수원지방법원 2025타경53595. 안산시 상록구 본오동 보라팰리스 1동 7층 702호로, 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 문가을이고, 2022.04.13. 증여로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2011.12.27. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 151,200,000원입니다. 이후 설정된 주식회사누리푸드서비스 근저당권과 다수 가압류, 근저당권 가처분, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 320,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 297,500,000원, 최신 거래는 305,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 107.6%이므로 신건 상태에서 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53595 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 948-14 보라팰리스 1동 7층702호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.63㎡ · 지상9층 중 7층 |
| 소유자 | 문가을 · 2022.04.13. 증여 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 320,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 말소기준인 주식회사국민은행 근저당권보다 뒤에 설정된 주식회사누리푸드서비스 근저당권과 주식회사오케이저축은행·농업협동조합중앙회·수협은행·서울보증보험의 가압류, 농업협동조합중앙회의 근저당권 가처분, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 최저가
보라팰리스(948-14) 동일 면적 실거래는 총 5건이고, 전체 평균은 283,000,000원입니다. 다만 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 297,500,000원, 최신 거래는 2024.09의 305,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 84.63㎡ | 9 | 305,000,000원 |
| 2024.06 | 84.63㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2022.04 | 84.63㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2022.03 | 84.63㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2021.07 | 84.8㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.63㎡ | 2건 | 297,500,000원 |
최근 거래 추세는 과거 거래 대비 8.8% 높게 나타났습니다. 그럼에도 현재 최저가 320,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.6%이고, 전체 실거래 최고액 305,000,000원도 웃돕니다. 따라서 전체 평균 대비 수치만으로 가격 매력을 높게 평가할 수 없으며, 신건 최저가를 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,280,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 151,200,000원 | 151,200,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사누리푸드서비스 | 200,000,000원 | 163,520,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 31,608,168원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 238,749,103원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 수협은행 | 59,687,275원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 39,981,300원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 29,330,220원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 750,556,066원 중 예상 배당액은 314,720,000원이고 미배당액은 435,836,066원입니다. 주식회사누리푸드서비스도 200,000,000원 중 163,520,000원 배당으로 전액 만족되지 않습니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 320,000,000원 | 314,720,000원 | 435,836,066원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 498,940,066원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 204,800,000원 | 201,132,800원 | 549,423,266원 |
유찰이 진행되면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 후순위 채권의 미배당 자체보다 어느 가격에서 응찰하느냐입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본원초등학교 남동측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 수인분당선 사리역까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상9층 건물의 7층 702호이며, 위생·급배수·난방·소방·주차·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 12미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등에 해당하며, 공시지가는 2,727,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으며 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 규모. 보라팰리스(948-14)는 14세대이며 사용승인 관련 기준일은 2009-11-27로 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 283,000,000원보다 최근 12개월 평균 297,500,000원과 최신 거래 305,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 신건 가격 점검. 최저가 320,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.6%입니다. 신건 상태에서는 가격 메리트를 전제로 응찰하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 256,000,000원, 2회 유찰 시 204,800,000원으로 제시된 시나리오별 가격과 최근 거래를 다시 비교해야 합니다.
- 가처분 확인. 을구 12번 근저당권에 대한 농업협동조합중앙회 가처분이 존재하지만, 분석상 말소기준권리 이후로 매각 소멸 처리돼 있습니다. 입찰 전 등기 원문을 재확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 2011.12.27. 국민은행 근저당권을 기준으로 그 뒤의 근저당·가압류·가처분·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조여서 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다.
다만 신건 최저가 320,000,000원은 최근 12개월 평균 297,500,000원의 107.6%이고 최신 거래 305,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 8.8% 상승한 점까지 감안해도, 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 권리는 안정적이지만 가격은 보류. 이 사건의 승부처는 권리 해소가 아니라 응찰 가격입니다.
