대전지방법원 2025타경51802. 태안읍 동문리 동문빌라2차 가동 1층 102호, 전유면적 84.72㎡의 다세대·연립주택입니다. 소유자는 허복순이며 2000년 4월 11일 임의경매 낙찰을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2016년 6월 9일 설정된 홍성축산업협동조합의 채권최고액 36,000,000원 근저당입니다. 이후 충남신용보증재단과 삼성생명보험주식회사의 가압류, 충남신용보증재단의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리상 핵심은 단순합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항이 없고, 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 확인된 임차인 신고 내역도 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대상황이 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 점유 원인은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51802 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 태안읍 동문리 39-9 동문빌라2차 가동 1층 102호 · 도로명 중앙로 177-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대·연립주택) · 전유면적 84.72㎡ · 지상 3층 중 1층 |
| 이용상태 | 연립주택 |
| 사용승인일 | 1989.09.25 |
| 소유자 | 허복순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 63,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 충남신용보증재단 / 24,061,619원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
말소기준권리는 을구 6번 홍성축산업협동조합 근저당입니다. 갑구 18번 충남신용보증재단 가압류, 갑구 19번 삼성생명보험주식회사 가압류와 갑구 20번 강제경매개시결정은 모두 말소기준일 이후의 권리여서 매각으로 소멸합니다. 과거의 압류·가압류·근저당 및 경매개시결정은 이미 말소 또는 취하된 상태입니다.
② 시세 비교 — 7,000만원 거래와 비교하면 90.0%
동문빌라2차의 대상 면적 84.72㎡와 일치하는 최근 실거래는 2025년 8월 3층의 70,000,000원 거래 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 70,000,000원이며, 신건 최저가 63,000,000원은 그 금액의 90.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 84.72㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.72㎡ | 1건 | 70,000,000원 |
가격만 놓고 보면 최저가가 최신 거래보다 7,000,000원 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이고, 그 거래는 3층인 반면 대상 물건은 1층입니다. 따라서 90.0%라는 비율은 참고 기준으로 사용하되, 한 건의 거래만으로 확정적인 시세 할인이라고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,534,000원 |
| 1. 근저당 · 홍성축산업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 24,390,000원 | 24,390,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 5,455,349원 | 1,076,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 충남신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 65,845,349원 중 예상배당은 61,466,000원이며 미배당액은 4,379,349원입니다. 집행비용 1,534,000원을 포함하면 매각대금 63,000,000원이 전부 배분됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미배당 채권은 매수인 인수액이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백화초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 간선도로 접근과 도로상태 및 주차여건은 보통입니다.
- 건물. 적벽돌조 슬래브 위 기와지붕의 지상 3층 건물로, 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 내부는 벽지·타일·장판지 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 도시가스 난방, 위생·급배수, 전기 및 소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지. 연립주택 건부지로 이용 중이며 제2종일반주거지역입니다. 토지면적은 717.0㎡, 공시지가는 266,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 가축사육제한구역과 백화초등학교·태안여자중학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 기반. 총 9세대이며 동일면적 최근 거래는 2025년 8월 70,000,000원 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대상황은 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 실거래 원본 대조. 비교 거래는 84.72㎡·3층·70,000,000원 1건입니다. 대상 물건의 1층 조건과 내부 상태를 별도로 반영하세요.
- 말소기준 재확인. 을구 6번 홍성축산업협동조합 근저당과 이후 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 등기부 원본에서 대조하세요.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당요구종기 이후 제출 서류도 확인하세요.
- 건물 상태 확인. 사용승인일은 1989.09.25입니다. 내부 마감, 도시가스·급배수·전기설비와 주차여건을 현장에서 점검하세요.
- 환금성 검토. 총 9세대이고 최근 거래 표본이 1건이므로 재매각 시 소요 기간과 가격 범위를 보수적으로 판단하세요.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 한 건의 실거래를 보수적으로
이 물건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 신건 최저가이자 실질취득액인 63,000,000원은 2025년 8월 동일면적 실거래 70,000,000원의 90.0%입니다.
다만 그 실거래는 3층 1건이고 대상은 1층이며, 감정평가서상 임대상황도 미상입니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 판단입니다. 7,000,000원의 단순 차이보다 실제 점유관계, 내부 상태와 9세대 규모의 거래 기반을 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
