인천지방법원 2026타경500257. 인천 미추홀구 주안동 비와이펠리스 3층 304호 오피스텔입니다. 등기부에서 가장 먼저 확인할 지점은 2024.01.11. 등기된 이동준의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2021.11.20., 확정일자 2021.11.23., 주민등록·점유개시 2022.01.10., 보증금은 186,000,000원으로, 2024.09.11. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 형식상 말소기준권리보다 선순위인 대항력 임차권입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 붙습니다. 매각물건명세서에 “을구 순위 3번 주택임차권등기 — 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시되어 있습니다. 이 확약을 적용하면 이동준 임차권 때문에 낙찰자가 실제 떠안을 보증금은 0원입니다. 따라서 현재 신건에서의 실질취득도 200,000,000원으로 최저매각가와 같습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500257 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 171-10 비와이펠리스 제3층 제304호 · 석바위로80번길 20 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 제3층 제304호 59.9878㎡ 전부 · 철근콘크리트구조 14층 내 3층 |
| 사용승인 | 2017.01.05. |
| 소유자 | 김혜수 · 2022.02.24. 소유권이전 · 거래가액 186,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 186,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심
등기부상 과거 농협은행 근저당권 158,400,000원은 2022.01.10. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준권리는 2024.09.11. 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원입니다. 그보다 뒤의 서민금융진흥원 가압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 앞선 2024.01.11. 이동준 주택임차권입니다. 이동준은 전입 2022.01.10., 확정일자 2021.11.23.이고 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 통상이라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이동준 주거 (임차권등기) | 제3층 제304호 59.9878㎡ 전부 | 186,000,000원 | 전입 2022.01.10. 확정 2021.11.23. 배당요구 2024.01.11. | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 확약 적용 |
② 시세 비교 — 최근 시세가 전체 평균보다 훨씬 낮다
BY펠리스 실거래 12건의 전체 평균은 180,500,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래보다 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 140,000,000원이며 최신 거래는 2026.06. 155,000,000원입니다. 최근 구간이 이전 구간보다 -25.8% 낮아진 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 55.49㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 2026.01 | 55.49㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2024.12 | 57.45㎡ | 12 | 178,000,000원 |
| 2024.11 | 58.32㎡ | 14 | 179,000,000원 |
| 2024.08 | 58.32㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 2024.05 | 56.90㎡ | 12 | 183,000,000원 |
| 2024.02 | 57.29㎡ | 12 | 174,000,000원 |
| 2022.07 | 64.65㎡ | 3 | 227,000,000원 |
| 2022.07 | 59.99㎡ | 2 | 152,000,000원 |
| 2022.05 | 57.45㎡ | 14 | 195,000,000원 |
| 2022.05 | 64.65㎡ | 2 | 227,000,000원 |
| 2022.02 | 59.99㎡ | 3 | 186,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 180,500,000원 |
현재 최저매각가이자 실질취득액인 200,000,000원은 최근 12개월 평균의 142.9%입니다. 전체 12건 평균과 비교해도 최저가는 110.8%입니다. 최신 거래 155,000,000원보다도 높습니다. 따라서 과거 평균만 보고 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없으며, 신건은 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 이동준 보증금 | 186,000,000원 | 186,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,096,199원 | 400,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 186,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 200,000,000원 가정에서는 이동준 보증금 186,000,000원이 전액 배당됩니다. 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원도 전액 배당되고, 서민금융진흥원에는 400,000원이 배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
유찰 시 인수액 — 룰상 금액과 확약 적용을 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 200,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 160,000,000원 | 29,040,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 128,000,000원 | 60,592,000원 | 0원 |
29,040,000원·60,592,000원은 배당 시나리오상 선순위 임차권의 미배당액을 매수인이 인수한다고 계산한 룰상 금액입니다. 그러나 이 사건에는 이동준 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 시민공원역 북측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 3층 304호이며, 사용승인은 2017.01.05.입니다. 위생·급배수시설, 개별 냉난방설비, 승강기, 기계식주차설비가 있습니다.
- 용도·규제. 공부상 오피스텔이며 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 784.2㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용이며 공시지가는 1,647,000원/㎡입니다.
- 환금성. BY펠리스는 18세대이며 경매 평균 유찰 2.1회, 낙찰률 12.5%입니다. 최근 실거래 추세도 -25.8%여서 가격 설정을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이동준 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 범위와 조건이 실제 매각 단계에서도 그대로 적용되는지 반드시 대조해야 합니다.
- 확약 밖 점유관계 확인. 확약은 이동준 임차권에만 적용됩니다. 감정요항표상 임대관계가 미상인 만큼 별도의 점유자·임차관계 존재 여부는 현황 원본으로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 180,500,000원보다 최근 12개월 평균 140,000,000원과 최신 거래 155,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전 구간 대비 -25.8%입니다. 신건 200,000,000원을 과거 고가 거래와 단순 비교해 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 매각가 160,000,000원, 2회 유찰 매각가 128,000,000원이며, 룰상 임차보증금 인수 계산과 확약 적용 후 실질 인수 0원을 구분해 판단해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 완화됐지만 가격은 아직 아니다
이 사건을 단순히 “선순위 임차권 186,000,000원”만 보고 피할 필요도 없고, 반대로 “확약이 있으니 안전하다”만 보고 신건에 들어가서도 안 됩니다. 이동준은 대항력과 우선변제권을 가진 실제 임차인이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인의 매수인 실질 인수는 0원으로 분석됩니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 실질취득 200,000,000원은 최근 12개월 평균 140,000,000원의 142.9%이고, 최신 거래 155,000,000원보다 높으며, 최근 추세도 -25.8%입니다. 여기에 18세대 규모, 평균 2.1회 유찰, 낙찰률 12.5%라는 경매 통계까지 겹칩니다. 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 신건 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 C등급 사건입니다.
