대구지방법원 2023타경4384. 경상북도 고령군 성산면 어곡리 1-34 일대의 공장·사무실 이용 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가는 1,643,157,360원이지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 394,521,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2022.06.15. 서울보증보험주식회사 가압류이고, 이후 가압류·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 큰 폭으로 하락했지만, 이 물건은 아파트처럼 실거래 표본으로 즉시 가격을 검증할 수 있는 유형이 아닙니다. 더구나 주식회사 범창종합건설이 2024.02.08. 공사대금 333,000,000원의 유치권을 신고했습니다. 그 성립 여부는 불분명하다고 기재되어 있고, 신청채권자가 제기한 유치권부존재확인소송(2025가단53018)에서는 원고 승소 판결을 받았습니다. 따라서 단순히 “감정가 대비 24%”만으로 가격 메리트를 확정하기보다 이 판결과 매각물건명세서의 최신 상태를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2023타경4384 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 성산면 어곡리 1-34 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 1,2층 사무실 등 |
| 등기 대상 | 경상북도 고령군 성산면 어곡리 1-34외 1필지 에이동 |
| 토지 | 752.0㎡ · 지목 임야 · 계획관리지역 · 공시지가 120,200원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사호성이엔지 |
| 감정가 / 최저가 | 1,643,157,360원 / 394,521,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 836,810,265원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 재매각 매수보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.06.15. 가압류
말소기준권리는 갑구 3번 서울보증보험주식회사 가압류 82,723,000원입니다. 2022.04.28. 신한은행 가처분은 이후 목적달성으로 2022.12.26. 말소됐고, 말소기준 이후의 신한카드 가압류, 신한은행 근저당권, 나성엽 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 별도 임차인은 없으며, 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가의 24.01%
현재 회차 최저매각가는 394,521,000원으로 감정가 1,643,157,360원의 24.01%입니다. 다음 회차가 열릴 경우 제시된 시나리오는 5회 유찰 시 276,164,700원, 6회 유찰 시 193,315,290원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 394,521,000원 | 1,278,747,996원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 276,164,700원 | 1,395,447,308원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 193,315,290원 | 1,477,136,826원 |
다만 실거래 비교 자료가 없는 공장·토지 물건이므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 단정할 수 없습니다. 4회의 유찰 자체가 현재 가격에 대한 시장의 경계 신호이기도 하므로 토지 현황, 공장 이용가치, 도로조건과 유치권 관련 사항을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 394,521,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,323,294원 |
| 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 82,723,000원 | 82,723,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 22,622,702원 | 22,622,702원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,521,600,000원 | 282,852,004원 |
| 갑구 6번 가압류 · 나성엽 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,666,945,702원 중 예상 배당액은 388,197,706원이며, 미배당은 1,278,747,996원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 토지·건물 현황과 환금성
- 이용상태. 건물은 공장 및 1,2층 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 경상북도 고령군 성산면 어곡리 소재 성산중학교 남동측 인근으로, 부근은 중·소규모 공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 752.0㎡, 지목은 임야이며 토지이용상황은 전, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 현황 차이. 기호 토지는 제시목록상 임야이나 현황은 공장용지입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 준보전산지·접도구역·가축사육제한구역·상대보호구역·성장관리계획구역 사항이 있습니다.
- 건물 구조. 공장동은 일반철골구조 기타지붕 단층, 사무실동은 일반철골구조 기타지붕 2층 건물입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 판결 원본. 주식회사 범창종합건설의 333,000,000원 유치권 신고와 2025가단53018 원고 승소 판결의 내용을 최신 매각물건명세서와 함께 대조하세요.
- 보증금. 재매각 매수보증금은 최저매각가격의 20%이므로 현재 최저가 기준 78,904,200원입니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지가 함께 매각되는 조건이므로 각 대상의 표시와 현황을 현장에서 확인하세요.
- 현황 공장용지. 제시목록상 임야와 현황 공장용지의 차이를 확인하고 이용·허가관계를 검토하세요.
- 도로·규제. 접도구역, 상대보호구역 등 토지이용계획 제한과 실제 진출입 조건을 확인하세요.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 되어 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 크더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 유치권 관련 사항은 별도로 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 먼저 볼 것은 권리와 현황
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 1,643,157,360원에서 최저가 394,521,000원까지 내려온 24.01%입니다. 등기와 배당만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 333,000,000원 유치권 신고 이력, 그에 대한 유치권부존재확인소송 원고 승소 판결, 공장·토지라는 개별성, 제시목록과 현황 토지이용의 차이까지 함께 존재합니다.
따라서 이 물건은 단순한 “저가 낙찰형”보다 권리·현황 확인형에 가깝습니다. 4회 유찰로 가격이 크게 내려왔다는 사실은 분명하지만, 실거래 시세가 없는 만큼 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 결론내리기는 어렵습니다. 인수 0원은 장점, 유치권 및 현황 검증은 필수. 현재 회차의 핵심은 가격 자체보다 그 가격에 포함된 법률·현황 리스크를 얼마나 확실히 제거하느냐입니다.
