인천지방법원 2026타경500287. 석남동 에버그린 5층 501호, 전용 59.82㎡의 다세대 물건입니다. 등기 흐름에서 가장 먼저 봐야 할 것은 2021년 4월 16일 전입·점유를 시작한 임차인 조남철입니다. 보증금은 200,000,000원, 확정일자는 2021년 3월 2일이며, 말소기준일 2022년 3월 30일보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
원자료 배당계산만 놓고 보면 최저가 144,000,000원에서 집행비용 2,816,000원을 제외한 141,184,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 58,816,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 이 부족분이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 해당 임차권은 실질 인수 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500287 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 497-6 에버그린 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.82㎡ |
| 소유자 | 송진범 (2021.04.18 매매 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 공시지가 | 2,071,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2022.03.30 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정과 2023년 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 임차권등기 자체의 등기일은 2023년이지만, 임차인 조남철의 전입·점유는 2021.04.16, 확정일자는 2021.03.02여서 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 단순히 “임차권등기가 후순위이므로 끝”이라고 보면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조남철 | 5층 501호 59.82㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2021.04.16 | 2021.03.02 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
실제 임차인 1명. 조남철은 배당요구를 했고, 배당요구일은 2023.05.31입니다. * 확약을 반영하지 않은 원자료 배당계산상 현재 회차 미배당·인수액은 58,816,000원입니다. 본 리포트에서는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출을 반영해 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 확약이 해결돼도 신건은 시세와 거의 같다
에버그린은 총 6세대, 사용승인일은 2011.07.06이며 분석 대상 면적은 전용 59.82㎡입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 59.82㎡ | 4 | 144,000,000원 |
| 2025.09 | 59.82㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.82㎡ | 2건 | 144,500,000원 |
최저가이자 확약 반영 실질취득액인 144,000,000원은 최근 12개월 평균 144,500,000원의 99.7%입니다. 최신 거래 144,000,000원과는 정확히 같습니다. 즉 권리 문제가 해소된다는 전제에서도 현재 신건이 시세보다 의미 있게 싸다고 보기는 어렵습니다. 실거래 표본도 2건에 불과하므로 가격 판단에는 보수성이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,816,000원 |
| 1. 임차인 조남철 보증금 | 200,000,000원 | 141,184,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당계산상 임차보증금 부족분은 58,816,000원입니다. 다만 본 분석의 실질 인수는 말소동의 확약서를 반영해 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 12건 가운데 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 가격이 내려가도 부담은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 원자료상 인수액 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 144,000,000원 | 58,816,000원 | 202,816,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 115,200,000원 | 87,212,800원 | 202,412,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 92,160,000원 | 109,898,880원 | 202,058,880원 |
위 합계는 원자료상 배당·인수 수치를 그대로 더한 값입니다. 집행비용 때문에 정확히 200,000,000원에 고정되지는 않지만, 핵심은 같습니다. 확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 내려가도 대항력 임차인의 미배당액이 그만큼 증가해 실질취득 부담이 약 2억 수준에 머뭅니다. 따라서 유찰만 보고 가격 메리트가 생긴다고 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 압류·세금 리스크
등기에는 다수의 압류가 존재합니다. 말소기준인 국민건강보험공단 압류 이후에도 서울특별시 강동구, 국세 처분청, 인천광역시 서구, 서울특별시 도봉구, 인천광역시 미추홀구 등 여러 압류가 이어졌습니다. 데이터에는 국세·지방세 압류 12건이 별도 경고로 표시돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 분석 대상은 아파트가 아니라 다세대이며, 전용면적은 59.82㎡입니다.
- 규모. 에버그린은 총 6세대의 소규모 공동주택이며 사용승인일은 2011.07.06입니다.
- 토지. 대지면적 249.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 평지·정방형·소로한면입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공시지가. 2,071,000원/㎡입니다.
- 환금성. 확인된 동일 면적 최근 실거래가 2건뿐이고 총 6세대여서, 대단지 공동주택보다 가격 검증 표본이 얇습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 매수인 인수 해소에 어떻게 적용되는지 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 배당상태 확인. 조남철은 보증금 200,000,000원, 전입 2021.04.16, 확정일자 2021.03.02의 대항력·우선변제 임차인입니다.
- 가격 착시 금지. 확약을 반영한 실질취득 144,000,000원은 최근 12개월 평균 144,500,000원의 99.7%로 사실상 시세 수준입니다.
- 유찰 시 계산 분리. 확약이 없다면 1회·2회 유찰 시 원자료상 인수액이 각각 87,212,800원·109,898,880원으로 커집니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 12건 중 당해세 존재 여부와 금액을 확인해야 실제 임차인 배당 및 인수 판단을 확정할 수 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 6세대, 실거래 표본 2건이므로 개별 호수 상태와 실제 매수수요를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 해소가 확인돼야 1.44억짜리 물건이다
이 사건의 핵심은 감정가도, 압류 건수도 아닙니다. 보증금 200,000,000원의 대항력 임차권과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 예정대로 효력을 발휘하면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 144,000,000원입니다. 다만 그 가격은 최근 12개월 평균 144,500,000원의 99.7%, 최신 실거래 144,000,000원과 동일해 가격 메리트는 거의 없습니다.
반대로 확약을 배제하면 현재 회차부터 원자료상 58,816,000원의 미배당 인수가 발생하고, 유찰될수록 인수액이 더 커집니다. 따라서 이 물건은 “유찰되면 싸지는 물건”이 아니라 “확약을 원본으로 확인해야 비로소 시세 수준의 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리 해소 전제는 긍정적이지만, 시세 할인 부족·소규모 다세대의 얇은 거래 표본·다수 세금 압류를 함께 감안하면 종합 평가는 보수적으로 접근할 사건입니다.
