대전지방법원 2025타경51898. 당진시 신평면 금천리 ‘당진신평LIG리가’ 109동 2층 206호, 전용 84.993㎡ 규모의 아파트입니다. 현 소유자 신선자는 2022.02.25 소유권을 이전받았고 거래가액은 165,000,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 126,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리가 됩니다. 그 뒤 설정된 국 압류, 충남신용보증재단 가압류, 신평농업협동조합 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 전세권·근저당권·신탁 등 여러 등기가 있었지만 해당 권리들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2022.02.25 우리은행 근저당입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있어 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51898 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 신평면 금천리 1642 당진신평엘아이지리가아파트 109동 2층206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 84.993㎡ · 지상17층 건물 내 2층 206호 |
| 사용승인 | 2010.03.30 |
| 소유자 | 신선자 (2022.02.25 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 15,558,677원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인 신고내역은 없습니다. 다만 감정평가 내용상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료에서 별도의 임차보증금 인수액은 산정되지 않으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 우리은행 근저당 이후의 국 압류와 충남신용보증재단·신평농업협동조합의 가압류, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건 162,000,000원은 최근 평균의 120%
당진신평LIG리가 전용 84.84~85.00㎡ 규모의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 135,000,000원, 최신 거래는 2026.07 138,000,000원, 최근 12건 범위는 120,000,000원~147,000,000원입니다. 현재 최저가 162,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 11 | 138,000,000원 |
| 2026.07 | 85.00㎡ | 13 | 131,000,000원 |
| 2026.07 | 85.00㎡ | 9 | 136,000,000원 |
| 2026.06 | 85.00㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 84.84㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 85.00㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2026.03 | 85.00㎡ | 13 | 147,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 14 | 137,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 2 | 133,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 4 | 138,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.993㎡ | 12건 | 135,000,000원 |
특히 대상 물건과 같은 2층의 2026.03 거래가도 133,000,000원입니다. 현재 최저가 162,000,000원은 최근 평균뿐 아니라 최근 12건 최고가 147,000,000원도 웃돕니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 볼 것이 아니라 실질취득액 162,000,000원 자체를 최근 실거래와 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 126,500,000원 | 126,500,000원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 13,680,000원 | 13,680,000원 |
| 4. 가압류 · 신평농업협동조합 | 20,131,259원 | 18,752,000원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 충남신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 160,311,259원 중 158,932,000원이 배당되고, 미배당액은 1,379,259원입니다. 신평농업협동조합 채권에서 일부 미배당이 발생하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 162,000,000원 | 1,379,259원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 129,600,000원 | 33,325,659원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 103,680,000원 | 58,882,779원 | 0원 |
유찰되면 후순위 채권의 미배당액은 늘어나지만, 이 자료에서 산정된 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단에서는 후순위 채권자의 미배당보다 실제 매수가격과 실거래 시세의 관계가 핵심입니다. 현재 162,000,000원은 최근 평균 135,000,000원보다 높은 반면, 1회 유찰 시 시나리오 가격은 129,600,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가·실거래 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 지상17층 건물 내 2층 206호입니다. 사용승인일은 2010.03.30입니다.
- 주위환경. 신평면행정복지센터 남동측 인근이며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 면소재지지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 간선도로 접근과 도로상태·주차여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로3류와 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 367,800원/㎡입니다.
- 단지·거래. 당진신평LIG리가는 593세대이며, 전용 84.84~85.00㎡ 최근 거래 12건의 평균은 135,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 기준부터 확인. 신건 최저가 162,000,000원은 최근12개월 평균 135,000,000원의 120.0%입니다. 감정가 할인율이 아니라 실질취득액과 최근 실거래를 기준으로 판단해야 합니다.
- 같은 층 거래 확인. 최근 거래 중 2026.03 전용 84.84㎡ 2층 거래가 133,000,000원입니다. 대상 물건 역시 2층입니다.
- 말소기준 확인. 2022.02.25 우리은행 근저당권이 기준이며 그 뒤 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유·인도 상태를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 매각기일 확인. 현재 매각기일은 2026.08.25이며 현재 회차는 0회 유찰 신건입니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.02.25 우리은행 근저당을 기준으로 이후 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 신건 최저가 162,000,000원은 최근12개월 실거래 평균 135,000,000원의 120.0%입니다. 같은 규모 최근 거래의 최고가 147,000,000원, 최신 거래 138,000,000원, 같은 2층 거래 133,000,000원과 비교해도 현재 가격이 높습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 위험이 아니라 현재 회차의 가격 부담입니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 신건 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
