대전지방법원 2025타경51911. 서산시 동문동 영진훼밀리 1층 104호 아파트입니다. 이번 사건의 권리분석은 단순한 “말소기준 이후 권리는 모두 소멸한다”는 구조로 끝나지 않습니다. 등기부상 말소기준권리는 2025.06.27. 농협은행 주식회사의 가압류 16,279,866원이지만, 실제 임차인 김은택의 전입일은 2020.12.28.로 그보다 훨씬 빠릅니다. 따라서 김은택은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
등기부에는 2026.01.13. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 보증금 70,000,000원으로 등기되어 있습니다. 다만 이는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 김은택의 보증금을 보증기관이 대위·승계한 중복 신고입니다. 따라서 보증금을 두 번 합산하면 안 되며, 이 사건의 실제 임차인은 1명으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51911 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 동문동 550-1 영진훼미리아파트 1층 104호 · 도로명 충청남도 서산시 서령로 107 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 83.655㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 1층 104호 |
| 소유자 | 양성규 · 2020.08.20. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 75,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 17,819,819원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 단지 | 영진훼밀리 · 115세대 · 1991.04.06. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 권리에서 가장 중요한 기준점은 2025.06.27. 농협은행 주식회사 가압류입니다. 같은 날 신한카드 주식회사의 가압류 16,730,800원이 추가되었고, 2025.11.10. 신한카드주식회사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
그러나 임차관계는 다릅니다. 김은택의 전입일은 2020.12.28.로 말소기준일보다 앞서 대항력이 있고, 한국토지주택공사 명의 임차권에는 임대차계약일 2020.12.09., 확정일자 2020.12.10., 점유개시일 2020.12.30., 임차보증금 70,000,000원이 확인됩니다. 매각물건명세서도 이 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시합니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은택 본건 전부 | 전입 2020.12.28. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 한국토지주택공사가 보증금 대위·승계 |
| 한국토지주택공사 별지목록 기재 전유부분 전부 | 전입 2020.12.28. 확정 2020.12.10. | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계 김은택 보증금의 중복 신고 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’을 봐야 한다
영진훼밀리 동일 면적대의 전체 12건 평균은 85,291,666원이지만, 과거 105,000,000원·100,000,000원·96,500,000원 등의 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 거래가 더 중요합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 83.66㎡ | 9 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 83.66㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 83.12㎡ | 15 | 85,000,000원 |
| 2026.01 | 83.66㎡ | 9 | 68,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 73,750,000원 |
현재 최저가 75,000,000원은 최근 12개월 평균 73,750,000원의 101.7%입니다. 최신 거래인 2026.05.의 72,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -19.0%로 나타나므로, 전체 12건 평균 85,291,666원만 보고 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,750,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 16,279,866원 | 3,250,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 16,730,800원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산에서는 임차보증금 70,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수액이 0원입니다. 채권자 총 청구액 33,010,666원 중 3,250,000원이 배당되고 29,760,666원이 미배당으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 75,000,000원 | 0원 | 75,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 60,000,000원 | 11,480,000원 | 71,480,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 48,000,000원 | 23,264,000원 | 71,264,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 서령중학교 남측 인근이며 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 왕복 4차선 포장도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·현상변경허가 대상구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 4,143.0㎡, 공시지가 544,300원/㎡, 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물이며 기본 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전액배당 여부. 현재 계산상 70,000,000원이 전액 배당되지만 실제 배당에서 부족하면 그 잔액은 매수인 인수 위험으로 전환됩니다.
- 중복 신고 주의. 한국토지주택공사는 김은택 보증금의 대위·승계 주체이므로 실제 임차인은 1명이고 보증금을 이중 합산하면 안 됩니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 12건 평균 85,291,666원이 아니라 최근 12개월 평균 73,750,000원과 최신 거래 72,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -19.0%이므로 신건 75,000,000원을 “시세보다 싸다”고 볼 근거가 없습니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 60,000,000원·48,000,000원으로 내려가도 각각 11,480,000원·23,264,000원의 인수액이 계산되어 실질취득은 71,000,000원대에 머뭅니다.
- 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 확인해 임차보증금 70,000,000원의 전액 변제 가능성을 재검증해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘보증금이 다 배당되는가’를 본다
이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차보증금 70,000,000원입니다. 현재 신건 75,000,000원 가정에서는 보증금이 전액 배당되어 인수 0원으로 계산되지만, 배당이 부족해지는 순간 미배당 보증금은 매수인 부담으로 바뀔 수 있습니다. 실제 임차인은 김은택 1명이며 한국토지주택공사는 그 보증금을 대위·승계한 주체이므로 별도 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
가격 역시 공격적으로 볼 상황이 아닙니다. 최저가 75,000,000원은 최근 12개월 평균 73,750,000원의 101.7%이고, 최신 거래는 72,000,000원이며 거래 추세는 -19.0%입니다. 유찰 뒤에는 명목 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 1회 유찰 실질취득 71,480,000원, 2회 유찰 실질취득 71,264,000원으로 차이가 크지 않습니다. 신건은 최근 시세보다 높고, 유찰 이후에는 대항력 보증금이 실질취득가의 하단을 받치는 구조입니다. 따라서 이 물건은 단순한 최저가보다 임차보증금의 실제 배당액과 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
