인천지방법원 2026타경500262. 주안동 리오센트럴타워 11층 1101호, 전용 59.96㎡ 오피스텔입니다. 현 소유자는 오승훈으로 2022.05.28. 매매를 원인으로 265,000,000원에 취득했고, 같은 시기 원현지가 임대차계약을 맺어 2022.05.31. 전입·점유를 시작했습니다. 원현지의 확정일자는 2022.05.12.로 전입보다도 빠릅니다. 따라서 2023.02.07. 압류보다 앞선 점유·전입을 갖춘 원현지는 대항력이 있는 실제 임차인 1명이며, 확정일자와 배당요구를 통해 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
보증금이 265,000,000원으로 신건 최저가 224,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 집행비용을 제외한 배당 후 부족분 44,936,000원이 남아 매수인 인수 위험이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있으므로, 이 임차인에 대해서는 실질 인수액 0원으로 판단합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 224,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-11 리오센트럴타워 11층 1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 59.96㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.05.28. 매매, 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
이 사건의 핵심은 등기순위만 보는 것이 아니라 임차인의 전입일을 함께 보는 것입니다. 말소기준권리는 2023.02.07. 강서세무서장 압류인데, 원현지는 그보다 앞선 2022.05.31. 전입·점유를 갖췄습니다. 따라서 대항력은 인정되는 구조입니다. 2024.02.02. 임차권등기명령도 등기됐고, 보증금 265,000,000원 전액에 대해 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원현지 | 11층 1101호 59.96㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.31. | 2022.05.12. | 265,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
② 시세 비교 — 실질취득 2.24억, 최근 거래 1.75억
리오센트럴타워의 실거래 12건 전체 평균은 141,298,333원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.04. 12층 56.2㎡의 175,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 같은 175,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 56.2㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2025.04 | 59.95㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 8 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 6 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 10 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 9 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 59.99㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 59.95㎡ | 15 | 129,530,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 9 | 131,270,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 4 | 126,140,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 3 | 123,490,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 10 | 131,270,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 141,298,333원 |
최근 12개월 평균 175,000,000원 대비 실질취득액 224,000,000원은 128.0%입니다. 최신 거래와 비교해도 동일합니다. 즉 확약으로 권리 인수 문제를 해소하더라도 현재 신건 가격에는 가격 메리트가 없습니다. 전체 평균 대비 최저가 비율 158.5% 역시 같은 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 원현지 보증금 | 265,000,000원 | 220,064,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 미배당분은 44,936,000원입니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 “오피스텔”입니다. 본건은 철근콘크리트구조 15층 건물 내 11층 1101호입니다.
- 입지. 석바위사거리 북서측 인근으로, 주위는 오피스텔·근린생활시설·공동주택·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 남측 및 서측으로 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모·환금성. 리오센트럴타워는 16호 규모이며 사용승인일은 2017.01.18.입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회로 집계돼 있습니다.
- 관리 확인. 감정평가서도 관리비 연체 여부와 실제 점유상황을 관리사무소·관리업체 등에 확인하도록 안내하고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거이므로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 내용과 적용 대상이 원현지 임차권등기임을 원문으로 확인해야 합니다.
- 배당 부족분 구분. 배당표상 부족분 44,936,000원은 존재하지만, 확약 반영 시 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 141,298,333원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 175,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 현재 가격 메리트 없음. 실질취득 224,000,000원은 최근 시세 175,000,000원의 128.0%입니다. 신건 최저가가 낮다는 착시는 성립하지 않습니다.
- 점유·관리비 확인. 현장 점유상황과 관리비 연체 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 물건은 얼핏 보면 보증금 265,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매우 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 신건 배당 후 44,936,000원의 부족분이 남습니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 다음부터는 권리가 아니라 가격을 봐야 합니다. 실질취득액은 224,000,000원이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 175,000,000원입니다. 최근 가격 흐름이 이전보다 26.6% 상승했더라도 현재 경매가격은 그 최신 시세의 128.0%입니다. 게다가 오피스텔이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 1.8회입니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 신건 가격은 보수적으로 볼 구간입니다.
