인천지방법원 2026타경500339. 인천 미추홀구 숭의동 33-38, 통칭 ‘V1시그니처’ 101동 12층 1206호입니다. 감정 이용상태는 공동주택(연립주택), 전용 대상면적은 44.04㎡입니다. 이 사건의 핵심은 2024.02.29. 등기된 곽성진의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.05.14., 확정일자는 2022.05.17., 전입·점유개시는 2022.06.13.이고 보증금은 249,000,000원입니다. 2026.01.15. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 임차권입니다.
하지만 매각물건명세서에는 이 을구 3번 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 원칙상 계산되는 미배당 인수액이 있더라도 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 실제 임차인은 곽성진 1명이며 보증기관 대위·승계 중복 임차인으로 표시된 사람은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500339 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 12층 1206호 · 장천로94번길 21 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택(연립주택)으로 이용중 |
| 전용 / 층 | 44.04㎡ · 14층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 박승준 · 2022.06.09. 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인 | 2020.12.31 |
| 규모 | 24세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
이 사건의 말소기준은 2026.01.15. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.02.29. 곽성진의 주택임차권은 등기상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 잡혀 있습니다. 다만 매각물건명세서가 이 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 명시하고 있으므로, 이 분석에서는 해당 임차인의 인수를 실질 0원으로 반영합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽성진 12층 1206호 44.04㎡ 전부 | 249,000,000원 | 2022.06.13 | 2022.05.17 | 배당요구 有 2024.02.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 0원 말소동의 확약 반영 |
전입일이 말소기준권리인 2026.01.15.보다 빠르고 확정일자도 갖췄기 때문에, 곽성진은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 현재 신건 매각가 264,000,000원을 가정한 배당에서는 보증금 249,000,000원이 전액 배당돼 원칙상 인수액도 0원입니다. 유찰로 매각가가 내려가면 미배당 인수액이 발생하는 구조지만, 제출된 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 계속 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격으로 보면 신건은 현저히 높다
전체 12건 거래 평균은 255,583,333원이지만, 거래 목록의 대부분이 2022년 거래입니다. 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05.의 167,000,000원 1건이며 최신 거래도 같은 167,000,000원입니다. 신건 최저가 264,000,000원은 이 최근 가격의 158.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 45.25㎡ | 14 | 167,000,000원 |
| 2022.11 | 43.69㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2022.08 | 43.69㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2022.07 | 45.25㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 45.25㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 44.04㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 44.04㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 45.25㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 44.04㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 45.25㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2022.04 | 45.25㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 45.25㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 255,583,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 167,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 1. 임차인 곽성진 보증금 | 249,000,000원 | 249,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 10,504,000원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | - | 238,496,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 264,000,000원 가정에서는 곽성진의 임차보증금 249,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 10,504,000원을 배당받아 238,496,000원이 미배당으로 남습니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 원칙 계산상도 0원입니다.
⑤ 유찰 시 인수 시나리오 — 원칙 계산과 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 원칙상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 264,000,000원 | 0원 | 0원 | 264,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 211,200,000원 | 41,556,800원 | 0원 | 211,200,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 168,960,000원 | 83,205,440원 | 0원 | 168,960,000원 |
원칙상 인수액은 선순위 임차권의 미배당분 계산값입니다. 그러나 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약을 반영하면 곽성진 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의초등학교 남측 인근에 위치하며 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2020.12월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 14층 업무시설 및 공동주택 건물 내 12층 1206호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 난방설비, 승강기설비를 구비하고 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적 1,618.0㎡, 공시지가 1,343,000원/㎡입니다. 북측 및 서측으로 공도와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·준주거지역 등에 해당하며, 감정자료에는 토지거래계약 허가구역 지정기간 2025.08.26~2026.08.25가 기재돼 있습니다.
- 환금성. 24세대 규모이고 최근 거래 추세가 -36.7%, 경매 평균 유찰 4.9회, 매각률 6.9%로 가격 변동과 유찰 위험을 함께 봐야 합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 곽성진의 을구 3번 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약 조건과 실제 말소 절차를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 255,583,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 167,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -36.7%이므로 과거 2022년 거래가를 현재 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 264,000,000원은 최근 시세의 158.1%입니다. 신건에서 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
- 유찰 구조 확인. 평균 유찰 횟수 4.9회, 매각률 6.9%입니다. 1회 유찰 211,200,000원, 2회 유찰 168,960,000원까지 가격 변화를 함께 비교해야 합니다.
- 민간임대주택 표시 확인. 갑구에는 2022.06.15. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 등기 문구와 매각물건명세서를 입찰 전 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 확약, 승부는 가격
이 사건은 겉으로 보면 249,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 위험도가 높아 보입니다. 실제로 곽성진의 임차권은 말소기준보다 앞서고 등기상 매각으로 소멸하지 않는 권리입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 정확도 규칙상 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다.
그렇다고 신건을 매력적으로 볼 수는 없습니다. 감정가와 최저가는 264,000,000원인데 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 167,000,000원입니다. 현재 가격은 최근 시세의 158.1%, 최근 추세는 -36.7%이며 평균 유찰 횟수도 4.9회입니다. 따라서 결론은 “선순위 임차권은 확약으로 실질 인수 0원, 그러나 신건 가격은 보류”입니다. 이 물건의 핵심은 권리보다 얼마까지 가격이 내려오는지를 확인하는 데 있습니다.
