대구지방법원 2024타경35378. 대구광역시 서구 평리동 세광빌라 401호의 강제경매 사건입니다. 감정가 112,000,000원에서 최저매각가격이 1,550,000원까지 떨어졌습니다. 단순히 숫자만 보면 감정가 대비 극단적인 할인으로 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격이 아닌 임차권 인수입니다. 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 9번 임차권등기가 존재하며, 배당받지 못한 보증금 잔액을 낙찰자가 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.
현황조사 및 매각물건명세서에는 조하은이 2022.07.18 전입한 것으로 나타납니다. 이는 말소기준인 2023.12.13 가압류보다 앞선 날짜입니다. 다만 임차보증금, 확정일자와 을구 9번 임차권등기의 구체적인 권리 내용이 확인되지 않아 대항력·우선변제 범위와 실제 인수금액은 추가 확인이 필요합니다. 전입일이 앞선다는 사정만으로 주택 인도 및 대항요건 충족 여부까지 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경35378 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 평리동 787-7, 북비산로60길 33, 4층 401호 (세광빌라) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.58㎡ · 4층 건물 중 4층 401호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 1995.02.20 준공 · 총 8세대 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 최무권 (2022.09.15 소유권이전 · 거래가액 97,000,000원) |
| 감정가 | 112,000,000원 |
| 최저매각가격 | 1,550,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 | 제이비우리캐피탈주식회사 |
| 경매청구금액 | 39,556,808원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 재매각 보증금 | 최저매각가격의 20% · 310,000원 |
| 호별표시 | 공부상 401호 / 실제 현관문 501호 |
이 문구가 실질적인 권리분석의 출발점입니다. 최저매각가격 1,550,000원은 낙찰 시 부담할 전체 비용을 뜻하지 않습니다. 임차권등기상 보증금과 배당 가능액을 확인해야 실질취득비용을 산출할 수 있습니다.
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸해도 임차권은 별도 문제
등기상 말소기준은 2023.12.13 제이비우리캐피탈주식회사의 가압류입니다. 같은 채권자의 강제경매개시결정과 이후 우리카드 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 과거 설정되었던 근저당권 역시 등기상 이미 말소된 상태입니다.
그렇지만 말소기준 이후 등기권리가 소멸한다는 사실과, 대항력 있는 임차인의 보증금 반환채무가 소멸한다는 사실은 다릅니다. 을구 9번 임차권등기와 관련하여 미배당 보증금이 남으면 낙찰자가 이를 부담할 가능성이 있습니다. 이는 단순한 후순위 가압류와 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 조하은 | 401호 (현관표시 501호) | 2022.07.18 | 미상 | 대항력 가능·추가확인 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
현황조사 및 매각물건명세서 기준. 실제 임차인으로 조사된 인원은 1명입니다. 전입일은 확인되지만, 보증금·확정일자·배당요구 및 을구 9번 임차권등기의 세부 권리 내용은 별도 대조가 필요합니다.
따라서 감정가 대비 할인율이나 최저가 1,550,000원만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 실질취득비용을 최근 시세 64,750,000원과 비교하는 것이 올바른 순서입니다.
③ 실거래 시세 — 하락 추세와 실질취득비용을 함께 봐야 한다
세광빌라는 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 동일·유사 면적 실거래는 3건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 전체 평균 75,500,000원보다 최근 12개월 평균인 64,750,000원을 우선 판단 기준으로 삼아야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.81㎡ | 1층 | 74,500,000원 |
| 2026.01 | 59.81㎡ | 1층 | 55,000,000원 |
| 2022.07 | 59.58㎡ | 4층 | 97,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 2건 | — | 64,750,000원 |
| 전체 거래 평균 | 3건 | — | 75,500,000원 |
2022년 거래가 97,000,000원과 비교하면 최근 거래가격은 상당히 낮습니다. 최근 거래 평균이 이전 거래 수준보다 33.2% 낮은 하락 추세이며, 최신 거래는 2026.04의 74,500,000원입니다.
현재 최저가 1,550,000원은 최근 12개월 평균의 2.4%에 불과합니다. 하지만 이는 어디까지나 낙찰대금만 비교한 비율입니다. 임차권 인수액이 확정되지 않은 상태에서는 실제 취득비용의 시세 대비 비율을 계산할 수 없습니다. 따라서 이 수치를 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 427,900원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 36,641,365원 | 1,122,100원 |
| 2. 갑구 6번 · 강제경매개시결정 | 별도 채권액 미상 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 우리카드 | 4,655,231원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
제시된 단순 배당 추정 기준입니다. 집행비용은 매각대금의 약 27.6%로 추정되며, 채권자 전체 미배당액은 40,174,496원입니다. 실제 배당순위와 배당액은 임차권, 우선변제, 당해세 및 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 임차권 보증금이 산입되지 않은 추정표이므로 실제 배당표로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 더 싸져도 해결되지 않는 문제
| 구분 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (12회 유찰) | 1,550,000원 | 1,122,100원 | 40,174,496원 |
| 13회 유찰 시 | 1,085,000원 | 665,470원 | 40,631,126원 |
| 14회 유찰 시 | 759,500원 | 345,829원 | 40,950,767원 |
유찰될수록 최저매각가격은 낮아지지만 채권자 미배당액은 증가합니다. 임차권에 대한 별도 배당·인수 계산이 없는 상태라 이 표만으로 회차별 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 미배당액이 인수되는 구조라면 낙찰가가 더 떨어지더라도 보증금 인수액이 늘어 매수인의 실질 부담은 줄지 않을 수 있습니다. 따라서 다음 회차의 더 낮은 최저가가 자동으로 유리한 매수가격이 되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 평리동 비산초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 주변 도로여건을 고려한 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕의 4층 건물 중 4층 단위세대입니다. 외벽은 외장타일, 내부는 벽지·타일, 창호는 샷시창호이며 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·주거환경개선지구에 해당하며, 정방형·평지 형태의 다세대주택 부지입니다. 공시지가 983,900원/㎡입니다.
- 호별표시. 공부상 401호이나 현관문에는 501호가 표시되어 있습니다. 실제 점유·경계·출입구와 등기상 목적물의 동일성을 반드시 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 8세대 규모로 거래 표본이 적으며, 최근 실거래 평균이 과거 거래 수준보다 33.2% 낮습니다. 빠른 재매각이 가능하다고 가정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 을구 9번 임차권등기 원본 확인. 보증금, 권리자, 임차권의 발생·등기 경위, 대항요건, 확정일자, 배당요구 및 매수인 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 조하은과 임차권등기권자의 관계 확인. 실제 임차인으로 조사된 조하은과 매각물건명세서상 임차권등기의 동일인 여부 및 권리관계를 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 입찰가에 미배당 인수보증금과 명도·취득 관련 비용을 더해 최근 12개월 실거래 평균 64,750,000원 및 최신 거래 74,500,000원과 비교해야 합니다.
- 재매각 보증금 확인. 매각물건명세서상 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 310,000원이며 실제 입찰조건을 법원 공고로 다시 확인해야 합니다.
- 호수 불일치 현장 확인. 등기부상 401호와 현관표시 501호가 같은 목적물인지 확인하고, 매각대상·점유 범위 및 인도 가능성을 조사해야 합니다.
- 다회유찰 사유 조사. 12회 유찰에 이른 사유와 재매각 경위, 과거 매각·불허가·대금 미납 여부를 관련 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비 확인. 대항력 임차인의 점유가 인정되면 단순한 인도명령만으로 해결되지 않을 수 있습니다. 점유상태와 공용관리비 체납도 확인해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 재확인해야 합니다.
가격 매력: 판정 보류. 최저가 1,550,000원은 최근 시세의 2.4%지만 실질취득비용은 계산되지 않았습니다.
환금성: 주의. 최근 거래가격이 이전 거래 대비 하락했고, 단지 규모가 작으며 평균 유찰 횟수도 높습니다.
입찰 판단: 권리 확인 전 보류. 인수보증금과 임차권의 법적 범위가 확정되지 않으면 안전한 입찰상한가를 설정할 수 없습니다.
맺으며 — “155만원에 사는 집”이 아니다
대구 세광빌라 401호는 감정가 112,000,000원에서 최저가 1,550,000원까지 내려온 극단적인 다회유찰 물건입니다. 하지만 이를 감정가 대비 할인된 저가 매물로 해석하는 것은 위험합니다.
매각물건명세서에 명시된 대항력 있는 임차권등기와 미배당 보증금 인수 가능성이 결정적인 변수입니다. 낙찰대금보다 큰 인수보증금이 발생한다면 실질취득비용은 보증금 수준으로 올라갈 수 있으며, 낙찰가가 낮아져도 총부담이 줄지 않을 수 있습니다.
더욱이 최근 실거래 평균은 64,750,000원으로 과거 거래보다 33.2% 낮은 하락 추세입니다. 임차권 보증금이 확인되지 않은 이상, 실질취득비용이 최근 시세보다 낮다고 말할 수 없습니다.
총 8세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 문제, 12회 유찰 이력, 공부상 401호와 실제 현관표시 501호의 불일치까지 고려하면 신중한 접근이 필요합니다.
결론은 명확합니다. 최저가는 극단적으로 낮지만, 실제 취득비용과 인수권리가 확인되지 않은 고위험 물건입니다. 을구 9번 임차권등기의 보증금 및 배당잔액을 확인하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.
