수원지방법원 2025타경52617. 시흥 배곧동 ‘시흥배곧한신더휴’ 1001동 24층 2404호 아파트입니다. 감정 이용상태는 방3·거실·주방겸식당·화장실2·드레스룸·다용도실 등이며, 지상 29층 건물의 24층입니다. 소유자는 고은주입니다. 권리분석의 기준점은 2020.03.30 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이후 현대캐피탈·비엔케이캐피탈 근저당, 국·시흥시 압류, 서울신용보증재단·삼성카드·우리카드 가압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
가격은 권리보다 까다롭습니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 642,000,000원인데, 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 612,208,333원, 최신 2026.08 거래는 605,000,000원입니다. 최근 12건 중 최고 거래도 637,500,000원으로, 신건 최저가는 그보다도 4,500,000원 높습니다. 인수액이 0원이라 실질취득 역시 642,000,000원으로 변하지 않으므로, 신건 단계에서 가격 할인 논리는 성립하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52617 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 155 시흥배곧한신더휴 1001동 24층2404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9734㎡ · 방3·거실·주방겸식당·화장실2·드레스룸·다용도실 · 지상29층 중 24층 |
| 소유자 | 고은주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 642,000,000원 / 642,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엔케이캐피탈 주식회사 / 71,372,142원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 단지 | 시흥배곧한신더휴 · 1,358세대 · 2018.01.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2018년과 2019년 설정됐던 국민은행 근저당권은 2020.04.01 등기에서 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2020.03.30 한국스탠다드차타드은행 근저당권이며, 이후 설정·등기된 근저당권과 압류·가압류·경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 신건 가격이 높다
시흥배곧한신더휴 동일 면적 84.96~84.97㎡대의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 612,208,333원이며 최신 거래는 2026.08의 605,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 17 | 605,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 22 | 610,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 2 | 584,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 11 | 637,500,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 12 | 610,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 20 | 610,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 22 | 635,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 10 | 605,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 5 | 620,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 6 | 620,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 14 | 605,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 23 | 605,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 612,208,333원 |
최근 거래 범위는 584,000,000원~637,500,000원입니다. 신건 최저가 642,000,000원은 최근 12개월 평균보다 29,791,667원 높고, 평균 대비 104.9%입니다. 최신 거래 605,000,000원보다는 37,000,000원 높으며, 최근 12건 최고가 637,500,000원보다도 4,500,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 642,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,820,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 472,800,000원 | 472,800,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 118,800,000원 | 118,800,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 84,000,000원 | 41,580,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서울신용보증재단 | 47,695,946원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,283,635원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 0원 | 0원 |
| 갑구 7-1번 가압류 경정 | 20,508,189원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 757,087,770원 가운데 채권자 예상배당은 633,180,000원, 미배당은 123,907,770원입니다. 신청채권자 청구액은 71,372,142원이고 현재 회차 예상배당은 41,580,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 이 미배당액은 제공된 권리판정상 매수인에게 인수되는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧고등학교 남측 직선거리 약 300미터 지점. 인근은 아파트단지·학교·공원으로 이루어진 주거지이며 남측 인근에 상업·업무용 부동산이 밀집합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 차량으로 약 6~7분 거리에 제3경인고속도로 정왕I.C가 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 29층 건물의 24층. 열병합 방식 지역난방, 엘리베이터·위생·급배수·화재경보·출입구보안개폐설비가 설치돼 있습니다.
- 단지·거래. 1,358세대 규모이며 동일 면적 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 거래 범위는 584,000,000원~637,500,000원입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이며, 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가 642,000,000원이 최근 12개월 평균 612,208,333원과 최신 거래 605,000,000원을 모두 웃돕니다. 현재 가격을 할인 가격으로 해석하지 않는 것이 핵심입니다.
- 회차 시나리오. 제공된 시나리오는 1회 유찰 513,600,000원, 2회 유찰 410,880,000원입니다. 현재 회차와 유찰 후 가격의 격차를 별도로 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장·현황조사·매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 근저당 변경. 한국스탠다드차타드은행 근저당은 최초 472,800,000원에서 2025.01.21 채권최고액 386,338,000원으로 변경등기가 있으므로 배당요구액과 함께 원본 대조가 필요합니다.
- 세금·배당. 국과 시흥시 압류가 존재하며 제공된 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 체납세액은 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 따로 본다”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2020.03.30 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 신건 642,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 612,208,333원의 104.9%이고, 최신 거래 605,000,000원과 최근 최고 637,500,000원보다도 높습니다. 여기에 감정평가서상 임대관계가 미상인 점까지 감안하면 권리는 확인 가능, 가격은 보류가 현재 자료에 가장 맞는 결론입니다.
