수원지방법원 2025타경53120. 시흥시 죽율동 ‘시흥6차푸르지오1단지’ 117동 13층 1303호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방 3, 거실, 주방·식당, 화장실 2, 드레스룸, 발코니, 현관 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 22층 건물 중 13층입니다. 말소기준권리는 2023.10.16. 신한은행 근저당권 181,500,000원입니다. 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 권리분석의 핵심은 등기부보다 먼저 전입한 LI LIANGSHUN의 점유관계입니다.
이 점유자는 2016.05.19. 전입한 것으로 조사되어 말소기준권리보다 약 7년 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”이라고 확정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 실제 임대차보증금이 존재하고 대항요건이 유지되는 경우, 미회수 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있으므로 현재 제시된 배당표의 ‘매수인 인수 0원’을 최종 결론으로 사용하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53120 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 죽율동 759 시흥6차푸르지오1단지 117동 13층 1303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.99㎡ · 방3·거실·주방/식당·화장실2·드레스룸·발코니 · 22층 중 13층 |
| 소유자 | 김정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 390,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인 | 2014.07.30 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
등기부에서는 2014.10.27. 농협은행 근저당권 251,880,000원이 설정되었다가 2023.10.16. 해지로 말소됐고, 같은 날 신한은행 근저당권 181,500,000원이 새로 설정되어 현 경매의 말소기준이 됐습니다. 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 2024.12.31. 바로크레디트대부 근저당 117,000,000원, 2025.06.20. 이정학 관련 근저당 140,000,000원 및 2025.08.22. 임의경매개시결정은 말소기준 이후로 매각 시 소멸합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| LI LIANGSHUN | 117동 1303호 | 2016.05.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 필요 |
② 시세 비교 — 신건 3.90억은 최근 평균보다 높다
시흥6차푸르지오1단지는 1,221세대, 사용승인 2014.07.30. 단지입니다. 이 물건과 같은 전용 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 367,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.06. 370,000,000원이고, 최근 표본 최저가는 330,000,000원, 최고가는 390,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.99㎡ | 11 | 370,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 8 | 365,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 21 | 385,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 17 | 370,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 9 | 364,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 14 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 6 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 9 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 19 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 367,833,333원 |
최저매각가 390,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.0%입니다. 최근 평균보다 22,166,667원 높고, 최신 거래 370,000,000원보다도 20,000,000원 높습니다. 현재 최저가는 최근 실거래 표본의 최고가 390,000,000원과 같은 수준입니다. 따라서 전체 감정가 할인 여부와 무관하게 현재 회차를 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 390,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,260,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 181,500,000원 | 181,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사바로크레디트대부 | 117,000,000원 | 117,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이정학 | 140,000,000원 | 85,240,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 438,500,000원 중 예상배당은 383,740,000원, 미배당은 54,760,000원입니다. 위 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 이는 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 선순위 전입 점유자의 실제 임대차보증금을 확정 반영한 결과가 아닙니다. 따라서 권리분석상 최종 인수금액은 미상으로 보는 것이 안전합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 임차인 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 390,000,000원 | 383,740,000원 | 54,760,000원 | 85,240,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 312,000,000원 | 306,832,000원 | 131,668,000원 | 8,332,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 249,600,000원 | 245,305,600원 | 193,194,400원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 1회 유찰 시 312,000,000원, 2회 유찰 시 249,600,000원으로 내려갑니다. 그러나 선순위 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 단순히 최저가만 낮아졌다는 이유로 실질취득비용이 그 금액으로 확정된다고 볼 수 없습니다. 임차인의 실제 보증금과 대항력 성립 여부가 확인되어야 각 회차의 실질취득비용도 계산할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 생금초교 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 및 전·답 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근 도로변에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2014.07.30. 사용승인, 철근콘크리트구조 22층 중 13층. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측·남측 왕복 4차선 포장도로, 동측 왕복 2차선 포장도로에 접하며 단지 내부도로로 출입합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역과 개발제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 성장관리권역, 외국인 등의 주택거래에 관한 토지거래계약 허가구역 사항이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형이며 공시지가는 1,502,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1,221세대 단지이고 동일 전용 84.99㎡ 최근 12개월 실거래 12건이 확인되지만, 거래가격은 330,000,000원부터 390,000,000원까지 차이가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원인 확인. LI LIANGSHUN의 2016.05.19. 전입이 실제 임대차에 기초한 것인지, 보증금이 얼마인지 반드시 확인해야 합니다.
- 대항요건 확인. 점유와 전입이 현재까지 유지되는지 확인해야 대항력 성립 여부를 판단할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 미배당 보증금 규모를 계산할 수 없습니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 390,000,000원은 최근 12개월 평균 367,833,333원의 106.0%, 최신 거래 370,000,000원보다 높습니다. 현재 회차는 가격 메리트가 없습니다.
- 유찰가와 실질취득 구분. 1회 유찰 312,000,000원, 2회 유찰 249,600,000원으로 최저가는 낮아지지만, 임차보증금 인수가 확인되면 실질취득비용은 별도로 계산해야 합니다.
- 관리비·점유 명도. 현재 점유자와의 인도·명도 조건, 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 금액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차관계 및 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “시세보다 높은 신건 + 선순위 전입 미상”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 소멸 구조입니다. 그러나 2016.05.19. 전입한 실제 점유자 1명이 말소기준권리보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점 때문에 “인수 0원인 깨끗한 물건”으로 결론 내릴 수 없습니다. 대항력은 가능·미상, 매수인 인수액 역시 미상입니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 최저가 390,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 367,833,333원의 106.0%이고, 최신 거래 370,000,000원보다 높으며 최근 실거래 최고가와 같습니다. 여기에 미확인 보증금이 실제로 승계된다면 실질취득비용은 더 올라갈 수 있습니다. 따라서 현재 회차의 핵심 판단은 단순합니다. 가격은 시세 이상, 권리는 미확인 — 임차보증금이 확인되기 전까지는 보류가 합리적입니다.
