대구지방법원 2024타경35378. 대구 서구 평리동 세광빌라 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택입니다. 현 소유자 최무권은 2022.09.15 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 97,000,000원입니다. 현재 등기상 말소기준은 2023.12.13 제이비우리캐피탈주식회사의 가압류 36,641,365원이며, 그 뒤 강제경매개시결정과 우리카드 가압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기상 채권보다 점유·임차권입니다. 조하은의 전입일은 2022.07.18로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 보고서에서는 이를 “대항력 가능·미상”으로 판단합니다. 특히 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 9번 임차권등기가 있고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다. 최저가 2,214,000원만으로는 실제 취득비용을 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경35378 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 북비산로60길 33, 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 59.58㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 중 4층 401호 |
| 소유자 | 최무권 (2022.09.15 소유권이전 · 거래가액 97,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 2,214,000원 (11회 유찰) |
| 청구금액 | 39,556,808원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 호별표기 | 공부상 401호 · 실제 현관문 표시 501호 |
| 매수보증금 | 재매각 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 점유가 핵심
현재 살아 있는 등기상 기준권리는 2023.12.13 제이비우리캐피탈주식회사의 가압류입니다. 이후 2024.05.08 강제경매개시결정, 2024.07.30 우리카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 평리1동새마을금고·동대구농업협동조합·한아름신용협동조합·김민정 관련 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조하은 | 401호(표기상 501호) | 2022.07.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 후 인수 잔액과 실질취득가는 산정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 3.4%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
세광빌라는 8세대, 1995.02.20 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 전용면적은 59.58㎡이며 확인된 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 64,750,000원, 최신 거래는 2026.04의 74,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.81㎡ | 1 | 74,500,000원 |
| 2026.01 | 59.81㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2022.07 | 59.58㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 64,750,000원 |
최저매각가 2,214,000원은 최근 12개월 평균의 3.4%에 불과하고 전체 거래 평균 75,500,000원 대비로도 2.9%입니다. 하지만 이 숫자는 입찰가격만의 비교입니다. 임차권 인수액이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득가가 2,214,000원이라고 볼 수 없으므로 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,214,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 439,852원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 36,641,365원 | 1,774,148원 |
| 3. 갑구 6번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 4,655,231원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 41,296,596원 중 예상배당은 1,774,148원, 미배당은 39,522,448원입니다. 위 배당표의 매수인 인수 0원은 채권배당 계산상 수치이며, 별도로 명시된 임차권등기의 미배당 잔액 인수 가능성을 해소하는 의미가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 핵심 위험은 그대로
| 시나리오 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 2,214,000원 | 1,774,148원 | 39,522,448원 |
| 12회 유찰 시 | 1,549,800원 | 1,121,904원 | 40,174,692원 |
| 13회 유찰 시 | 1,084,860원 | 665,333원 | 40,631,263원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 대구광역시 서구 평리동 비산초등학교 남동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로여건을 기준으로 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 도로. 정방형·평탄한 토지이며 북서측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·주거환경개선지구·가축사육제한구역에 해당하고 소로2류와 접합니다.
- 공시지가. 983,900원/㎡입니다.
- 호수 확인. 공부상 401호이나 실제 현관문에는 501호로 표시돼 있습니다.
- 거래·환금성. 세광빌라는 8세대이고 확인된 거래는 3건이며, 최근 거래 흐름은 이전 대비 -33.2%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원금부터 확인. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득가 계산 자체가 불가능합니다. 매각물건명세서와 임차권등기 원문에서 보증금·배당요구·배당가능액을 직접 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 2,214,000원은 입찰 시작가격일 뿐, 매수인이 부담할 최종 비용과 동일하지 않습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 이 분석에서는 대항력 가능·미상으로 처리합니다.
- 호별표기 대조. 공부상 401호와 현관문 표시 501호가 다르므로 실제 점유대상과 전입세대의 호수 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매각물건명세서상 재매각 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 이전 거래보다 -33.2% 낮습니다. 인수액 확인 후에도 최신 거래 74,500,000원과 최근 12개월 평균 64,750,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·배당요구 현황을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2백만원짜리 집”이 아니라 “인수액을 모르는 집”
이 사건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 112,000,000원짜리 다세대가 11회 유찰돼 최저가 2,214,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 숫자와 정반대입니다. 조하은의 전입은 말소기준보다 앞서 있고, 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기의 미배당 잔액 인수 가능성이 명시돼 있습니다. 그런데 보증금은 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건은 최저가가 시세의 3.4%이므로 싸다고 평가할 수 없습니다. 먼저 임차권의 보증금과 배당 후 잔액을 확정하고, 그 금액을 낙찰가에 더한 실질취득비용을 최근 12개월 평균 64,750,000원과 최신 거래 74,500,000원에 비교해야 합니다. 최근 거래 흐름도 -33.2% 하락 중입니다. 가격은 극단적으로 낮지만 권리비용은 미상, 11회 유찰까지 겹친 고위험 물건으로 보는 것이 맞습니다.
