대전지방법원 2025타경52093. 당진시 송악읍 중흥리 세종그랑시아 102동 706호 아파트입니다. 현재 소유자는 이경은이며, 2019.03.04 소유권이전 등기와 함께 거래가액 75,000,000원이 기재됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권의 채권최고액은 79,800,000원이고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2022.11.03 충남신용보증재단 가압류 39,999,998원과 2025.12.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 76,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 53,200,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12건의 실거래 평균은 67,666,666원, 최신 거래는 2026.09 66,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 78.6%이므로, 신건이 아니라 최근 거래권보다 낮은 가격대에서 출발합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경52093 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 396-1 세종그랑시아 102동 7층706호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상13층 중 7층 · 아파트로 이용중 |
| 동일 평형 기준 | 59.69㎡ · 세종그랑시아 480세대 · 2005.02.25 |
| 소유자 | 이경은 · 2019.03.04 소유권이전 · 거래가액 75,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 53,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 59,345,333원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 2019.03.04 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 충남신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 거래권 아래
세종그랑시아 동일 면적 59.69㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 67,666,666원, 최신 거래는 2026.09 66,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.69㎡ | 14 | 66,000,000원 |
| 2026.09 | 59.69㎡ | 5 | 68,000,000원 |
| 2026.08 | 59.69㎡ | 11 | 65,000,000원 |
| 2026.08 | 59.69㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 2026.08 | 59.69㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2026.07 | 59.69㎡ | 14 | 67,000,000원 |
| 2026.07 | 59.69㎡ | 11 | 62,000,000원 |
| 2026.06 | 59.69㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2026.06 | 59.69㎡ | 7 | 72,000,000원 |
| 2026.06 | 59.69㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2026.05 | 59.69㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 59.69㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 평균 | 59.69㎡ | 12건 | 67,666,666원 |
최근 거래 범위는 62,000,000원~80,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 67,666,666원입니다. 현재 최저가 53,200,000원은 이 평균의 78.6%이며, 최신 거래 66,000,000원보다도 낮습니다. 현재 회차에서는 권리뿐 아니라 가격 측면에서도 시세와 분리된 할인 구간이 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,357,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 79,800,000원 | 51,842,400원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 39,999,998원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 53,200,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 119,799,998원, 예상 배당은 51,842,400원, 미배당은 67,957,598원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송악초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상13층 건물의 706호이며 위생·급배수, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 세종그랑시아 480세대, 사용 기준일은 2005.02.25이며 동일 면적 실거래 표본은 59.69㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 중로2류 접합, 가축사육제한구역 전부제한, 접도구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 372,100원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 확인. 최저가 53,200,000원은 최근12개월 동일 평형 평균 67,666,666원의 78.6%입니다. 최신 거래 66,000,000원과 함께 응찰가 상한을 비교하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 인수는 없지만 구체적인 임대내역은 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 재확인하세요.
- 말소기준 확인. 2019.03.04 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이며 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 가정에서 미배당 67,957,598원이 발생하지만 매수인 인수는 0원으로 산정돼 있습니다.
- 다음 회차 비교. 2회 유찰 시 37,240,000원, 3회 유찰 시 26,068,000원 시나리오가 제시돼 있으므로 현재 회차의 경쟁 강도와 함께 비교할 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 가격’이 눈에 들어오는 회차
이 물건은 2019.03.04 신한은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 명시된 인수권리도 없어 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 감정가 76,000,000원에서는 시세와 큰 차이가 없었지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가 53,200,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 67,666,666원의 78.6%입니다. 최신 거래도 2026.09 66,000,000원이어서, 현재 회차는 신건과 달리 최근 실거래보다 낮은 가격대에 들어와 있습니다. 다만 임대내역 미상이라는 현황상 불확실성은 남아 있으므로, 실제 점유 확인을 마친 뒤 가격과 명도 조건을 함께 판단하는 것이 핵심입니다.
