수원지방법원 2024타경106311. 안양동 파인빌 5층 501호, 감정평가상 단지형다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 대항력 있는 임차권입니다. 임차인 이종순의 보증금은 229,000,000원이고, 전입일은 2023.05.08, 확정일자는 2021.01.11, 임차권등기는 2023.09.01입니다. 말소기준으로 산정된 2024.07.17 강제경매개시결정보다 앞선 임차권이어서 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상으로 잡혀 있습니다.
현재 최저가 196,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,544,000원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 192,456,000원이 배당되고, 보증금 부족분 36,544,000원이 남습니다. 즉 입찰가만 보면 196,000,000원이지만 실질취득은 196,000,000원 + 36,544,000원 = 232,544,000원입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가면 임차인의 미배당액이 커지므로, 이 물건은 최저가 하락폭만큼 총 취득부담이 함께 내려가는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경106311 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 병목안로130번길 43, 5층501호 (안양동,파인빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 전용 41.76㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 최훈 · 2021.01.15 매매 · 거래가액 229,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 196,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이종순 / 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인일 | 2020.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부에는 2020년 융창상호저축은행 근저당권 2건이 있었지만 2020.12.22 일부포기로 이미 말소됐습니다. 2023.02.08 인천세무서장 압류도 2026.08.06 해제돼 말소됐습니다. 반면 2024.07.17 강제경매개시결정 이후 국민건강보험공단·국·서울특별시·금천구의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종순 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 229,000,000원 | 2023.05.08 | 2021.01.11 | 대항력 有 우선변제 승계 有 |
임차인 이종순은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있으나, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족분은 대항력에 따라 매수인에게 승계됩니다. 현재 회차에서는 36,544,000원, 2회 유찰 시에는 75,195,200원, 3회 유찰 시에는 106,116,160원으로 인수예상액이 커집니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
파인빌의 확인된 실거래는 2021.06, 47.43㎡, 2층, 269,000,000원 1건입니다. 본건 전용면적은 41.76㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 269,000,000원을 본건의 직접적인 동일면적 시세로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 47.43㎡ | 2 | 269,000,000원 |
현재 최저가 196,000,000원만 놓고 보면 확인 실거래의 72.9%지만, 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 현재 예상 인수액 36,544,000원을 더한 실질취득 232,544,000원을 기준으로 보면 269,000,000원보다 36,456,000원 낮은 수준입니다. 다만 실거래가 1건뿐이고 면적도 맞지 않기 때문에 이를 근거로 “시세보다 확실히 싸다”고 평가하는 것은 무리입니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 1. 임차인 이종순 보증금 | 229,000,000원 | 192,456,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이종순 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 36,544,000원이 미배당되어 매수인에게 인수되는 것으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류가 있고, 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 196,000,000원 | 192,456,000원 | 36,544,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 75,195,200원 |
| 3회 유찰 · 51% | 125,440,000원 | 122,883,840원 | 106,116,160원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양동 양지초등학교 동측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물, 사용승인일 2020.07.23. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 공시지가 2,252,000원/㎡, 토지면적 239.0㎡. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 현황확인. 거주인 폐문부재로 내부구조와 이용상태는 외부관찰·탐문·표준적 상황에 의한 평가입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차는 196,000,000원이 아니라 인수액을 더한 232,544,000원을 기준으로 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 이종순의 임대차계약일 2020.12.19, 점유개시 2021.01.02, 확정일자 2021.01.11, 전입 2023.05.08, 임차권등기 2023.09.01의 관계를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일성. 이종순이 임차인이면서 신청채권자로 기재돼 있습니다. 채권 발생원인과 임대차 실체를 확인해야 합니다.
- 세금 선순위 여부. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 임차인 배당 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 비교 시세 한계. 확인 실거래는 2021.06의 47.43㎡ 1건뿐으로 본건 41.76㎡와 면적이 다릅니다.
- 환금성. 8세대 규모와 경매 평균 유찰 8.6회, 낙찰률 0.0%를 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “1.96억짜리”가 아니라 “2.325억 수준의 인수형”
이 물건을 최저가 196,000,000원짜리 다세대로 보면 판단이 틀어집니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 229,000,000원 중 현재 회차에서 배당되지 않는 36,544,000원을 매수인이 떠안아 실질취득은 232,544,000원입니다. 비교 실거래 269,000,000원보다 수치상 낮지만, 해당 거래는 본건보다 면적이 큰 47.43㎡이고 1건뿐입니다. 여기에 실제 임차인 1명의 인수권리, 신청채권자와 임차인의 동일성 경고, 국세·지방세 배당변수, 8세대 규모와 평균 8.6회 유찰이라는 환금성 신호가 겹칩니다. 최저가 할인보다 인수구조와 권리 실체 확인이 먼저인 사건입니다.
