대전지방법원 2025타경52093. 당진시 송악읍 중흥리 ‘세종그랑시아’ 102동 7층 706호, 전용 59.69㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 이경은이고, 2019.03.04 소유권이전과 같은 날 주식회사신한은행 채권최고액 79,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2022.11.03 충남신용보증재단 가압류와 2025.12.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
오래된 권리 중 국민은행 근저당과 현대하이스코 전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심적으로 볼 권리는 2019.03.04 신한은행 근저당 이후의 권리입니다. 확인된 임차인은 없고, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 정리돼 있어 매수인의 권리 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경52093 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 396-1 세종그랑시아 102동 7층706호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.69㎡ · 지상13층 중 제706호 |
| 소유자 | 이경은 · 2019.03.04 소유권이전 · 거래가액 75,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 76,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 59,345,333원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 경매 관련 확인된 임차인 신고가 없고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 해당사항없음입니다. 따라서 대항력 임차인 보증금 승계 구조가 아니며 최저가 76,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득도 76,000,000원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 110.3%
세종그랑시아는 480세대, 2005.02.25 준공 단지입니다. 대상 전용면적은 59.69㎡이며, 비교 가능한 동일 면적 최근 거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 68,916,666원, 최신 거래는 2026.08 68,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.69㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 2026.08 | 59.69㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2026.07 | 59.69㎡ | 14 | 67,000,000원 |
| 2026.07 | 59.69㎡ | 11 | 62,000,000원 |
| 2026.06 | 59.69㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2026.06 | 59.69㎡ | 7 | 72,000,000원 |
| 2026.06 | 59.69㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2026.05 | 59.69㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 59.69㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2026.02 | 59.69㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 59.69㎡ | 6 | 68,000,000원 |
| 2025.11 | 59.69㎡ | 14 | 76,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.69㎡ | 12건 | 68,916,666원 |
실거래 범위는 62,000,000원~80,000,000원이고 최근 12개월 평균은 68,916,666원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 76,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.3%입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 대비 할인율을 근거로 가격 메리트를 주장할 수 있는 구조가 아닙니다. 현재 회차는 최근 시세 이상으로 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,768,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 79,800,000원 | 74,232,000원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 39,999,998원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 119,799,998원 중 예상 배당은 74,232,000원, 미배당은 45,567,998원입니다. 이 미배당은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 76,000,000원 | 74,232,000원 | 45,567,998원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 60,800,000원 | 59,305,600원 | 60,494,398원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 48,640,000원 | 47,364,480원 | 72,435,518원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당은 커지지만, 이 사건은 확인된 인수권리가 없으므로 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 가격 판단은 낙찰가 자체와 최근 실거래를 직접 비교하는 방식이 적절합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 건물의 지상13층 중 제706호입니다.
- 입지. 송악초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 진출입로를 통해 외부공도와 연계됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합하고, 가축사육제한구역·접도구역 관련 사항이 있습니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중인 부정형 토지이며 공시지가는 372,100원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축. 확인된 위반사항은 없습니다.
- 환금성 참고. 480세대 단지이며 동일 전용 59.69㎡ 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 62,000,000원부터 80,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격을 먼저 보세요. 현재 실질취득액 76,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.3%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08 최신 거래 68,000,000원과 현재 최저가 76,000,000원을 직접 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 60,800,000원, 2회 유찰 48,640,000원 구간에서 실거래와의 관계를 다시 점검하는 방식이 합리적입니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2019.03.04 신한은행 근저당입니다. 매각기일 전 등기사항과 매각물건명세서의 변동 여부를 다시 확인하세요.
- 점유·임대 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 구체적인 임대내역은 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2019.03.04 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인과 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격에서는 반대입니다. 현재 최저가 76,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 68,916,666원의 110.3%이고, 최신 2026.08 거래 68,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 이 물건은 권리 리스크보다 응찰가격 관리가 핵심입니다.
