대구지방법원 2024타경4534. 이 물건은 달서구 갈산동 동원비즈플랫폼 7층 705호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가서상 공장(지식산업센터-공실)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가는 480,000,000원이고 3회 유찰된 회차의 최저매각가는 164,640,000원입니다. 숫자만 보면 감정가에서 크게 내려왔지만, 권리분석에서는 먼저 20,000,000원의 임차보증금 인수를 최저가와 분리해서 봐야 합니다.
등기상 말소기준은 2023.04.24 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 국세 압류, 기술보증기금·중소기업은행·중소벤처기업진흥공단 가압류, 달서구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 주식회사 디피씨의 전입일은 2022.07.21로 말소기준보다 앞서고, 대항력이 인정된 자료이므로 매수인이 보증금 20,000,000원을 인수하는 것으로 배당표에 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경4534 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 성서로 329(갈산동), 7층705호 (갈산동,동원비즈플랫폼) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터-공실) |
| 소유자 | 주식회사올림데이터랩 · 2023.04.24 소유권이전 · 거래가액 481,193,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 480,000,000원 / 164,640,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시결정 채권자 | 유에이치케이제육차유동화전문유한회사 |
| 사건 청구액 | 357,660,174원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 인수
핵심 선후관계는 단순합니다. 임차인 주식회사 디피씨의 전입일 2022.07.21이 하나은행 근저당 설정일 2023.04.24보다 빠릅니다. 자료상 이 임차인은 대항력이 있고 우선변제권은 없어 보증금 20,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수되는 구조로 계산돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 1명입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 디피씨 | 2022.07.21 | 20,000,000원 | 1,671,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 20,000,000원 인수 |
② 가격 — 3회 유찰보다 중요한 것은 ‘실질취득’
현재 회차 최저매각가는 164,640,000원으로 감정가 480,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 20,000,000원을 인수하므로 실제 자금부담을 비교할 때는 최저가만 사용하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득은 184,640,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 164,640,000원 | 20,000,000원 | 775,235,594원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 115,248,000원 | 20,000,000원 | 823,936,106원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 80,673,600원 | 20,000,000원 | 857,949,159원 |
유찰이 더 진행되면 매각가 자체는 낮아지지만, 주식회사 디피씨 보증금의 매수인 인수액은 각 시나리오에서 계속 20,000,000원으로 잡혀 있습니다. 따라서 “감정가 대비 몇 %인가”만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 특히 이 물건은 지식산업센터 공실로 평가돼 있어, 감정가 할인폭과 실제 시장 환금성을 동일시할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,104,960원 |
| 인수 · 임차인 주식회사 디피씨 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 420,000,000원 | 161,535,040원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 345,610,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 151,160,634원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 936,770,634원 중 예상 배당액은 161,535,040원, 미배당은 775,235,594원입니다. 임차보증금 20,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수로 별도 처리됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 이곡동 소재 도시철도2호선 성서산업단지역 남서측 인근의 동원비즈플랫폼으로, 주변은 중·소규모 공장 및 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 자유롭고 인근에 도시철도2호선 성서산업단지역과 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가서상 공장(지식산업센터-공실)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층 중 7층 705호입니다. 사용승인일은 2020.10.02입니다.
- 설비. 공동 위생·급배수설비, 천장매립형 냉난방설비, 승객용·화물용 승강기, 소화전설비와 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 30미터 왕복6차선 도로, 북측으로 폭 약 10미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 공장용지, 공업용 토지이며 준공업지역·지구단위계획구역·재생사업지구· 지방산업단지 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,086,000원/㎡, 토지면적은 7,836.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가와 분리. 현재 최저가 164,640,000원 외에 임차보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있으므로 실질취득은 184,640,000원으로 봅니다.
- 점유·임대차 재확인. 임차인 조사와 감정평가상 공실 표현이 함께 존재합니다. 실제 사용주체, 열쇠·시설물 점유, 임대차 존속 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차보증금 반환 구조 확인. 주식회사 디피씨는 말소기준보다 먼저 전입했고 우선변제권 없이 보증금 20,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
- 세금 배당 확인. 국민건강보험공단, 국, 달서구 압류가 존재합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 0순위로 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 감정가 할인율만 믿지 않기. 3회 유찰과 감정가 대비 낮은 최저가는 확인되지만, 지식산업센터 공실의 실제 매도·임대 가능성과 별개입니다.
- 채권 미배당 규모. 현재 회차에서 채권 미배당이 775,235,594원으로 계산되고, 추가 유찰 시 823,936,106원·857,949,159원으로 확대됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 세금·관리비, 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “3회 유찰”보다 먼저 볼 것은 20,000,000원 인수
이 사건의 핵심은 감정가 480,000,000원이 3회 유찰돼 최저가 164,640,000원까지 내려왔다는 숫자 자체가 아닙니다. 2022.07.21 전입한 대항력 임차인이 말소기준 2023.04.24보다 앞서고, 보증금 20,000,000원이 전액 매수인 인수로 계산된다는 점이 먼저입니다. 따라서 현재 회차에서는 164,640,000원이 아니라 184,640,000원의 실질취득을 출발점으로 봐야 합니다.
후순위 압류·가압류는 말소되는 구조지만 국세·지방세의 실제 배당순위, 임차인 조사와 감정평가상 공실 사이의 점유관계, 그리고 공장·지식산업센터라는 용도의 환금성은 별도의 확인 과제입니다. 가격 할인폭은 크지만 권리·점유·환금성까지 함께 확인해야 하는 물건이라는 결론이 적절합니다.
