 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 기계식 주차설비 작동 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. BY펠리스는 18세대 규모의 소형 건물입니다. 최근 12개월 거래는 2건이며, 경매 관련 매각률은 11.11%, 해당 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다. 대단지 아파트와 같은 유동성을 기대하기 어렵고, 매도 시 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 단순히 임차권등기 말소에 동의한다는 내용인지, 미배당 보증금과 매수인 인수 부담까지 해소하는 내용인지 문구를 확인해야 합니다. 확약의 대상이 이동준 씨의 임차권과 일치하는지도 확인하세요.
- 확약 이행 조건 확인. 확약서의 조건, 이행 주체, 임차권등기 말소 절차와 시점, 매수인에게 추가 부담이 발생하지 않는지 확인해야 합니다. 확약서 제출 사실만으로 조건 없는 완전한 면책을 단정해서는 안 됩니다.
- 임차인 점유 및 명도. 이동준 씨는 전입·점유 및 임차권등기 이력이 있습니다. 실제 점유자가 누구인지, 임차권등기 말소와 인도 절차가 어떻게 진행되는지 확인하세요. 확약 밖의 별도 점유자나 임차인이 있다면 별도 인수 위험으로 판단해야 합니다.
- 보증금 배당 확인. 현재 최저가 가정의 임차인 배당액은 95,836,000원이며 미배당액은 90,164,000원입니다. 실제 매각대금, 집행비용, 당해세 및 최우선변제 여부에 따라 달라질 수 있으므로 배당표를 다시 검토해야 합니다.
- 시세 검증. 전체 거래 평균 180,500,000원보다 최근 12개월 평균 140,000,000원과 최신 거래 155,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 표본은 2건뿐이고 추세가 -25.8%이므로 낙관적인 시세 적용을 피하세요.
- 소형 건물 환금성. 18세대 규모이며 경매 매각률은 11.11%입니다. 입찰 전 주변 오피스텔의 실제 매물 가격과 거래 가능성을 추가로 확인하는 것이 좋습니다.
- 토지거래허가 관련. 외국인 등에 한정한 토지거래허가구역 지정기간이 2026.08.25까지로 기재되어 있습니다. 매각기일 2026.11.10 기준 지정 연장이나 변경 여부를 확인하세요.
- 관리비 및 설비. 관리비 체납액과 공용부분 부담 여부, 기계식 주차설비 및 승강기 등 공용설비의 유지관리 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, HUG 확약서, 현황조사서 및 배당 관련 서류를 원본으로 대조한 후 입찰을 결정하세요.
맺으며 — “이 물건은 최저가가 아니라 확약서가 가격을 결정한다”
인천 2026타경500257은 대항력 있는 임차인 1명의 보증금이 186,000,000원으로, 현재 최저가 98,000,000원보다 훨씬 큰 전형적인 임차보증금 인수형 구조입니다. 현재 배당 가정에서 90,164,000원이 미배당되므로, 일반적인 권리분석만 적용하면 매수인은 낙찰가와 인수액을 합해 약 188,164,000원을 부담하게 됩니다. 이 경우 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 웃돌아 가격 메리트가 없습니다.
그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이라는 결정적인 예외가 있습니다. 해당 확약이 이동준 씨의 임차권과 미배당 보증금 인수 부담까지 유효하게 해소한다면, 매수인 인수액은 실질 0원이며 실질취득은 98,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 140,000,000원의 70.0%로 가격상 여지가 있습니다.
그렇다고 무조건 좋은 물건으로 볼 수는 없습니다. 최근 시세 추세는 -25.8%이고 최근 거래 표본은 2건에 불과합니다. 18세대 소형 건물의 낮은 환금성, 경매 매각률 11.11%, 평균 유찰 2.2회도 함께 고려해야 합니다.
확약 유효 + 임차권 말소 및 인수 부담 해소 확인 = 실질취득 9,800만원. 반대로 확약의 효력이 인정되지 않거나 적용 범위가 부족하면 실질취득 1억 8,816만원으로 가격 메리트가 사라집니다.
결론적으로 이 물건은 권리관계 자체보다 HUG 확약서의 법적 효력과 실제 이행 가능성을 먼저 확인해야 하는 조건부 투자 물건입니다. 확약서 원본과 말소 절차가 확인되기 전에는 49% 최저가라는 숫자만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.
