인천지방법원 2026타경500334. 부평동 리코팰리스 3층 301호, 감정평가서상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2023.06.20 인천광역시부평구의 압류로, 이 사건 데이터에서 계산된 말소기준권리입니다. 임차인 신승환의 주민등록일과 확정일자는 모두 2022.01.24로 그보다 앞서기 때문에, 이 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
다만 이 사건은 여기서 한 번 더 봐야 합니다. 2024.04.02 등기된 주택임차권의 보증금은 220,000,000원이고, 신건 최저매각가도 정확히 220,000,000원입니다. 집행비용을 먼저 공제하면 배당상 임차인에게 216,120,000원이 돌아가고 3,880,000원이 남아 일반 계산으로는 매수인 인수액이 생깁니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 397-1 리코팰리스 3층 301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥로333번길 19-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 3층 301호 · 69.783㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 중 3층 · 2017.03.13 사용승인 |
| 소유자 | 유태명 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2017.04.17 농협은행 근저당권 174,000,000원이 설정됐지만 2022.03.04 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.06.20 압류입니다. 이후 인천신용보증재단·케이비국민카드·소상공인시장진흥공단의 가압류와 2026.01.15 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신승환 승계 없음 | 3층 301호 69.783㎡ 전부 주거(임차권등기) | 2022.01.24 | 2022.01.24 | 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 2024.04.02 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 임차권등기일은 2024.04.02이며 등기 원인인 임차권등기명령은 2024.03.29입니다.
③ 배당과 인수 — 일반 계산 3,880,000원, 확약 반영 실질 0원
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 신승환 보증금 | 220,000,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 인천신용보증재단 가압류 | 59,278,808원 | 0원 |
| 3. 케이비국민카드 가압류 | 14,597,180원 | 0원 |
| 4. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 27,642,530원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 220,000,000원 가정. 일반 배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 3,880,000원이며 데이터의 회차별 인수 계산도 이를 반영합니다. 다만 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 정확도 규칙상 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 220,000,000원 | 3,880,000원 | 220,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 176,000,000원 | 47,264,000원 | 176,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 140,800,000원 | 81,971,200원 | 140,800,000원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약을 반영하지 않으면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 늘어 매수인 부담도 커집니다. 반면 제출된 말소동의 확약을 정상 반영하면 신승환 임차권의 실질 인수는 각 회차에서 0원이므로 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 용도. 감정평가서상 오피스텔로 이용되고 있으며, 해당 건물은 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용되고 있습니다.
- 입지. 부평동 소재 ‘부흥오거리’ 북서측 인근으로, 주변에 오피스텔·주상복합건물·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 대체로 사다리꼴이고 남측과 북측으로 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·상하수도·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 물건의 인수 판단을 바꾸는 가장 중요한 서류입니다. 제출 사실뿐 아니라 적용 대상과 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 범위 확인. 신승환의 임차권은 3층 301호 69.783㎡ 전부, 보증금 220,000,000원입니다.
- 전입·확정일자 재확인. 주민등록일자와 확정일자가 모두 2022.01.24로 말소기준일 2023.06.20보다 앞섭니다.
- 시세는 별도 검증. 이번 자료에는 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 220,000,000원을 곧바로 시장가격으로 보면 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부구조는 공부 및 인근 평가전례 등을 참고해 일반적인 사양을 기준으로 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 쉽지 않은 물건입니다. 보증금 220,000,000원의 임차인이 말소기준보다 먼저 전입했고, 확정일자와 배당요구까지 갖추고 있어 전형적인 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 실제로 신건 배당계산만 적용하면 집행비용 때문에 3,880,000원이 미배당되어 매수인 인수 문제가 생깁니다.
그러나 이 사건에는 해당 임차권과 관련한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이 확약을 정확도 규칙대로 반영하면 신승환 임차권에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 220,000,000원입니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 그 가격 자체가 싼지는 판단할 수 없습니다. 결론은 권리 핵심은 확약서 확인, 가격 핵심은 별도 시세 검증입니다.
