대전지방법원 2025타경51802. 태안읍 동문리 ‘동문빌라2차’ 1층 102호, 전유면적 84.72㎡의 연립주택 이용 물건입니다. 등기상 소유자는 허복순이고, 현재 권리분석의 기준은 2016.06.09. 설정된 홍성축산업협동조합 근저당권 36,000,000원입니다. 이후 충남신용보증재단 가압류, 삼성생명보험 가압류, 충남신용보증재단의 강제경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 그보다 오래된 근저당·가압류·압류·과거 경매개시결정도 다수 보이지만 이미 말소된 이력입니다. 현재 매수인이 부담하는 것으로 계산된 금액은 0원입니다. 다만 신고된 임차인 내역은 없으면서 감정평가상 임대상황은 미상이므로, 실제 점유관계는 입찰 전에 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51802 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 태안읍 동문리 39-9 1층102호 · 도로명주소 중앙로 177-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택 이용 · 전유면적 84.72㎡ · 지상3층 중 1층 |
| 소유자 | 허복순 |
| 사용승인일 | 1989.09.25 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 44,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매채권자 / 청구 | 충남신용보증재단 / 24,061,619원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 살아 있는 핵심 선순위 권리는 2016.06.09. 홍성축산업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2024년 충남신용보증재단 가압류 24,390,000원, 2025년 삼성생명보험 가압류 5,455,349원, 2025년 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정됐으므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리도 해당 없음, 법정지상권 역시 해당 없음으로 명시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 63.0%지만 표본은 단 1건
동문빌라2차(39-9)는 총 9세대이며, 대상과 같은 84.72㎡로 확인되는 최근 거래는 1건입니다. 2025.08에 3층이 70,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균도 같은 70,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 84.72㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.72㎡ | 1건 | 70,000,000원 |
현재 최저가 44,100,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가인 70,000,000원의 63.0%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 역시 44,100,000원으로 동일합니다. 가격 간격 자체는 분명하지만, 비교 표본이 1건뿐이고 해당 거래는 3층, 경매 대상은 1층이라는 차이가 있으므로 70,000,000원을 확정적인 시세로 고정해서 해석하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 2. 근저당 · 홍성축산업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 24,390,000원 | 6,906,200원 |
| 4. 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 5,455,349원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시 · 충남신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 배당액은 42,906,200원, 채권자 미배당액은 22,939,149원으로 계산됩니다. 이 미배당은 채권자 측 배당 부족분이며 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 부족 변화
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 44,100,000원 | 42,906,200원 | 22,939,149원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 30,869,999원 | 29,914,339원 | 35,931,010원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 21,608,999원 | 20,820,037원 | 45,025,312원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득이 고정되는 대항력 인수형이 아니라, 현재 확인 범위에서는 낙찰가격 자체가 실질취득가에 직접 연결되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백화초등학교 남측 인근으로, 연립주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 간선도로 접근과 도로·주차여건은 보통입니다.
- 건물. 적벽돌조 슬래브위 기와지붕, 지상3층 중 1층 102호이며 사용승인일은 1989.09.25입니다. 도시가스 난방, 위생·급배수·전기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 717.0㎡, 공시지가 266,200원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 총 9세대이고 동일면적 최근 거래는 1건입니다. 거래 표본이 얇아 실거래 70,000,000원 한 건만으로 적정 매각가를 단정하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대상황은 미상입니다. 현황 점유자와 전입·임대차 관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2016.06.09. 홍성축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 최근 거래의 63.0%지만 비교 거래가 1건뿐입니다. 대상은 1층, 확인된 거래는 3층이므로 층·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당액 22,939,149원이 존재하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 두 금액을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
- 건물 상태 확인. 1989.09.25 사용승인 건물로, 실제 내부 상태와 설비 상태를 현장에서 확인해 수리 필요 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 표본을 확인”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016년 홍성축산업협동조합 근저당을 기준으로 뒤에 설정된 가압류와 강제경매개시결정은 소멸하고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
가격만 보면 실질취득 44,100,000원이 최근 동일면적 거래 70,000,000원의 63.0%로 낮습니다. 그러나 그 근거가 되는 실거래가 1건뿐이고 단지가 9세대 규모라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “인수 위험을 피하는 것”보다 현장 점유 확인과 제한적인 실거래 표본을 보완해 실제 적정가를 얼마나 정확히 잡느냐에 있습니다.
