수원지방법원 2024타경57640. 안산시 단원구 와동 ‘천년가리더스카이’ 104동 16층 1602호 아파트입니다. 등기상 소유자는 서아윤이고, 2020.08.12 소유권이전과 같은 날 주식회사하나은행 근저당권 261,800,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2024.01.16 설정된 주식회사카카오뱅크 근저당권 344,300,000원과 2024.05.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않았고 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 459,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 321,300,000원으로 내려왔습니다. 동일 평형의 최근 12개월 평균은 420,000,000원, 최신 거래는 2026.02의 400,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 76.5%이므로 신건과 달리 가격 간격이 생긴 상태입니다. 다만 최근 거래가 과거 구간보다 6.4% 낮은 추세라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경57640 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동로 125, 104동 16층1602호 (와동,천년가리더스카이) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.6615㎡ · 32층 건물 내 16층 1602호 |
| 소유자 | 서아윤 · 2020.08.12 소유권이전 · 거래가액 332,490,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 459,000,000원 / 321,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 316,714,448원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권에 따른 보증금 인수 문제는 발생하지 않으며, 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 말소기준권리는 2020.08.12 주식회사하나은행 근저당권이고, 2024.01.16 주식회사카카오뱅크 근저당권과 2024.05.07 임의경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 시세의 76.5%
천년가리더스카이 동일 평형 전용 84.66㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 444,000,000원이지만, 가격 메리트 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 420,000,000원이며 최신 거래는 2026.02의 400,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.66㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2025.11 | 84.66㎡ | 29 | 440,000,000원 |
| 2025.02 | 84.66㎡ | 16 | 460,000,000원 |
| 2025.01 | 84.66㎡ | 26 | 455,000,000원 |
| 2024.07 | 84.66㎡ | 17 | 457,000,000원 |
| 2024.07 | 84.66㎡ | 11 | 438,000,000원 |
| 2024.07 | 84.66㎡ | 11 | 438,000,000원 |
| 2024.07 | 84.66㎡ | 27 | 455,000,000원 |
| 2024.04 | 84.66㎡ | 25 | 455,000,000원 |
| 2023.08 | 84.66㎡ | 28 | 380,000,000원 |
| 2023.05 | 84.66㎡ | 17 | 480,000,000원 |
| 2022.11 | 84.66㎡ | 16 | 470,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.66㎡ | 2건 | 420,000,000원 |
현재 최저가 321,300,000원은 최근 12개월 평균 420,000,000원의 76.5%입니다. 최신 거래 400,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 12개월 가격 수준이 그 이전보다 -6.4%인 하락 추세이므로, 전체 평균 444,000,000원 대비 72.4%라는 수치만으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 321,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,298,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 261,800,000원 | 261,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사카카오뱅크 | 344,300,000원 | 54,201,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 321,300,000원 가정 시 총 채권액 606,100,000원 가운데 316,001,800원이 배당되고, 미배당액은 290,098,200원입니다. 후순위 주식회사카카오뱅크 근저당에는 54,201,800원만 배당되며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오와 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 321,300,000원 | 316,001,800원 | 290,098,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 224,910,000원 | 220,961,260원 | 385,138,740원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 157,437,000원 | 154,432,882원 | 451,667,118원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 데이터상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 현재 회차에서도 신청채권 청구액 316,714,448원 전액이 충족되는 구조는 아니며, 신청채권자 배당액은 54,201,800원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·단지 거래 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 와동 소재 덕인초등학교 북측 인근. 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 소재하는 아파트 지대이며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량출입 및 주정차가 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 32층 건물 내 16층 1602호. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재경보기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 노폭 약 20m, 남측 노폭 약 4m 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 덕인초등학교 상대보호구역·절대보호구역, 대기관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,586,000원/㎡입니다.
- 단지. 천년가리더스카이 449세대, 2020.05.20 준공. 동일 평형 거래 12건이 확인되며 단지 경매 평균 유찰횟수는 1.0회, 낙찰률은 33.33%입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 상한 설정. 전체 평균 444,000,000원보다 최근 12개월 평균 420,000,000원과 최신 거래 400,000,000원을 우선해 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -6.4%입니다. 현재 최저가가 최근 시세보다 낮더라도 하락 흐름을 무시해 과거 고점 수준을 기준으로 입찰가를 높이면 안 됩니다.
- 말소기준 확인. 2020.08.12 주식회사하나은행 근저당권이 말소기준이며 이후 카카오뱅크 근저당권과 경매개시결정은 소멸 구조입니다.
- 점유 현황 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 인도 전 현장 점유 상태를 확인하세요.
- 배당 변동 요인 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 입찰 전 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최근 하락 흐름까지 확인”
이 물건은 권리 측면에서는 비교적 명확합니다. 임차인 0명, 인수 0원이며 하나은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 가격도 감정가 459,000,000원에서 한 번 유찰되어 321,300,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 420,000,000원의 76.5%입니다. 따라서 신건 가격을 그대로 받는 물건과 달리 현 회차에는 최근 시세와의 간격이 존재합니다.
다만 최신 거래가 400,000,000원이고 최근 추세가 -6.4%라는 점 때문에, 전체 평균 444,000,000원이나 최고 거래 480,000,000원을 기준으로 가격을 낙관해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 가격은 최근 시세와 하락 추세를 함께 보고 결정하는 사건입니다.
