대전지방법원 2025타경52076. 서산시 예천동 ‘예천한성필하우스’ 106동 22층 2204호, 전용 84.951㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이형섭이고, 2012.12.26 소유권이전 당시 거래가액은 235,020,000원이었습니다. 과거 국민은행 근저당 2건과 에이피엘파이낸셜대부 근저당은 이미 말소됐으며, 현재 권리분석의 기준은 2025.03.14 주식회사대성파트너스대부의 채권최고액 300,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 가압류와 경매개시결정이 이어졌고, 제공된 배당모형상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.

가격은 감정가 397,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 277,900,000원으로 내려와 있습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 383,791,666원, 최신 거래는 2026.09 454,500,000원입니다. 제공된 비교지표에서 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 72.4%로, 신건 감정가가 아니라 현재 회차 가격을 기준으로 시세와 비교해야 하는 단계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 인수 여부

임차인 없음. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항 없음으로 정리돼 있고 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 제공된 배당자료 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인의 보증금을 낙찰자가 승계하는 유형이 아닙니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 평균의 72.4%

예천한성필하우스는 총 847세대, 사용승인일은 2012.10.26입니다. 제공된 최근 거래는 2026.03부터 2026.09까지 총 12건이며, 최근 12개월 평균은 383,791,666원입니다. 최신 거래는 2026.09 전용 84.95㎡ 11층 454,500,000원입니다.

현재 최저매각가 277,900,000원은 제공된 최근 12개월 평균 383,791,666원의 72.4%입니다. 또한 최신 거래 454,500,000원보다도 금액 자체가 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 낮고 실질취득가가 다시 올라가는 대항력 인수형이 아니라, 인수액 0원으로 현재 최저가와 실질취득가가 동일한 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 277,900,000원 가정)

현재 최저가 277,900,000원 가정 시 집행비용 4,690,600원 후 주식회사대성파트너스대부 근저당에 273,209,400원이 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권액 1,503,534,109원 중 채권자 배당액은 273,209,400원, 미배당액은 1,230,324,709원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 회차별 배당 — 가격이 내려가도 매수인 인수는 0원

현재 회차에서는 신청채권 청구액 224,216,986원이 충족되는 것으로 표시돼 있지만, 2회 유찰 시 매각가 194,530,000원에서는 신청채권 배당액이 191,006,580원으로 청구액에 미달하고, 3회 유찰 시에는 133,464,606원으로 더 낮아집니다. 그럼에도 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 서산예천초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지, 주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 제23층 건물 중 제22층 제2204호. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일 마감, 샤시 창호입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수시설, 소화전설비, 스프링클러 등이 설치돼 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지이며 현황은 아파트 건부지입니다. 공시지가는 794,700원/㎡입니다.
• 도로. 남측 약 15미터 내외, 동측 및 북측 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 하천, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 단지 규모. 예천한성필하우스 총 847세대입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 최저가 기준으로 판단. 감정가 397,000,000원이 아니라 1회 유찰된 현재 최저가 277,900,000원을 실제 출발점으로 봐야 합니다.
• 실질취득가 확인. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 자료 기준 실질취득가는 최저가 277,900,000원과 같습니다.
• 실거래 면적 대조. 최근 12건에는 전용 77.09㎡ 거래도 섞여 있으므로 전용 84.95㎡·84.98㎡ 거래를 별도로 확인해 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
• 질권등기 원본 확인. 을구 6-1번 근저당권부채권 질권설정의 처리와 배당관계를 등기부 및 배당 관련 원본에서 다시 확인하세요.
• 점유관계 재확인. 임차인 자료는 없지만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자를 입찰 직전 확인하는 것이 안전합니다.
• 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제 절차에서 달라질 수 있으므로 체납 관리비와 조세채권을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 매각기일 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 최근 평균보다 낮다

이 사건의 핵심은 명확합니다. 임차인 없음, 명시 인수권리 없음, 법정지상권 없음, 매수인 인수액 0원. 현재 최저매각가는 277,900,000원이고 최근 12개월 실거래 평균은 383,791,666원으로, 제공된 비교지표상 최저가는 최근 평균의 72.4%입니다. 최신 거래도 2026.09 454,500,000원으로 확인됩니다.

다만 배당 쪽에서는 말소기준 근저당부터 미배당이 발생하고 후순위 가압류는 배당을 받지 못합니다. 이 미배당이 매수인 인수로 연결되는 구조는 제공된 자료에서 확인되지 않으므로, 가격 판단과 권리 판단을 분리해서 보는 것이 중요합니다. 현재 자료 기준 승부처는 인수금이 아니라 실제 점유상태와 실거래 면적·층 조건을 얼마나 정확히 대조하느냐입니다.