대전지방법원 2025타경52066. 서산시 석림동 석림주공2단지 전용 58.14㎡ 아파트로, 감정평가상 15층 건물의 15층 일부입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 109,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 권리분석의 핵심은 2024.11.29. 서울보증보험주식회사 가압류가 말소기준권리로 계산돼 있고, 그 뒤 웰컴저축은행 가압류와 2025.12.26. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라는 점입니다. 매각물건명세서상 별도로 떠안는 권리와 법정지상권도 해당 없습니다.
임차인은 확인되지 않았고 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 보증금 인수형이 아니라 낙찰가가 곧 실질취득가인 구조입니다. 문제는 권리가 아니라 가격입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건 평균은 96,458,333원인데 현재 최저가는 109,000,000원으로 그 평균의 113.0%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경52066 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 석림동 463-1 주공아파트 202동 15층1503호 |
| 도로명주소 | 충청남도 서산시 석림4로 83 · 더 센트럴 서산 제202동 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.14㎡ · 15층 건 중 15층 |
| 소유자 | 김동식 · 2008.07.14. 매매 거래가액 62,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 80,784,262원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 단지 | 석림주공2단지 · 1,153세대 · 1995.06.15. 준공 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 계산된 말소기준권리는 2024.11.29. 서울보증보험주식회사 가압류 49,658,237원이며, 2024.12.26. 웰컴저축은행주식회사 가압류 9,291,626원과 2025.12.26. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건
석림주공2단지 동일 면적 58.14㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 96,458,333원, 최신 거래는 2026.08. 111,000,000원입니다. 현재 실질취득가 109,000,000원은 최신 한 건보다는 낮지만, 최근 12개월 평균 대비로는 113.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 58.14㎡ | 10 | 111,000,000원 |
| 2026.07 | 58.14㎡ | 10 | 118,000,000원 |
| 2026.07 | 58.14㎡ | 13 | 108,000,000원 |
| 2026.07 | 58.14㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2026.07 | 58.14㎡ | 10 | 85,000,000원 |
| 2026.06 | 58.14㎡ | 8 | 91,000,000원 |
| 2026.06 | 58.14㎡ | 12 | 99,000,000원 |
| 2026.06 | 58.14㎡ | 11 | 89,000,000원 |
| 2026.06 | 58.14㎡ | 10 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 58.14㎡ | 3 | 86,000,000원 |
| 2026.05 | 58.14㎡ | 13 | 85,500,000원 |
| 2026.05 | 58.14㎡ | 6 | 89,000,000원 |
| 평균 | 58.14㎡ | 12건 | 96,458,333원 |
거래 범위는 85,000,000원~118,000,000원으로 편차가 큽니다. 현재 실질취득가 109,000,000원은 이 범위 안에 있고 최신 거래 111,000,000원과도 가까우나, 가격 메리트 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균 96,458,333원보다 높습니다. 데이터상 최저가 대비 최근 12개월 평균 비율은 113.0%이므로 신건을 최근 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,326,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 49,658,237원 | 49,658,237원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 9,291,626원 | 9,291,626원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,724,137원 |
배당표 기준 총 채권액 58,949,863원은 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 47,724,137원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 109,000,000원 | 58,949,863원 | 47,724,137원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 87,200,000원 | 58,949,863원 | 26,280,537원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 69,760,000원 | 58,949,863원 | 9,154,457원 | 0원 |
현재 신건 109,000,000원은 최근12개월 평균보다 높지만, 데이터상 1회 유찰 시 매각가는 87,200,000원, 2회 유찰 시 69,760,000원으로 내려갑니다. 특히 권리 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원이므로 유찰에 따른 가격 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조(벽식조) 슬래브지붕 15층 건물의 15층 일부입니다.
- 입지. 서산석림초등학교 북서측 인근으로, 주위에 아파트단지·근린생활시설·주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측·남측·동측 도로와 접해 외곽 공도와 단지 진출입이 용이한 상태로 평가됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로1류 저촉, 중로1류·중로3류 접함, 상대보호구역 및 중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 775,500원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 1,153세대 단지이고 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가는 85,000,000원부터 118,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 최저가 109,000,000원은 최근12개월 평균 96,458,333원의 113.0%입니다. 현재 회차를 ‘할인 매수’로 보기는 어렵습니다.
- 최신 거래와 평균을 분리해 보기. 최신 거래 111,000,000원에만 맞추지 말고 12건 평균과 85,000,000원~118,000,000원의 거래 분포를 함께 확인해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 계산된 말소기준권리는 2024.11.29. 서울보증보험 가압류입니다. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 체납 관리비도 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 승부처
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 임차인이 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며, 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 109,000,000원이 곧 실질취득가입니다.
다만 그 109,000,000원은 동일 면적 최근12개월 실거래 평균 96,458,333원의 113.0%입니다. 최신 거래 111,000,000원과는 가깝지만, 12건 중 1억원 미만 거래도 여러 건 확인됩니다. 결국 이 물건은 “권리는 무겁지 않지만 신건 가격은 싸지 않다.”가 핵심입니다. 권리 때문에 피할 사건은 아니지만, 현재 회차에서 가격 가점을 줄 근거도 부족합니다.
