대전지방법원 2025타경51994. 당진시 대덕동 한성필하우스 108동 4층 403호, 전유면적 76.0261㎡의 아파트입니다. 감정평가상 방3·욕실2·거실·주방·다용도실·발코니 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상15층 건물의 4층입니다. 사용승인일은 2016.08.09이고, 한성필하우스는 710세대 규모입니다.
등기 흐름에서 가장 중요한 점은 과거 권리와 현재 살아 있는 권리를 구분하는 것입니다. 2016.09.12 당진우리신용협동조합 근저당권은 2023.09.26 해지·말소됐고, 2020.06.10 당진시 압류도 2021.08.24 해제로 말소됐습니다. 따라서 경매 시점에 남아 있는 권리 중 선순위인 2023.09.26 주식회사카카오뱅크 근저당권을 실질적인 말소기준으로 보면, 이후 롯데카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51994 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 대덕동 1808 한성필하우스 108동 4층403호 |
| 물건종류 / 전유 | 아파트 · 전유면적 76.0261㎡ · 방3·욕실2·거실·주방·다용도실·발코니 등 · 지상15층 중 4층 |
| 소유자 | 박상현 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 카카오뱅크 / 173,768,234원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현재 기준권리를 분리
확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음으로 확인되며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 요항표의 임대상황은 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 직전 실제 점유관계와 전입 여부는 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최근 거래 범위 안
한성필하우스 동일 면적 76.03㎡의 최근 12개월 실거래는 12건, 평균은 234,250,000원입니다. 현재 최저매각가 217,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 92.6%입니다. 최신 거래는 2026.08의 240,000,000원이고, 최근 거래 범위는 215,000,000원~249,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 76.03㎡ | 17 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 76.03㎡ | 17 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 76.03㎡ | 13 | 238,500,000원 |
| 2026.05 | 76.03㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 76.03㎡ | 6 | 232,000,000원 |
| 2026.04 | 76.03㎡ | 19 | 249,000,000원 |
| 2026.03 | 76.03㎡ | 14 | 232,000,000원 |
| 2026.02 | 76.03㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 76.03㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 76.03㎡ | 12 | 234,500,000원 |
| 2025.11 | 76.03㎡ | 14 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 76.03㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 76.03㎡ | 12건 | 234,250,000원 |
특히 본건과 같은 4층의 2026.02 동일 면적 거래가 두 건 모두 230,000,000원으로 확인됩니다. 현재 최저가 217,000,000원은 최근 12개월 평균과 이 4층 거래가보다 낮지만, 최근 전체 거래의 최저가가 215,000,000원이라는 점을 감안하면 경매 신건 가격이 시장에서 완전히 동떨어진 저가라고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,838,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사카카오뱅크 | 192,500,000원 | 192,500,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,525,821원 | 5,525,821원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,136,179원 |
현재 회차 217,000,000원 가정에서는 배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구 기준액 198,025,821원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 15,136,179원입니다. 사건의 신청채권자 청구액은 173,768,234원이며, 위 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 192,500,000원을 기준으로 계산돼 실제 확정 채권액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 217,000,000원 | 198,025,821원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 173,600,000원 | 170,369,600원 | 27,656,221원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 138,880,000원 | 136,135,680원 | 61,890,141원 |
중요한 점은 유찰되어 채권 미배당액이 커지더라도, 현재 자료상 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아니라는 것입니다. 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다. 즉 이 사건에서 회차가 내려갈수록 변하는 것은 채권자의 배당 충족 정도와 낙찰가격이지, 확인된 인수 부담이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대덕초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·공원·학교 등이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다. 단지 주변 간선도로 접근과 도로·주차여건도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상15층 중 4층이며 사용승인일은 2016.08.09입니다. 난방·위생·급배수·전기·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류·보조간선도로·중로2류와 접합니다. 공시지가는 1,088,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 확인사항도 없습니다. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 환금성. 한성필하우스는 710세대이며 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 반면 단지 경매통계는 평균 4.0회 유찰·매각률 0.0%이므로 일반 매매시장과 경매시장 유동성을 구분해 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없고 명시 인수권리도 없지만, 감정요항표의 임대상황은 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 혼동 금지. 2020.06.10 당진시 압류는 2021.08.24 해제·말소됐고, 2016.09.12 당진우리신용협동조합 근저당도 2023.09.26 말소됐습니다. 현재 살아 있는 선순위 권리는 2023.09.26 카카오뱅크 근저당입니다.
- 가격 기준은 최근 실거래. 최저가 217,000,000원은 최근 12개월 평균 234,250,000원의 92.6%이며, 최근 거래 범위 215,000,000원~249,000,000원 안에 있습니다.
- 같은 층 참고. 동일 면적 4층 거래는 2026.02 두 건 모두 230,000,000원입니다. 본건 역시 4층이므로 가격 검토 시 직접 비교할 수 있는 자료입니다.
- 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 시 173,600,000원, 2회 유찰 시 138,880,000원 시나리오가 제시돼 있으며, 각 경우 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당액 확인. 사건 청구액은 173,768,234원인 반면 배당 시뮬레이션은 카카오뱅크 채권최고액 192,500,000원을 기준으로 합니다. 실제 확정 채권액과 당해세·최우선변제 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안정, 가격은 시세권 하단”
이 사건의 강점은 명확합니다. 확인된 임차인은 없고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 압류와 근저당 말소 이력을 정리하면 현재 권리구조도 비교적 단순합니다.
가격 역시 최근 12개월 실거래 평균 234,250,000원에 비해 현재 최저가가 92.6%인 점은 긍정적입니다. 최신 거래도 240,000,000원입니다. 다만 최근 최저 실거래가 215,000,000원으로 현재 최저가와 같은 가격대에 있고, 단지 경매통계는 평균 4.0회 유찰·매각률 0.0%입니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격은 최근 평균보다 낮지만 신건에서 무조건적인 저가 매수로 보기는 어렵다”입니다. 실제 점유 확인과 응찰 경쟁을 확인하면서 보수적으로 가격을 정하는 사건입니다.
