인천지방법원 2026타경500334. 인천 부평구 부평동 397-1, 리코팰리스 3층 301호 오피스텔입니다. 전용면적은 69.783㎡이며, 2017년 3월 13일 사용승인을 받은 건물입니다. 소유자는 유태명 씨이고, 경매는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 진행되고 있습니다.
등기부상 2017년 농협은행 근저당권은 채권최고액 174,000,000원이었지만 2022년 3월 4일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 농협은행 근저당이 아니라 2023년 6월 20일 인천광역시 부평구의 압류입니다. 그보다 앞서 전입·확정일자와 점유가 형성된 임차인이 존재한다는 점이 이 물건의 핵심입니다.
다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다. 이 확약이 해당 임차권의 인수 부담을 해소하는 효력을 갖는다면 최저가가 실질 취득가가 됩니다. 반대로 확약이 효력을 갖지 못하면 최저가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 커지는 구조입니다. 확약서 원문 확인 없이 1억780만원짜리 안전한 물건이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 397-1 리코팰리스 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 69.783㎡ · 15층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 유태명 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 107,800,000원 |
| 유찰 횟수 | 2회 유찰 · 현재 감정가의 49% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 말소기준권리 | 갑구 5번 압류 · 인천광역시 부평구 · 2023.06.20 |
| 등기사항 기준일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 압류, 핵심은 선순위 임차인
말소기준권리는 2023년 6월 20일 갑구 5번 압류입니다. 2017년 4월 17일 설정된 농협은행 근저당권은 채권최고액 174,000,000원이었으나 2022년 3월 4일 해지되어 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 존속하는 말소기준권리로 보지 않습니다.
임차인 신승환 씨는 2022년 1월 24일 주민등록을 마쳤고, 확정일자도 같은 날 받았습니다. 점유개시일은 2022년 3월 4일입니다. 자료상 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인으로 판정되어 있고, 확정일자와 배당요구를 통한 우선변제권도 인정됩니다.
2024년 4월 2일 등기된 을구 3번 주택임차권은 경매로 소멸하는 대상으로 표시되어 있지만, 임차인의 선행 대항력과 보증금 미회수 문제는 별개입니다. 임차권등기 자체가 소멸한다고 해서 미배당 보증금까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 따라서 매수인 인수 여부를 결정하는 별도의 근거인 HUG 확약서를 반드시 함께 살펴야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.2억
이 물건의 실제 임차인은 신승환 씨 1명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 동일 보증금의 중복 임차인 신고로 처리할 사안은 아닙니다. 임차보증금 220,000,000원은 현재 최저매각가 107,800,000원보다 큽니다.
| 임차인 | 보증금 / 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신승환 |
220,000,000원 전입 2022.01.24 확정 2022.01.24 점유 2022.03.04 |
대항력 有 | 우선변제 有 | 대위·승계 아님 |
확약 유효 시 실질 0원 미적용 시 114,509,200원 |
임차인은 배당요구를 했으며, 배당요구일은 2024년 4월 2일입니다. 현재 최저가 기준 집행비용을 제외한 배당재원에서 임차인에게 105,490,800원이 배당되고, 보증금 중 114,509,200원이 미배당되는 계산입니다.
107,800,000원 + 114,509,200원 = 222,309,200원
이는 임차보증금 220,000,000원과 거의 같은 수준입니다. 최저가만 보면 감정가의 49%지만, 확약이 적용되지 않는다면 실질적으로 2억2천만원대 취득 구조가 됩니다.단, 확약서가 신승환 씨의 임차권 및 보증금 인수 부담을 실제로 어느 범위까지 해소하는지 원문으로 확인해야 합니다. 확약서의 대상, 말소 범위, 효력 발생 조건이 중요합니다. 확약은 신승환 씨에게만 적용되며, 그 밖의 임차인이나 별도 점유자가 확인될 경우 그 권리까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 감정평가 당시 내부에 이해관계인이 없어 내부구조와 임대 여부를 파악하지 못했다는 점도 함께 고려해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 49%, 그러나 실질취득가가 관건
현재 최저매각가는 107,800,000원으로 감정가 220,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 결과입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시장에서 실제로 얼마에 거래되는지를 보여주는 지표가 아닙니다. 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
이 물건은 일반적인 유찰 물건과 달리 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조입니다. 확약이 적용되지 않는다면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 임차보증금이 증가합니다. 따라서 최저가가 낮아져도 실질 취득비용은 보증금 규모에서 크게 달라지지 않습니다.
| 구분 | 가정 매각가 | 확약 미적용 시 미배당 | 낙찰가 + 잠재 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 |
107,800,000원 | 114,509,200원 | 222,309,200원 |
| 3회 유찰 시 | 75,460,000원 | 146,298,280원 | 221,758,280원 |
| 4회 유찰 시 | 52,822,000원 | 168,528,796원 | 221,350,796원 |
위 시나리오는 확약이 적용되지 않는 경우의 잠재 인수 구조입니다. 실제 배당과 인수액은 배당순위 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,309,200원 |
| 1. 임차인 신승환 보증금(우선변제) | 220,000,000원 | 105,490,800원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 59,278,808원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 14,597,180원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 27,642,530원 | 0원 |
| 5. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.1% 추정치입니다. 임차인에게 105,490,800원이 배당되고 보증금 미배당액은 114,509,200원입니다. 후순위 가압류 및 신청채권자 주택도시보증공사는 배당을 받지 못하는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부흥오거리 북서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2017년 3월 13일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 15층 건물의 3층이며, 위생·상하수도·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지거래 관련. 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래계약허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일 기준 적용 여부는 최신 고시를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 현장방문했으나 거주인 등 이해관계인이 부재하여 내부구조를 직접 확인하지 못했습니다. 일반적인 사양을 기준으로 평가했고 임대 여부도 파악하지 못했습니다.
- 환금성. 오피스텔로 이용되는 물건입니다. 실거래 비교 근거만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없으므로 실제 임대수요와 매수수요, 내부 상태 및 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 신승환 씨의 주택임차권등기와 보증금 인수 부담을 어느 범위까지 해소하는지 확인하세요. 제출 사실만 확인하고 효력을 무조건적으로 단정해서는 안 됩니다.
- 매각물건명세서 대조. 을구 3번 임차권등기가 인수권리로 명시된 부분과 HUG 확약서 제출 사실을 함께 대조하세요. 두 내용 중 하나만 보고 판단하면 위험합니다.
- 임차인 배당 및 미배당액 확인. 현재 회차의 배당예상액은 105,490,800원이고 미배당액은 114,509,200원입니다. 확약이 유효하지 않을 경우 실질 취득비용이 222,309,200원 수준으로 계산된다는 점을 입찰가 판단에 반영하세요.
- 추가 임차인·점유자 확인. 감정평가 당시 내부에 이해관계인이 없어 임대 여부를 파악하지 못했습니다. 신승환 씨 외 다른 점유자나 임대차가 있는지 현장조사와 명세서 원본으로 확인해야 합니다. HUG 확약은 해당 임차인에게만 적용됩니다.
- 등기부 최신본 확인. 등기사항 기준일은 2026.08.24입니다. 이후 추가 권리변동이 없는지 매각기일 전 최신 등기부를 확인하세요.
- 건물 내부와 관리 상태 확인. 내부구조와 실제 사용 상태가 감정평가에서 직접 확인되지 않았으므로 현장 점검이 필요합니다.
- 토지이용 규제 확인. 외국인 등의 주택용도 취득 관련 허가구역 지정기간과 매각기일 기준 최신 규제 적용 여부를 확인하세요.
- 배당표 재검토. 당해세, 임차인 최우선변제 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목이 별도로 확인되어야 합니다.
맺으며 — “최저가 49%보다 확약서 한 장이 중요하다”
이 물건은 감정가 2억2천만원에서 최저가 1억780만원까지 내려온 오피스텔입니다. 두 차례 유찰된 상태이고, 숫자만 보면 상당한 가격 하락이 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석에서 가장 중요한 것은 임차인 신승환 씨의 보증금 220,000,000원입니다.
대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 확약이 적용되지 않는다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질 취득비용은 약 2억2천만원 수준에서 유지됩니다. 따라서 최저가 107,800,000원만을 기준으로 저렴하다고 판단하는 것은 위험합니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 해당 확약이 유효하게 적용된다면 신승환 씨에 대한 실질 인수액은 0원으로 처리할 수 있고, 현재 최저가가 실질 취득가가 됩니다. 이 확약의 효력과 적용 범위가 이 사건의 가장 중요한 판단 요소입니다.
확약 밖의 추가 임차인이나 점유자가 없는지도 확인해야 합니다. 내부 임대 여부가 확인되지 않았기 때문에 확약서 하나만으로 모든 점유·임대차 위험이 해소됐다고 볼 수는 없습니다. 또한 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시세상 저렴함도 단정할 수 없습니다.
결론적으로 권리상 핵심은 HUG 확약서, 가격상 핵심은 실질취득비용, 현장상 핵심은 실제 점유관계입니다. 확약이 유효하다면 검토할 여지가 있지만, 확약의 효력이 확인되지 않는다면 최저가만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 이 사건은 입찰가를 정하기 전에 확약서 원문부터 확인해야 하는 경매입니다.
