대전지방법원 2025타경52087. 이안더서산아파트 804동 18층 1802호, 전용 84.9476㎡ 아파트입니다. 감정 이용상태는 방3·거실 및 주방·화장실겸 욕실2·발코니 등이고, 철근콘크리트구조 24층 건물의 18층입니다. 사용승인일은 2018.12.28입니다. 현 소유자 박해정은 2019.11.15 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 239,977,000원입니다.
권리분석의 기준은 2019.11.15 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 애큐온저축은행 근저당권, 삼성카드·하나캐피탈·롯데카드·충남신용보증재단·하나카드· 국민행복기금·성연농업협동조합의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 각각 해당사항 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경52087 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 804동 18층 1802호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9476㎡ · 방3·거실 및 주방·화장실겸 욕실2·발코니 등 · 24층 중 18층 |
| 소유자 | 박해정 · 2019.11.15 소유권이전 · 거래가액 239,977,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 161,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 149,309,973원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 | 이안더서산아파트 · 250세대 · 2018.12.28 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.11.15 접수된 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 176,000,000원이고, 2024.01.24 변경등기로 채권최고액이 162,800,000원으로 변경되어 있습니다. 2024.04.26 애큐온저축은행 근저당권 25,200,000원과 그 뒤 가압류·압류는 모두 말소기준보다 후순위입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금·우선변제는 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박형준 | 2025.05.02 | 미상 | 미상 | 2026.02.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박형준은 2025.05.02 전입하여 말소기준인 2019.11.15보다 늦으므로 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 것으로 계산되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 2026.02.04 배당요구를 한 상태이므로, 실제 배당액 및 소액임차인 최우선변제 여부는 원문 서류 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 12개월 평균의 78.5%
같은 단지 동일 면적대인 전용 84.95㎡ 거래를 보면 최근 12개월 평균은 206,000,000원, 최신 거래는 2026.05의 205,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 161,700,000원은 최근 12개월 평균의 78.5%이고, 최신 거래 대비로도 약 78.9% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.95㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 12 | 195,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 4 | 206,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 15 | 208,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 17 | 218,000,000원 |
| 2025.10 | 84.95㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 7 | 203,000,000원 |
| 2025.08 | 84.95㎡ | 21 | 205,000,000원 |
| 2025.07 | 84.95㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2025.04 | 84.95㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2025.04 | 84.95㎡ | 7 | 218,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.95㎡ | 10건 | 206,000,000원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 44,300,000원, 최신 거래보다 43,300,000원 낮습니다. 전체 12건 단순 평균은 207,333,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 206,000,000원과 최신 거래 205,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,063,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 176,000,000원 | 158,636,200원 |
| 3. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 25,200,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,073,042원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 28,188,800원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 34,028,662원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 충남신용보증재단 | 90,500,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,292,641원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 17,021,632원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 성연농업협동조합 | 32,681,891원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,063,800원과 우리은행 근저당에 158,636,200원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 총 채권액 415,986,668원 중 158,636,200원이 배당되고, 미배당은 257,350,468원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 161,700,000원 | 158,636,200원 | 257,350,468원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 113,190,000원 | 110,805,340원 | 305,181,328원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 79,233,000원 | 77,406,806원 | 338,579,862원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성연초등학교 남동측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 중 18층, 사용승인일 2018.12.28. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·도시가스 난방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 북서측으로 약 20m, 북동측으로 약 17m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며, 공시지가는 494,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래성. 250세대 단지로 동일 면적 거래 12건이 확인되지만, 최근 거래군은 이전 거래군보다 3.7% 낮은 흐름입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 박형준의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 최우선변제 가능성과 실제 배당관계를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 207,333,333원보다 최근 12개월 평균 206,000,000원과 최신 거래 205,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -3.7%이므로 현재 할인폭을 그대로 안전마진으로 보지 말고 향후 매도가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
- 명도 확인. 현황조사 당시 이해관계인이 부재하여 내부이용상태는 건축물대장 도면 등에 의거했고 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 실제 점유·인도 상태를 재확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 임차 확인과 가격 하락폭
이 물건은 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없어 매수인 인수 예상액이 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 161,700,000원입니다.
가격은 최근 12개월 평균 206,000,000원의 78.5%, 최신 거래 205,000,000원보다 43,300,000원 낮아 현재 회차 자체에 가격 차이는 존재합니다. 다만 시장 흐름이 -3.7%이고, 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않았다는 점은 남아 있습니다. 이 사건은 “후순위 채권을 떠안는 물건”이라기보다, 인수 0원 구조를 확인한 뒤 실제 임차관계와 최근 하락 시세를 어디까지 보수적으로 반영할지가 핵심인 사건입니다.
