💰 1,168,000,000원 ✅ 인수 0원 📉 미배당 89,249,073원 🏥 공실·공사중
수원지방법원 2025타경977. 시흥시 은행동 은계레이크파크 2층 201호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 집합건축물대장상 용도는 의료시설(한방병원), 감정·현황시점에는 병원 입원실로 이용되던 공실상태로 확인됐습니다. 소유자는 황호준이며 2023.07.19. 소유권이전과 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다.
권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준보다 앞선 2022.10.12. 시흥시 압류가 있었지만 2022.12.28. 해제로 말소됐고, 2025년 이후의 농협은행·중소기업은행·서울보증보험·하나카드· 케이비국민카드 가압류와 시흥시 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경977 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 2층 201호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 의료시설(한방병원) · 감정·현황상 병원 입원실 · 공실상태(공사중) |
| 소유자 | 황호준 |
| 소유권 취득 | 2023.07.19. 소유권이전 · 거래가액 615,310,122원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,168,000,000원 / 1,168,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 712,070,789원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.19. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 831,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각 조건 | 목록 1·2 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류는 이미 말소
핵심은 2022년 시흥시 압류입니다. 날짜만 보면 2023.07.19. 국민은행 근저당보다 앞서지만, 이 압류는 2022.12.28. 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 선순위 인수권리로 볼 사정은 없습니다. 이후 2023.07.19. 설정된 국민은행 근저당이 말소기준이 되고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격보다 먼저 볼 것 — 병원 입원실·공사중·구분건물 현황
이 사건은 실거래 시세 자료가 없어 감정가 1,168,000,000원이 시장가격보다 높은지 낮은지를 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 현재 확인 가능한 핵심은 물건의 이용상태와 물리적 독립성입니다.
감정평가 의견은 건축물대장 현황도에 위치·크기·출입문·벽체 길이가 표시돼 있고 화장실 철거 후 도면에 따른 복원이 가능하다는 점에서 구분소유의 독립성을 상실했다고 보기 어렵다고 설명합니다. 다만 실제 벽체·화장실·배관·천장·바닥·창호와 난방·급수·위생·소화설비 상태는 공사중이라 구체적 확인이 불가능하다고 기재돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,080,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 831,600,000원 | 831,600,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,657,772원 | 7,657,772원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 96,797,072원 | 96,797,072원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 149,884,980원 | 149,884,980원 |
| 5. 가압류 · 하나카드주식회사 | 9,280,288원 | 9,280,288원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 57,889,891원 | 57,889,891원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,059,070원 | 809,997원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총 청구액은 1,243,169,073원, 총 배당액은 1,153,920,000원으로 89,249,073원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여와 배당은 당해세· 임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,168,000,000원 | 1,153,920,000원 | 89,249,073원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 934,400,000원 | 922,656,000원 | 320,513,073원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 747,520,000원 | 737,644,800원 | 505,524,273원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 89,249,073원에서 320,513,073원, 505,524,273원으로 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 배당 부족액 자체를 낙찰자가 추가 부담하는 구조로 계산돼 있지는 않습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 시흥시 은행동 소재 은계중학교 북동측 인근이며, 주변에는 근린생활시설과 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 2층 201호·202호이며, 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형·평지, 상업용으로 이용 중이며 토지면적은 1,535.2㎡, 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 중로3류에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·공공주택지구·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목록 1·2 일괄매각 확인. 201호만 떼어 보지 말고 일괄매각 범위와 202호의 현황·권리·점유 구조까지 원본에서 함께 확인해야 합니다.
- 화장실 상호점유 확인. 두 입원실 사이 벽체 부분의 각각의 화장실이 면적 일부를 서로 점유하고 있으므로 실제 경계와 복원 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공사중 상태 확인. 천장·벽체·바닥·창호의 파손·균열·누수와 난방·급수·위생·소화설비의 수리·개선 필요 여부가 구체적으로 확인되지 않았습니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 의료시설(한방병원), 현황상 병원 입원실이라는 점을 전제로 향후 이용계획과 관련 규정을 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 현황은 공실이고 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 현장 원본을 대조해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 자료가 없어 감정가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 입찰 전 동일 건물·유사 용도의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 물건 자체가 어렵다”
이 사건의 권리축은 비교적 단순합니다. 2022년 선순위 시흥시 압류는 이미 말소됐고, 2023.07.19. 국민은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 반면 실제 입찰 판단을 어렵게 만드는 부분은 의료시설·병원 입원실이라는 용도, 공실·공사중 상태, 목록 1·2 일괄매각, 화장실 면적의 상호점유와 구분건물 독립성 확인입니다.
최근 시세 자료가 없으므로 1,168,000,000원이 싸다거나 비싸다고 단정해서는 안 됩니다. 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 물리적 현황과 환금성·용도 적합성 확인이 선행돼야 하는 유형입니다. 권리만 보고 접근하기보다 현장·도면·감정평가서와 일괄매각 범위를 먼저 대조하는 것이 핵심입니다.
