대전지방법원 2025타경51994. 충청남도 당진시 대덕동 한성필하우스 108동 4층 403호, 전유면적 76.0261㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방3·욕실2·거실·주방·다용도실·발코니 등으로 이용 중이며, 지상15층 건물의 제4층입니다. 사용승인일은 2016.8.09.입니다.
현재 권리관계의 중심은 2023.09.26. 설정된 주식회사카카오뱅크 근저당권 192,500,000원입니다. 그보다 앞선 당진우리신용협동조합 근저당권은 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 2019년 서민금융진흥원 가압류와 2020년 당진시 압류 역시 각각 해제돼 등기상 정리됐습니다. 이후 2025.01.03. 롯데카드 가압류와 2025.12.09. 임의경매개시결정이 이어졌으며, 현재 배당 시나리오상 매수인에게 별도로 넘어오는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51994 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 대덕동 1808 한성필하우스 108동 4층403호 |
| 물건종류 / 전유 | 아파트 · 전유 76.0261㎡ · 방3·욕실2·거실·주방·다용도실·발코니 · 지상15층 중 4층 |
| 소유자 | 박상현 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 151,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 173,768,234원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액 0원
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가상 임대상황은 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유상태는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다. 다만 제공된 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있고, 배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 63.9%
한성필하우스 동일 면적 76.03㎡의 최근 실거래 12건은 2026.02부터 2026.09까지 230,000,000원~249,000,000원 범위에 분포합니다. 최근 12개월 평균은 237,791,666원, 최신 거래는 2026.09의 235,000,000원입니다. 현재 최저매각가 151,900,000원은 최근 12개월 평균의 63.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 76.03㎡ | 15 | 235,000,000원 |
| 2026.09 | 76.03㎡ | 11 | 247,000,000원 |
| 2026.08 | 76.03㎡ | 7 | 235,000,000원 |
| 2026.08 | 76.03㎡ | 7 | 235,000,000원 |
| 2026.08 | 76.03㎡ | 17 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 76.03㎡ | 17 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 76.03㎡ | 13 | 238,500,000원 |
| 2026.05 | 76.03㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 76.03㎡ | 6 | 232,000,000원 |
| 2026.04 | 76.03㎡ | 19 | 249,000,000원 |
| 2026.03 | 76.03㎡ | 14 | 232,000,000원 |
| 2026.02 | 76.03㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 평균 | 76.03㎡ | 12건 | 237,791,666원 |
감정가 217,000,000원도 최근 12개월 실거래 평균 237,791,666원보다 낮고, 1회 유찰된 현재 최저가는 151,900,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 151,900,000원이며, 최근 실거래 최저 230,000,000원과 최신 거래 235,000,000원보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,926,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사카카오뱅크 | 192,500,000원 | 148,973,400원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,525,821원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 198,025,821원 중 148,973,400원이 배당되고 49,052,421원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 신청채권자 청구액은 173,768,234원이며, 예상배당은 148,973,400원으로 전액 충족되지 않습니다. 다만 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 151,900,000원 | 148,973,400원 | 49,052,421원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 93,984,441원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 125,334,579원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 채권자가 얼마를 회수하느냐와 매수인이 권리를 인수하느냐를 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대덕초등학교 북서측 인근. 아파트·근린생활시설·공원·학교 등이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상15층 중 제4층. 사용승인일은 2016.8.09.이며 난방·위생·급배수·전기·소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 건부지로 이용 중이며 간선도로 접근이 가능하고 도로상태 및 주차여건은 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역 등이며 공시지가는 1,088,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 한성필하우스는 710세대이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 주식회사카카오뱅크 근저당권, 롯데카드 가압류, 경매개시결정의 최신 등기 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대상황은 미상입니다. 실제 점유자와 명도 가능 여부를 현장 및 현황조사서로 확인하세요.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 237,791,666원, 최신 235,000,000원, 실거래 범위 230,000,000원~249,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 유찰 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 3.8회와 현재 1회 유찰 상태를 함께 고려하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 예상 미배당 49,052,421원은 채권자 측 부족분이며, 제공된 분석에서 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 실거래 아래
이 사건의 핵심은 분명합니다. 임차인 신고 내역이 없고 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰을 거쳐 최저매각가가 151,900,000원으로 내려와 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 237,791,666원의 63.9% 수준입니다.
다만 임대상황이 미상이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.8회라는 점은 별도로 확인할 요소입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 리스크보다는 실제 점유·명도 상태와 현재 회차에서의 응찰 경쟁을 점검하는 것이 중요합니다.
