수원지방법원 2025타경987. 시흥시 목감동 ‘호반베르디움더프라임’ 1501동 8층 804호 아파트입니다. 감정평가 이용상태는 방3·욕실2·거실 및 주방1, 건물은 제24층 건물 내 제8층입니다. 소유권은 2017.05.11 문미현·양도영에게 각 2분의 1 지분으로 이전됐습니다. 권리분석상 말소기준은 2020.04.21 주식회사하나은행 근저당권 60,000,000원이며, 그 뒤의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 687,000,000원이고 매수인 인수액은 0원이므로 현 회차의 실질취득액도 687,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균 683,750,000원보다 높은 가격이므로, 권리가 비교적 단순하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경987 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 목감동 406 호반베르디움더프라임 1501동 8층 804호 · 경기도 시흥시 배미골길 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 69.6356㎡ · 방3·욕실2·거실 및 주방1 · 제24층 건물 내 제8층 |
| 소유자 | 문미현 2분의 1 · 양도영 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 687,000,000원 / 687,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 33,666,390원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 목록은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다. 말소기준인 하나은행 근저당 이후의 에스비아이저축은행 근저당, 국·시흥시 압류, 케이뱅크·신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득이 최근 평균보다 높다
호반베르디움더프라임(1차)은 580세대, 사용승인일은 2017.02.02입니다. 대상 면적과 매칭된 69.64㎡ 실거래는 최근 12개월 12건이며, 평균은 683,750,000원입니다. 현 회차 실질취득 687,000,000원은 이 평균의 100.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 69.64㎡ | 9 | 728,000,000원 |
| 2026.05 | 69.64㎡ | 1 | 640,000,000원 |
| 2026.05 | 69.64㎡ | 22 | 720,000,000원 |
| 2026.04 | 69.64㎡ | 3 | 708,000,000원 |
| 2026.03 | 69.64㎡ | 2 | 665,000,000원 |
| 2026.02 | 69.64㎡ | 24 | 725,000,000원 |
| 2026.02 | 69.64㎡ | 3 | 675,000,000원 |
| 2026.01 | 69.64㎡ | 10 | 675,000,000원 |
| 2025.12 | 69.64㎡ | 8 | 670,000,000원 |
| 2025.12 | 69.64㎡ | 15 | 720,000,000원 |
| 2025.11 | 69.64㎡ | 1 | 639,000,000원 |
| 2025.11 | 69.64㎡ | 3 | 640,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.64㎡ | 12건 | 683,750,000원 |
실거래 범위는 639,000,000원~728,000,000원이고 최신 거래는 2026.05 728,000,000원입니다. 따라서 687,000,000원이 모든 최근 거래보다 높은 가격은 아니지만, 최근 12개월 평균보다 높은 것은 분명합니다. 특히 대상과 같은 8층 실거래도 2025.12 670,000,000원으로 확인됩니다. 현 회차는 가격 할인 구간으로 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 687,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,270,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 295,200,000원 | 295,200,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이뱅크 | 65,603,268원 | 65,603,268원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 166,926,732원 |
현재 회차에서는 채권 합계 510,803,268원이 전액 배당되는 시뮬레이션이며, 소유자 잔여는 166,926,732원입니다. 신청채권자 하나은행의 청구액은 33,666,390원이지만 배당 계산은 근저당 채권최고액 60,000,000원 기준입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목감초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 양호합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 철골구조지붕 제24층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화·전기·지역난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접도로 및 인접대지와 등고평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역이며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 공시지가는 2,073,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당 사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인돼 거래 표본은 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 현 실질취득 687,000,000원은 최근 12개월 평균 683,750,000원의 100.5%입니다. 경매라는 이유만으로 할인 매수라고 전제하지 마세요.
- 같은 층 거래 확인. 대상은 8층이고, 동일 면적 8층의 2025.12 실거래는 670,000,000원입니다. 개별 호수의 향·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 목록은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 별도로 확인하세요.
- 등기 3번·3-1번 대조. 삼성화재 근저당의 말소 표시와 한국자산관리공사 이전 기재가 함께 나타나므로 원본 등기에서 현재 효력을 직접 대조하세요.
- 세금·배당 변수. 국·시흥시 압류가 존재하며 배당표는 당해세 등을 별도 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 무난, 가격은 신건 평균 이상”
이 사건의 핵심은 대항력 임차인 보증금 인수 같은 큰 승계 부담이 아니라 현재 가격의 적정성입니다. 매수인 인수액이 0원이어서 실질취득은 최저가와 같은 687,000,000원이지만, 이는 최근 12개월 실거래 평균 683,750,000원의 100.5%입니다. 최신 거래 728,000,000원보다 낮다는 사실만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없고, 639,000,000원부터 728,000,000원까지 거래가 분포하며 같은 8층 거래도 670,000,000원이 확인됩니다. 인수는 0원, 가격 할인도 사실상 0. 현 회차는 권리보다는 응찰가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐가 승부처입니다.
