따라서 가격은 확약 이행 시에만 유리한 구간입니다. 민간임대주택 등기와 낮은 환금성까지 확인하지 않고 입찰해서는 안 됩니다.
인천지방법원 2026타경500339. 인천 미추홀구 숭의동 33-38, 통칭 ‘V1시그니처’ 101동 12층 1206호입니다. 전용면적은 44.04㎡이며, 감정평가서에는 공동주택(연립주택)으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 사건의 용도 표기는 근린주택이므로 실제 건축물대장상 용도와 감정평가상 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
권리관계에서 가장 중요한 부분은 을구 3번 곽성진 씨의 주택임차권입니다. 보증금 2억 4,900만원, 전입 및 점유개시일 2022년 6월 13일, 확정일자 2022년 5월 17일입니다. 대항력과 우선변제권이 확인되며, 2024년 2월 29일 임차권등기까지 마쳐졌습니다.
현재 최저매각가 1억 2,936만원에서 집행비용을 제외하면 임차인에게 돌아갈 수 있는 금액은 126,748,960원입니다. 따라서 확약이 없다면 부족분 122,251,040원이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 그런데 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 내용이 함께 기재되어 있습니다. 이 확약의 효력과 실제 말소 이행 여부가 이 물건의 입찰 가능성을 결정합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500339 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 12층 1206호 도로명: 인천광역시 미추홀구 장천로94번길 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택(사건 표기) · 감정평가상 공동주택(연립주택) · 전용 44.04㎡ |
| 건물 현황 | 2020년 12월 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지상 14층 건물 중 12층 · 통칭 V1시그니처 |
| 소유자 | 박승준 (2022.06.09 매매, 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 129,360,000원 (2회 유찰 후, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 등기 현황 | 근저당 1건은 이미 말소 · 현재 압류·가압류 없음 · 주택임차권등기 존재 |
| 임차인 | 실제 임차인 1명 · 곽성진 · 보증금 249,000,000원 |
| 민간임대주택 | 2022.06.15 민간임대주택 등록 등기 존재 |
① 권리 흐름 — 2억 4,900만원 임차권이 핵심
등기부상 2021년 2월 5일 설정된 광주새마을금고 근저당권의 채권최고액은 10,000,000원입니다. 그러나 해당 근저당은 2022년 5월 17일 해지로 말소되어 현재 존속하는 담보권이 아닙니다. 과거 신탁등기 역시 등기부상 말소된 내역이 확인됩니다.
반면 곽성진 씨의 임차권은 2022년 임대차계약과 전입·점유에 기초하며, 2024년 2월 29일 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 경매개시결정은 2026년 1월 15일이므로 임차권등기가 경매개시보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 을구 순위 3번 주택임차권등기를 매수인 인수권리로 명시하고 있습니다.
* 확약이 인정되지 않거나 이행되지 않을 경우의 배당 부족분 122,251,040원은 잠재적 인수 위험액입니다. 확약의 권리 대상, 효력 범위, 말소 절차 및 실제 말소 완료를 반드시 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 범위 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 곽성진 | 12층 1206호 전부 44.04㎡ |
249,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 확약 불인정 시 인수 위험 확약 이행 시 0원* |
| 임대차계약일 | 2022.05.14 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.05.17 |
| 전입신고 / 점유개시 | 2022.06.13 |
| 임차권등기 | 2024.02.29 (인천지방법원 2024카임457) |
| 배당요구 | 2024.02.29 신청 |
| 보증금 / 월세 | 249,000,000원 / 확인된 월세 없음 |
| 권리 판단 | 대항력 있음 · 우선변제권 행사 가능 · 확약 이행 여부에 따라 실질 인수액 결정 |
이 사건은 보증기관의 대위·승계 임차인을 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하는 구조로 보지 않습니다. 실제 임차인은 곽성진 씨 1명이며, 보증금 합계 역시 249,000,000원입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 별도 표시되어 있으나, 그 청구액을 두 번째 임차인의 보증금으로 더하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확약이 유효해야 가격 메리트가 성립
동일 건물 101동의 전용 44.04㎡와 인접 면적대 실거래 자료입니다. 가장 중요한 비교 기준은 전체 12건 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래가격입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가격 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 45.25㎡ | 14층 | 167,000,000원 |
| 2022.11 | 43.69㎡ | 14층 | 270,000,000원 |
| 2022.08 | 43.69㎡ | 13층 | 260,000,000원 |
| 2022.07 | 45.25㎡ | 14층 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 45.25㎡ | 14층 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 44.04㎡ | 13층 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 44.04㎡ | 11층 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 45.25㎡ | 11층 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 44.04㎡ | 12층 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 45.25㎡ | 14층 | 270,000,000원 |
| 2022.04 | 45.25㎡ | 13층 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 45.25㎡ | 13층 | 260,000,000원 |
| 가격 지표 | 금액 / 비율 | 해석 |
|---|---|---|
| 전체 실거래 평균(12건) | 255,583,333원 | 2022년 고가 거래 비중이 큼 |
| 최근 12개월 평균 | 167,000,000원 | 최근 거래 1건 |
| 최신 거래 | 167,000,000원 | 2026.05 |
| 현재 최저가 ÷ 최근 시세 | 77.5% | 확약 이행 시 가격 비교 |
| 최근 추세 | -36.7% | 과거 대비 하락 |
전체 12건 평균은 255,583,333원이지만, 대부분 2022년 거래이며 2억 6,000만~2억 7,000만원의 고가 거래가 집중되어 있습니다. 이 평균을 현재 시세로 간주하면 가격을 과대평가할 위험이 있습니다.
최근 12개월 평균이자 최신 거래가격은 167,000,000원이며, 표본은 단 1건입니다. 현재 최저가 129,360,000원은 이 가격의 77.5% 수준으로, 확약이 이행되어 임차권 인수가 0원이 된다면 최근 거래 대비 낮은 진입가격입니다.
그러나 최근 거래가격은 과거 거래보다 36.7% 하락한 수준입니다. 최근 12개월 표본도 1건뿐이므로 167,000,000원을 확정적인 시장가치로 볼 수 없습니다. 더욱이 확약이 불인정되면 실질취득금액은 251,611,040원으로 상승해 최근 거래가격을 크게 웃돕니다.
확약 불인정 시: 실질취득 251,611,040원으로 최근 거래보다 약 50.7% 높습니다.
따라서 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 확약서의 효력이 확인되기 전에는 2억 5,000만원대의 잠재적 취득 부담을 기준으로 위험을 평가해야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 129,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,611,040원 |
| 1. 임차인 곽성진 보증금 | 249,000,000원 | 126,748,960원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 249,000,000원 중 126,748,960원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 배당 부족분은 122,251,040원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 249,000,000원은 배당 내역에 별도 표시된 청구액이며, 이를 두 번째 임차인의 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 증가
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저매각가보다 높습니다. 확약이 인정되지 않는 경우 낙찰가가 내려가면 배당액이 줄어들고, 매수인이 부담할 인수액은 그만큼 커집니다. 결국 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득금액은 약 2억 5,000만원 수준으로 유지됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 인수 위험액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 129,360,000원 | 122,251,040원 | 251,611,040원 |
| 3회 유찰 시 | 90,552,000원 | 160,477,936원 | 251,029,936원 |
| 4회 유찰 시 | 63,386,399원 | 187,154,556원 | 250,540,955원 |
⑥ 민간임대주택 등기 — 임차권과 별도로 확인할 부분
갑구 5-1에는 2022년 6월 15일 민간임대주택 등록 등기가 기재되어 있습니다. 등기 내용에는 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따른 임대의무기간 동안 계속 임대해야 한다는 내용과 같은 법 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 있습니다.
특히 사건의 용도 표기는 근린주택인 반면 감정평가서의 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 민간임대주택 등록과 실제 건축물대장상 용도, 임대사업 관련 등록 내용을 함께 대조해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의초등학교 남측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 각종 차량 접근이 가능하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2020년 12월 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 14층 건물입니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖추어진 것으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가서상 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다. 사건 용도 표기인 근린주택과 차이가 있어 건축물대장 및 실제 사용현황 대조가 필요합니다.
- 토지이용. 준주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,343,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 특정 대상·용도에 관한 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일 현재의 최신 지정 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 공도와 접하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 물건 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다.
- 환금성. 24세대 규모이며, 해당 건물의 평균 유찰 횟수는 4.4회, 매각률은 5.26%입니다. 매각률이 낮고 평균 유찰 횟수가 많아 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본을 확보하고, 곽성진 씨의 을구 3번 임차권등기를 정확히 특정하는지 확인하세요. 말소동의 범위, 효력 발생 조건, 이행 시점 및 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 임차권 실제 말소 확인. 확약서 제출 사실만으로 등기부상 말소가 완료된 것은 아닙니다. 낙찰 이후 임차권 말소에 필요한 절차와 서류, 이행 주체를 확인하세요.
- 인수액 스트레스 테스트. 확약이 인정되지 않으면 122,251,040원의 인수 위험이 발생할 수 있습니다. 현재 최저가와 합산한 실질취득금액은 251,611,040원입니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 갑구 5-1의 민간임대주택 등록이 현재도 유효한지, 매각에 따른 말소 여부 및 낙찰자에게 미치는 법적 의무를 확인하세요.
- 용도 대조. 사건 표기의 근린주택과 감정평가서의 공동주택(연립주택)이 일치하지 않습니다. 건축물대장, 집합건축물대장, 실제 이용상태를 확인하세요.
- 실거래 검증. 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 2026년 5월 거래 167,000,000원의 면적과 층, 내부 상태 및 거래 조건을 확인해야 합니다.
- 명도 및 점유 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 점유자가 누구인지, 실제 인도 가능 시점과 명도 부담은 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 당해세, 임차인 최우선변제, 체납 관리비 및 기타 공과금 등 예상배당에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, HUG 확약서 및 건축물대장을 함께 대조하세요.
맺으며 — “확약이 가격을 바꾸는 물건”
인천 2026타경500339는 단순히 감정가의 49%까지 떨어진 저가 경매물건으로 접근할 사건이 아닙니다. 곽성진 씨의 보증금은 249,000,000원이며, 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 현재 최저가로는 보증금 전액을 배당할 수 없어 확약이 없다면 122,251,040원의 인수 위험이 발생합니다.
다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있습니다. 해당 확약이 유효하게 이행된다면 임차권 인수액은 0원*으로 판단할 수 있고, 실질취득금액은 129,360,000원이 됩니다. 이는 최근 거래가격 167,000,000원의 77.5% 수준입니다.
그러나 확약이 인정되지 않으면 실질취득금액은 251,611,040원으로 뛰어오릅니다. 가격 판단이 완전히 달라지는 것입니다. 여기에 최근 12개월 거래 1건, 하락 추세 -36.7%, 매각률 5.26%, 평균 유찰 4.4회라는 환금성 위험도 있습니다. 민간임대주택 등록의 처리 역시 별도 확인이 필요합니다.
가격: 확약 이행 시 최근 거래 대비 낮은 진입가격. 확약 불인정 시 실질취득 2억 5,161만원으로 가격 메리트 상실.
환금성: 최근 거래 1건, 하락 추세 -36.7%, 매각률 5.26%, 평균 유찰 4.4회로 보수적 접근 필요.
별도 위험: 민간임대주택 등록의 존속 및 낙찰자 승계 여부 확인 필요.
결론: 확약서의 효력과 실제 말소 가능성을 먼저 확정한 뒤에만 입찰을 검토할 물건입니다.
* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 곽성진 씨의 임차권에 유효하게 적용되고 이행된다는 전제입니다. 확약이 불인정되거나 이행되지 않을 경우 배당 부족분 122,251,040원이 인수 위험으로 남습니다. 확약은 해당 임차권에 한정되며 민간임대주택 등록 등 다른 권리·의무의 해소를 의미하지 않습니다.
