* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 원현지 임차권의 보증금 인수의무까지 유효하게 해소한다는 전제입니다. 확약 효력이 확인되지 않으면 일반적인 대항력 인수 위험이 남습니다.
인천지방법원 2026타경500262. 인천 미추홀구 주안동 리오센트럴타워 11층 1101호, 전용 59.96㎡ 오피스텔입니다. 소유자 오승훈은 2022년 6월 21일 거래가액 265,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이보다 앞선 2022년 5월 31일 임차인 원현지가 전입·점유를 시작했고, 2024년 2월에는 보증금 265,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
2023년 2월 7일 국가의 압류가 말소기준권리로 잡히지만, 임차인의 전입과 확정일자는 그보다 앞섭니다. 따라서 말소기준 이후 임차권등기가 이루어졌다는 사실만으로 임차보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 이 사건의 중요한 반전은 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-11 리오센트럴타워 11층 1101호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 경인로425번길 20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 59.96㎡ · 지상 15층 중 11층 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.06.21 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 109,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.07 갑구 10번 압류 · 국(강서세무서장) |
| 임차보증금 | 원현지 · 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 말소동의 확약서
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 원현지 11층 1101호 59.96㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.05.31 확정 2022.05.12 임차권등기 2024.02.02 |
265,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
확약 확인
배당요구 있음 |
원현지의 임대차계약일은 2022.05.03이며, 보증금은 265,000,000원입니다. 임차권등기명령은 2024.02.01, 등기 접수는 2024.02.02입니다. 임차권등기와 매각물건명세서에 근거한 실제 임차인 수는 1명입니다.
이 확약이 원현지 임차권에 관한 대항력 포기 및 임차권등기 말소와 보증금 인수의무 해소까지 유효하게 보장한다면, 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 다만 말소동의라는 표현만으로 보증금 채무까지 면제되는지 단정할 수 없으므로 확약서 원문과 법원 매각조건을 확인해야 합니다.
확약의 적용 범위는 원현지의 해당 임차권에 한정됩니다. 확약 밖의 다른 임차인이나 점유자가 별도로 확인된다면 그 권리 위험은 자동으로 해소되지 않습니다.
갑구 10번 국가 압류는 말소기준권리이고, 2025.11.14 갑구 11번 국가 압류와 2026.01.13 갑구 12번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2017년의 신탁등기와 2019년 미추홀구 압류는 이미 말소된 이력이 있습니다. 갑구 9-1번 민간임대주택등기도 있으므로 관련 등록·의무사항은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 싸 보이는 최저가, 확약이 전제
리오센트럴타워는 2017.01.18 준공된 16세대 규모 건물입니다. 확인되는 실거래 12건의 전체 평균은 141,298,333원이지만, 상당수가 2024년 거래입니다. 최근 시세 판단에는 2026.04 거래 175,000,000원을 우선 반영해야 합니다. 다만 이 최신 거래는 전용 56.2㎡로 본건 59.96㎡와 면적 차이가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 56.2㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2025.04 | 59.95㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 8 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 6 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 10 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 9 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 59.99㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 59.95㎡ | 15 | 129,530,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 9 | 131,270,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 4 | 126,140,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 3 | 123,490,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 10 | 131,270,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 141,298,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 175,000,000원 |
전체 평균 대비 현재 최저가 비율은 77.7%이고, 최근 12개월 평균 대비 비율은 62.7%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 +26.6%로 나타납니다. 다만 최근 12개월 거래 표본이 1건이므로 이를 안정적인 시세 상승으로 확정하기는 어렵습니다.
확약이 유효하지 않은 경우: 매각가 109,760,000원에 미배당 보증금 157,576,640원을 더한 267,336,640원이 실질취득액입니다. 이는 최근 거래 175,000,000원을 크게 웃돌므로 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다.
대항력 있는 보증금 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 따라서 유찰 자체가 인수 위험을 해결하지는 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,336,640원 |
| 1. 임차인 원현지 보증금 | 265,000,000원 | 107,423,360원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 추정 기준입니다. 집행비용 2,336,640원과 임차인 배당 107,423,360원으로 매각대금이 모두 배분됩니다. 신청채권자 배당은 0원으로 추정됩니다. 임차인 보증금과 주택도시보증공사의 청구액은 동일한 265,000,000원으로 표시되어 있으므로, 실제 채권의 승계·대위 관계를 확인하지 않고 별개의 보증금 채무로 합산해서는 안 됩니다. 당해세 및 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 인수 위험 — 낙찰가가 내려가도 해결되지 않는다
| 회차 | 최저가 | 일반 계산상 인수 | 합산 취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 109,760,000원 | 157,576,640원 | 267,336,640원 |
| 3회 유찰 (34%) | 76,832,000원 | 189,950,976원 | 266,782,976원 |
| 4회 유찰 (24%) | 53,782,400원 | 212,585,683원 | 266,368,083원 |
확약이 적용되지 않는 일반적인 인수형 계산에서는 최저가가 109,760,000원에서 53,782,400원까지 내려가더라도 실질취득액은 약 2.66억~2.67억 수준에 머뭅니다. 이는 임차보증금 265,000,000원에 집행비용 추정 등이 반영된 결과입니다.
반대로 확약으로 인수의무가 유효하게 해소된다면 각 회차의 최저매각가를 중심으로 취득비용을 판단할 수 있습니다. 두 경우를 혼동하지 않는 것이 이 물건의 권리분석 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 석바위사거리 북서측 인근입니다. 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택, 숙박시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 15층 건물 중 11층입니다. 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 위생·급배수시설, 승강기, 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 본건 남측과 서측으로 포장도로에 접합니다. 토지는 3필지 일단으로 정방형에 유사한 형태입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력도 있으므로 입찰 시점의 적용 여부와 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 2,677,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 규모로 대단지 아파트보다 거래 표본이 제한적입니다. 전체 12건의 거래가격은 123,490,000원부터 175,000,000원까지 분포하고, 최근 12개월 표본은 1건에 그칩니다. 개별 호실의 층·면적·상태에 따른 가격 차이를 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기와 보증금 인수의무 해소까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 원현지의 전입일 2022.05.31, 확정일자 2022.05.12, 보증금 265,000,000원과 배당요구 사실을 등기부·매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 승계·대위 관계 확인. 주택도시보증공사가 경매를 신청한 경위와 임차보증금 채권의 대위·승계 여부를 확인하고, 동일 채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다. 확약이 있어도 인도·명도 절차가 자동으로 끝나는 것은 아닙니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 9-1번 민간임대주택등기의 등록 상태, 임대의무기간 및 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 국가 압류가 존재하므로 당해세 등 배당 순위에 영향을 주는 조세채권을 확인하고, 관리비 연체 및 공용부분 미납 여부도 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 가격 기준 분리. 확약이 유효하면 최저가 109,760,000원과 최근 거래 175,000,000원을 비교할 수 있지만, 확약이 유효하지 않으면 일반 계산상 실질취득 267,336,640원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 법원 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 확약서 한 장이 중요하다”
인천 리오센트럴타워 1101호는 감정가 224,000,000원에서 최저가 109,760,000원으로 낮아진 오피스텔입니다. 최근 거래 175,000,000원과 비교하면 상당한 가격 차이가 있지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 265,000,000원을 반드시 함께 봐야 합니다.
확약이 없다면 일반적인 배당·인수 계산상 실질취득은 약 2.67억으로 최근 시세를 크게 초과합니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이라는 중요한 변수가 있습니다. 해당 확약이 임차보증금 인수의무까지 유효하게 해소한다면 실질 인수액은 0원이 되어 가격 경쟁력이 달라집니다.
결론은 조건부 검토입니다. 확약의 효력과 적용 범위가 명확하게 확인되면 가격상 기회를 검토할 수 있습니다. 반대로 확약서 원문 확인 없이 최저가만 보고 응찰하는 것은 위험합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차권의 인수의무가 실제로 소멸하는지에 있습니다.
