대전지방법원 2025타경52087. 충청남도 서산시 성연면 성연4로 28, 이안더서산아파트 804동 18층 1802호입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 24층 중 18층이며, 이용상태는 아파트(방3, 거실 및 주방, 화장실겸 욕실2, 발코니 등)입니다. 소유자 박해정은 2019.09.27 매매를 원인으로 2019.11.15 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 239,977,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2019.11.15 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 주식회사애큐온저축은행 근저당, 다수의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경52087 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 804동 18층1802호 |
| 도로명주소 | 충청남도 서산시 성연면 성연4로 28 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 24층 중 18층 · 방3·거실 및 주방·화장실겸 욕실2·발코니 등 |
| 시장 비교면적 | 84.9476㎡ · 동일면적 실거래 비교 |
| 소유자 | 박해정 · 2019.11.15 소유권이전 · 거래가액 239,977,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 149,309,973원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기사항 발행일 | 2026.08.22 · 대전지방법원 서산지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.11.15 주식회사우리은행 근저당권입니다. 2024.04.26 주식회사애큐온저축은행 근저당권을 비롯해 2025년 이후 설정된 삼성카드 주식회사, 하나캐피탈 주식회사, 롯데카드 주식회사, 충남신용보증재단, 하나카드 주식회사, 주식회사 국민행복기금, 성연농업협동조합의 가압류와 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인은 1명 확인됩니다. 박형준의 전입신고일은 2025.05.02로, 말소기준권리인 2019.11.15보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 2026.02.04 배당요구를 한 상태입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박형준 | 2025.05.02 | 미상 | 2026.02.04 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인된 임차인 기준입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 12.1% 높은 신건
이안더서산아파트는 250세대, 사용승인일은 2018.12.28입니다. 동일면적 84.95㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 207,333,333원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 206,000,000원, 최신 거래는 2026.05의 205,000,000원이며 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 -3.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.95㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 12 | 195,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 4 | 206,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 15 | 208,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 17 | 218,000,000원 |
| 2025.10 | 84.95㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 7 | 203,000,000원 |
| 2025.08 | 84.95㎡ | 21 | 205,000,000원 |
| 2025.07 | 84.95㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2025.04 | 84.95㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2025.04 | 84.95㎡ | 7 | 218,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.95㎡ | 10건 | 206,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 207,333,333원 |
현재 최저매각가 231,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.1%입니다. 전체 12건 평균을 기준으로 해도 111.4%입니다. 더 중요한 것은 최신 거래가 205,000,000원이고 최근 추세가 -3.7%라는 점입니다. 즉 현재 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 176,000,000원 | 176,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 25,200,000원 | 25,200,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,073,042원 | 7,073,042원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 28,188,800원 | 18,692,958원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 34,028,662원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 충남신용보증재단 | 90,500,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,292,641원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 17,021,632원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 성연농업협동조합 | 32,681,891원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 415,986,668원 중 예상배당 226,966,000원, 미배당 189,020,668원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성연초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 중 18층, 사용승인일 2018.12.28입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·도시가스 난방·지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북서측으로 폭 약 20m, 북동측으로 폭 약 17m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 494,000원/㎡, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 중로각지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 거래성. 250세대 단지이며 동일면적 실거래가 지속적으로 확인되지만, 최근 거래 추세는 -3.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 112.1%입니다. 신건을 시세보다 저렴한 물건으로 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래 205,000,000원, 최근 12개월 평균 206,000,000원, 추세 -3.7%를 감안해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 184,800,000원, 2회 유찰 147,840,000원입니다. 현재 회차보다 유찰 이후 가격 경쟁력이 커집니다.
- 임차인 확인. 박형준은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구일 2026.02.04 및 실제 점유상태를 원본과 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 주식회사우리은행 근저당은 최초 채권최고액 176,000,000원에서 2024.01.24 변경등기에 162,800,000원이 기재돼 있으므로 실제 채권·배당관계를 대조해야 합니다.
- 경매채권자 확인. 경매개시결정 채권자는 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사이며 양수전은 주식회사우리은행으로 기재돼 있습니다. 채권 양수관계를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 신건 가격은 보류”
이 사건은 매수인이 떠안을 권리 때문에 피해야 할 물건은 아닙니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인의 전입도 늦어 대항력이 없으며 인수액은 0원입니다. 다만 투자 판단의 핵심은 가격입니다.
현재 신건 최저매각가 231,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 206,000,000원의 112.1%이고, 최신 거래는 205,000,000원, 최근 추세는 -3.7%입니다. 따라서 현재 회차는 권리상 안전하지만 가격 메리트가 없는 구간으로 보는 것이 타당합니다. 1회 유찰 시 184,800,000원, 2회 유찰 시 147,840,000원으로 낮아지는 만큼 이 물건의 승부처는 권리보다 유찰 이후의 가격입니다.
