대전지방법원 2025타경52076. 충청남도 서산시 예천동 예천한성필하우스 106동 22층 2204호 아파트입니다. 감정 이용상태는 공동주택, 대상 면적은 84.951㎡이며 23층 건물 중 22층입니다. 소유자는 이형섭이고, 2012.12.26 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 235,020,000원입니다.
현재 권리분석의 기준은 2025.03.14 설정된 주식회사대성파트너스대부의 채권최고액 300,000,000원 근저당권입니다. 이후 주식회사알토란·농협은행주식회사·신한카드 주식회사·토스뱅크 주식회사의 가압류와 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경52076 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 예천동 1328 예천한성필하우스 106동 22층 2204호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 공동주택 · 84.951㎡ · 제23층 건물 중 제22층 |
| 소유자 | 이형섭 · 2012.12.26 소유권이전 · 거래가액 235,020,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 397,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 경매채권자 / 청구 | 주식회사대성파트너스대부 / 224,216,986원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2025.03.14 을구 6번 주식회사대성파트너스대부 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류 4건과 임의경매개시결정은 모두 자료상 매각으로 소멸합니다. 2025.03.18에는 해당 근저당권부채권에 주식회사에스씨신창인베스트대부의 질권설정이 등기되어 있습니다. 다만 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없고, 배당자료의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높고 최신 거래보다는 낮다
예천한성필하우스는 847세대, 사용승인일 2012.10.26인 아파트입니다. 제공된 최근 거래는 12건이며 최근 12개월 평균은 368,250,000원, 최신 거래는 2026.07의 405,000,000원입니다. 현재 최저가 397,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 12 | 405,000,000원 |
| 2026.06 | 77.09㎡ | 2 | 317,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 16 | 377,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 14 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 10 | 385,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 13 | 397,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 11 | 390,000,000원 |
| 2026.04 | 77.09㎡ | 16 | 355,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 15 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 77.09㎡ | 12 | 305,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 8 | 373,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.951㎡ | 12건 | 368,250,000원 |
거래 범위는 305,000,000원에서 405,000,000원이며, 현재 최저가 397,000,000원과 같은 금액의 2026.05 거래도 있습니다. 또한 최신 2026.07 거래는 405,000,000원입니다. 따라서 현재 가격을 모든 최근 거래보다 비싸다고 볼 수는 없지만, 최근 12개월 평균을 기준으로는 107.8%이므로 신건에서 할인 매력에 높은 점수를 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 397,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,358,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대성파트너스대부 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사알토란 | 370,164,000원 | 90,642,000원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 759,897,803원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 4,556,332원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 68,915,974원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 1,503,534,109원, 채권자 배당액은 390,642,000원, 미배당액은 1,112,892,109원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격과 인수액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 397,000,000원 | 390,642,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 317,600,000원 | 312,353,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 254,080,000원 | 249,722,880원 | 0원 |
현재는 유찰 0회의 신건입니다. 단지 경매자료의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 유찰 시 시나리오의 매수인 인수액도 모두 0원이므로, 회차가 내려갈 경우 가격 변화가 실질 매입비용에 직접 반영되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서산예천초등학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 주택, 각종 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 제23층 건물 중 제106동 제22층 제2204호이며 사용승인일은 2012.10.26입니다.
- 단지. 예천한성필하우스 847세대, 대상 면적 84.951㎡입니다.
- 도로. 부지는 남측 노폭 약 15미터 내외, 동측 및 북측 노폭 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 794,700원/㎡입니다.
- 규제. 하천·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 및 도로 관련 지정사항이 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 평균과 비교. 현재 최저가 397,000,000원은 최근 12개월 평균 368,250,000원의 107.8%입니다. 신건 가격에 할인 가점을 주기 어렵습니다.
- 최신 거래도 함께 확인. 최신 2026.07 거래는 405,000,000원입니다. 평균과 최신 거래가 서로 다른 신호를 주므로 개별 호수의 층·상태 차이를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 자료는 없으나 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당권부채권 질권 확인. 2025.03.18 을구 6번 근저당권부채권에 질권설정이 있습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없지만 원본 등기를 대조해야 합니다.
- 배당 변동요소. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 선별 접근
이 물건의 가장 큰 장점은 권리 구조입니다. 2025.03.14 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며 예상 인수액은 0원입니다.
반면 현재 가격 397,000,000원은 최근 12개월 평균 368,250,000원의 107.8%입니다. 최신 거래 405,000,000원보다는 낮지만, 평균 기준에서는 이미 최근 시세 이상입니다. 따라서 이 사건은 “권리가 깨끗하니 신건에서도 싸다”고 볼 물건이 아니라, 권리 안정성은 인정하되 가격을 따로 선별해야 하는 유형입니다. 권리는 합격, 가격은 신건 기준 보수적으로 접근하는 것이 핵심입니다.
