인천지방법원 2026타경500287. 인천 서구 석남동 에버그린 5층 501호, 전용 59.82㎡의 다세대주택입니다. 감정가 1억 4,400만 원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가격은 7,056만 원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 실거래 평균 1억 4,450만 원의 절반 수준입니다.

그러나 이 물건을 단순히 최저가와 실거래가만 비교해서는 안 됩니다. 임차인 조남철 씨의 보증금은 2억 원이며, 전입과 점유가 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 최저가로 낙찰되면 배당받지 못하는 보증금이 1억 3,111만 원 발생합니다. 일반적인 대항력 인수형으로 보면 낙찰가에 이 미배당액을 더한 실질취득액은 201,670,080원입니다.

그런데 매각물건명세서 관련 내용에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 이 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용된다면 실질 인수 부담은 0원이 됩니다. 따라서 이 사건의 투자 판단은 단순히 임차보증금이 얼마인지가 아니라, 말소동의 확약의 적용 범위와 이행 여부를 확인할 수 있는지에 달려 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 근저당이 아닌 압류

과거 등기에는 2011년 수산업협동조합중앙회 근저당권 480,000,000원, 국민은행 근저당권 108,000,000원, 중소기업은행 근저당권 67,200,000원이 존재했지만 모두 등기부상 말소되었습니다.

현재 기준권리는 2022년 3월 30일 접수된 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인 조남철 씨는 2021년 4월 16일 전입 및 점유를 시작했으므로 기준권리보다 앞섭니다. 확정일자도 2021년 3월 2일로 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.

따라서 임차권등기 자체가 2023년 5월 31일에 이루어졌다는 사실만으로 임차인의 대항력이 후순위라고 판단해서는 안 됩니다. 대항력 판단의 핵심은 임차인의 실제 전입·점유 시점이며, 이 사건은 그 시점이 말소기준권리보다 빠릅니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2억, 확약서가 핵심

실제 임차인은 조남철 씨 1명입니다. 임대차계약일은 2021년 2월 27일, 확정일자는 2021년 3월 2일, 전입 및 점유개시일은 2021년 4월 16일입니다. 2023년 5월 31일 주택임차권등기가 완료되었고 배당요구도 이루어졌습니다.

주택도시보증공사는 별도로 이 사건의 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며 청구금액은 200,000,000원입니다. 임차인 조남철 씨의 보증금과 HUG의 신청채권은 배당표에서 별도 항목으로 구분해 확인해야 합니다. 임차인 수는 조남철 씨 1명으로 산정합니다.

③ 시세 비교 — 확약 적용 여부에 따라 완전히 달라진다

에버그린은 총 6세대 규모이며, 동일 면적 59.82㎡의 최근 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 144,500,000원이며, 최신 거래는 2025년 11월의 144,000,000원입니다.

현재 최저가 70,560,000원은 최근 12개월 평균의 48.8%입니다. 확약이 유효하게 적용되어 임차인 인수가 0원이 된다면 가격 지표상 상당한 차이가 있습니다.

반대로 확약의 효력이 인정되지 않거나 이행되지 않는다면 이야기가 달라집니다. 이때 미배당 보증금 131,110,080원을 매수인이 인수하는 것으로 계산하면 낙찰가를 합한 실질취득액은 201,670,080원입니다. 이는 최근 실거래 평균의 약 139.6%입니다. 즉 확약 하나로 시세 대비 가격 판단이 정반대로 바뀝니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)

집행비용 추정치 1,670,080원, 임차인 배당액 68,889,920원입니다. 신용보증기금과 주택도시보증공사 채권은 이 가정에서 배당되지 않습니다. 세금의 실제 법정기일 및 당해세 여부에 따라 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰별 실질취득 시나리오

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 배당 부족액이 커집니다. 따라서 낙찰가만 낮아진다고 매수인의 전체 취득 부담이 함께 낮아지는 것은 아닙니다.

확약 미적용 총액은 각 회차 최저매각가에 해당 회차의 명목상 매수인 인수액을 더한 금액입니다. 별도 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 세금 압류 — 확약과 별도로 남는 위험

등기부에는 국세·지방세 관련 압류가 12건 기재되어 있습니다. 국민건강보험공단 압류를 비롯해 강동구, 서인천세무서, 구리세무서, 송파세무서, 인천 서구, 안양세무서, 분당세무서, 마포세무서, 도봉구, 미추홀구 등의 압류가 확인됩니다.

현재 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 따라서 위 배당표는 확정 배당표가 아니며, 실제 배당 결과에 따라 임차인 배당액과 다른 채권자의 배당 가능성이 달라질 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모

• 건물 규모. 에버그린은 2011년 7월 6일 준공된 총 6세대 규모의 다세대주택입니다. 대규모 아파트와 달리 거래 표본과 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 실거래. 동일 전용면적 59.82㎡ 거래는 2025년 9월 1억 4,500만원, 2025년 11월 1억 4,400만원으로 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 1억 4,450만원입니다.
• 용도지역. 일반상업지역으로 확인됩니다. 토지이용 관련 사항에는 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있으므로 해당 필지의 적용 범위와 거래 요건을 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 249.6㎡, 지형은 평지·정방형, 도로는 소로 한 면에 접하는 것으로 확인됩니다.
• 공시지가. 2,071,000원/㎡입니다. 이는 개별 호수의 실거래가격이나 전유부분의 토지지분 가치를 직접 의미하지 않습니다.
• 환금성. 총 6세대라는 소규모 건물 특성과 실거래 표본 2건을 고려하면 매도 시점과 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본을 확보하고 대상 임차인, 대상 호수, 말소 범위, 조건 및 이행 주체를 확인하세요.
• 임차권 말소. 조남철 씨의 임차권등기 말소가 실제로 가능한지, 확약서에 따른 말소 절차와 시점을 확인하세요.
• 대항력·우선변제. 2021년 4월 16일 전입 및 점유, 2021년 3월 2일 확정일자, 2023년 5월 31일 배당요구 사실을 원본 서류와 대조하세요.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 12건의 세목, 법정기일, 당해세 해당 여부 및 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
• 배당표 재검토. 집행비용 1,670,080원과 임차인 배당 68,889,920원은 추정치입니다. 실제 배당요구와 세금 우선순위에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
• 명도·점유. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태를 단정하지 마세요. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 6세대 규모와 최근 거래 2건을 고려해 주변 유사 다세대 거래를 추가 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, HUG 확약서, 세금 관련 서류를 모두 대조한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “확약서 하나가 1억 3천만원의 차이를 만든다”

이 물건은 보증금 2억 원의 대항력 임차인이 존재한다는 점에서 일반적인 다세대 경매와 다릅니다. 현재 최저가 7,056만원으로 낙찰받더라도 임차보증금 미배당액은 1억 3,111만원입니다. 확약이 적용되지 않으면 실질취득 부담은 약 2억 167만원으로, 최근 실거래 평균 1억 4,450만원보다 높아집니다.

반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다면 임차인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 이 경우 최저가 7,056만원은 최근 실거래 평균의 48.8% 수준입니다.

하지만 확약서가 있다고 해서 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 12건의 국세·지방세 압류와 당해세 우선 가능성, 소규모 건물의 환금성, 배당표와 확약서의 실제 효력을 별도로 검토해야 합니다.

최종 판단은 확약서의 원본과 이행 가능성을 확인하는 데 달려 있습니다. 확약이 확실하다면 가격 측면에서 검토할 여지가 있지만, 확약이 불확실하다면 명목상 미배당 보증금 1억 3,111만원을 가볍게 볼 수 없습니다. 확약 확인 전 입찰 보류, 확인 후 실질취득액 기준으로 판단.