수원지방법원 2025타경53549. 안산시 상록구 사동 ‘안산고잔9차푸르지오’ 904동 20층 2003호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 24층 건물 중 20층이며, 공부상 아파트로 이용 중입니다. 실거래 비교 면적은 101.9284㎡이고 단지는 705세대, 사용승인일은 2007.09.20입니다.
이 사건에서 우선 볼 것은 권리보다 가격입니다. 제공된 배당·인수 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원이고, 실제 임차인 1명의 전입도 말소기준일 이후라 대항력이 없습니다. 하지만 현재 최저매각가 606,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 573,250,000원보다 높고, 가장 최근 2026.07 거래가 600,000,000원도 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53549 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1511 안산고잔9차푸르지오 904동 20층 2003호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공부상 아파트로 이용중 · 24층 중 20층 |
| 실거래 비교 면적 | 101.9284㎡ |
| 소유자 | 김유찬 · 2024.11.08 매매 · 거래가액 595,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 606,000,000원 / 606,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 류경현 / 213,698,630원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
데이터상 말소기준권리로 지정된 것은 2024.12.04 을구 6번 류경현 근저당권이며 채권최고액은 260,000,000원입니다. 이후 류경현의 임의경매개시결정과 한국자산관리공사의 별도 임의경매개시결정이 등기돼 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 류경현 근저당 260,000,000원을 전액 배당하는 구조이고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유미 | 904동 2003호 | 2024.12.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득 606,000,000원은 최근 시세 이상
가격 판단은 전체 장기 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 안산고잔9차푸르지오 동일 면적 101.93㎡의 최근 12건 평균은 573,250,000원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 606,000,000원으로 최근 12개월 평균의 105.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 101.93㎡ | 7 | 600,000,000원 |
| 2026.05 | 101.93㎡ | 23 | 568,000,000원 |
| 2026.04 | 101.93㎡ | 8 | 548,000,000원 |
| 2026.04 | 101.93㎡ | 5 | 630,000,000원 |
| 2026.03 | 101.93㎡ | 7 | 540,000,000원 |
| 2026.02 | 101.93㎡ | 15 | 598,000,000원 |
| 2026.02 | 101.93㎡ | 13 | 580,000,000원 |
| 2026.01 | 101.93㎡ | 6 | 560,000,000원 |
| 2026.01 | 101.93㎡ | 6 | 570,000,000원 |
| 2026.01 | 101.93㎡ | 14 | 580,000,000원 |
| 2025.12 | 101.93㎡ | 21 | 550,000,000원 |
| 2025.12 | 101.93㎡ | 6 | 555,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101.93㎡ | 12건 | 573,250,000원 |
최근 12건의 거래 범위는 540,000,000원~630,000,000원이고, 최신 거래는 2026.07의 600,000,000원입니다. 현재 실질취득액 606,000,000원은 최근 평균뿐 아니라 최신 거래보다도 높습니다. 따라서 신건 단계에서 ‘시세보다 저렴하다’는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 606,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,460,000원 |
| 2. 근저당 · 류경현 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 337,540,000원 |
배당 시뮬레이션상 류경현 근저당 채권최고액 260,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 337,540,000원입니다. 채권 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산해양중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 중 20층 2003호이며 사용승인일은 2007.09.20입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·주차장·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역 등이 중첩됩니다. 공시지가는 2,146,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 동일 면적 최근 거래 12건이 확인되며 거래가는 540,000,000원부터 630,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세와 먼저 대조. 실질취득 606,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.7%입니다. 신건 최저가만 보고 할인 물건으로 판단하면 안 됩니다.
- 임차인 원본 확인. 김유미의 보증금·확정일자는 미상입니다. 전입은 기준일 이후라 대항력은 없지만 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조할 필요가 있습니다.
- 한국자산관리공사 관련 등기 확인. 을구 5번 근저당권의 이전 이력과 2026.05.12 별도 임의경매개시결정이 있으므로 등기사항전부증명서 최신본의 권리 상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 구분. 제공된 시나리오상 1회 유찰 가격은 484,800,000원, 2회 유찰 가격은 387,840,000원입니다. 현재 신건과는 가격 조건이 크게 다릅니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수 관련 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 매수인 인수액은 0원이고, 실제 임차인 1명도 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 권리 측면에서는 비교적 단순한 편입니다. 그러나 현재 실질취득액은 606,000,000원으로 최근 12개월 평균 573,250,000원의 105.7%이며 최신 거래 600,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차의 결론은 권리 부담은 낮지만 가격은 보류입니다. 신건 최저가가 곧 할인 가격이라는 전제는 이 사건에 적용되지 않습니다.
