수원지방법원 2025타경53621. 안산시 상록구 사동의 4층 다세대주택 중 3층 302호입니다. 소유자 이병근은 2020.10.13 매매계약을 통해 거래가액 130,000,000원으로 취득했고 2020.11.10 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 등기상 핵심은 2021.01.06 강동세무서장 관련 압류가 말소기준권리라는 점입니다. 이후 서울특별시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 단순한 무임차 물건이 아닙니다. 보증금 120,000,000원, 확정일자 2020.10.08, 전입 2020.11.02, 점유개시 2020.11.04인 주택임차권이 등기되어 있어 원래라면 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 보증금 권리입니다. 가격이 내려가 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조였습니다.
그러나 2026.02.02 서울보증보험 주식회사에서 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 내용의 대항력포기서가 제출됐습니다. 따라서 이 보증금 권리에 관한 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 다만 이 포기는 해당 보증금 권리에만 적용되며, 그 밖의 임차인·점유권리가 별도로 확인된다면 그 위험은 별도 판단 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53621 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1474-2 3층302호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 영화4길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 중 3층 |
| 소유자 | 이병근 · 2020.10.13 매매 · 거래가액 130,000,000원 · 2020.11.10 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 123,945,205원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 단지 / 규모 | 다림빌라2차 · 8세대 · 2001.09.28 준공 · 대상면적 59.36㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있었지만 포기됐다
말소기준은 2021.01.06의 국 압류입니다. 2021.01.14 서울특별시 압류, 2025.10.30 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2021.09.23 한국자산관리공사 공매공고가 등기됐지만 2022.03.31 공매취소공고를 원인으로 2023.11.08 공매공고등기가 말소됐습니다.
문제였던 것은 말소기준보다 앞선 임차 관련 날짜입니다. 확정일자 2020.10.08, 전입 2020.11.02, 점유개시 2020.11.04로 모두 2021.01.06 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원래는 대항력이 인정되는 구조였지만, 2026.02.02 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출되면서 이 사건에서 매수인이 미배당 보증금을 승계할 위험은 실질적으로 제거됐습니다.
② 임차·보증금 권리 — 보증금은 중복 합산하지 않는다
| 명의 | 범위 | 보증금 | 기준일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주택 전부 | 120,000,000원 | 확정 2020.10.08 전입 2020.11.02 점유 2020.11.04 | 원래 有 → 포기 | 有 | 보증기관 관련 |
* 대항력 포기가 없다고 가정한 시나리오상 매수인 인수액은 1회 유찰 시 22,985,600원, 2회 유찰 시 42,468,480원으로 계산돼 있습니다. 그러나 2026.02.02 대항력포기서와 임차권등기 말소 동의 때문에 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 신건 124,000,000원은 최근 거래보다 높다
다림빌라2차 전용 59.36㎡의 제공된 실거래 표본은 2건입니다. 최신 거래는 2025.12의 110,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 110,000,000원입니다. 반면 전체 2건 평균은 115,000,000원입니다. 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 59.36㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2022.10 | 59.36㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.36㎡ | 1건 | 110,000,000원 |
신건 최저가 124,000,000원은 최근 12개월 평균 110,000,000원의 112.7%입니다. 최신 거래 역시 110,000,000원이므로, 현재 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “할인됐다”고 볼 근거가 없습니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -8.3%로 하락 방향입니다. 전체 평균 115,000,000원만 놓고 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 123,945,205원 | 1,464,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 124,000,000원 가정에서는 집행비용 2,536,000원과 보증금 120,000,000원이 우선 배당되고, 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 1,464,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자 미배당액은 122,481,205원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 포기서가 핵심
| 회차 | 매각가 | 시나리오상 인수 | 대항력포기 반영 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 감정가 100% | 124,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 99,200,000원 | 22,985,600원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 79,360,000원 | 42,468,480원 | 실질 0원* |
대항력 포기가 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당 인수액이 늘어나는 구조였습니다. 이 사건은 포기서가 제출됐기 때문에 그 인수위험을 실질 0원으로 보지만, 입찰 전에는 2026.02.02 제출 문서의 원문과 임차권등기 말소 동의 범위를 반드시 다시 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 안산시 상록구 사동 소재 본오1차아파트단지 서측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·공장·점포·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 3층 302호이며, 위생·급배수·소화·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 소로2류와 접합니다. 토지는 258.2㎡, 지목은 대, 평지의 세로장방 형상이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등이며, 공시지가는 1,716,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 감정자료에는 대상자 외국인 등, 용도 단독·다가구·아파트·연립·다세대, 지정기간 2025.08.26~2026.08.25의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 다림빌라2차는 8세대이며 제공된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 최근 거래가 110,000,000원이고 거래 추세는 -8.3%여서 가격 보수성이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력포기서 원문 확인. 2026.02.02 제출된 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 본건 보증금 120,000,000원 전부에 적용되는지 매각물건명세서 원문과 제출 문서를 대조하세요.
- 보증금 중복합산 금지. 한국토지주택공사 보증금과 서울보증보험의 신청채권을 서로 다른 임차보증금 두 건으로 합산하지 마세요.
- 가격 상한 보수적 설정. 최저가 124,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 110,000,000원의 112.7%입니다. 신건 가격에는 시세 할인 근거가 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -8.3%이므로 전체 평균 115,000,000원만 보고 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 공매 이력 대조. 2021.09.23 한국자산관리공사 공매공고 후 2023.11.08 말소된 이력이 있으므로 관련 진행 내역을 교차 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·대항력포기서와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 풀렸지만 가격은 아직 아니다
이 사건의 첫인상은 120,000,000원 선순위 보증금 때문에 복잡해 보입니다. 확정일자·전입·점유 모두 말소기준권리보다 앞서 원래라면 대항력 승계 가능성을 반드시 계산해야 하는 구조입니다. 하지만 2026.02.02 제출된 대항력포기서가 결론을 바꿉니다. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 미변제액이 생겨도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 보증금 권리에 대한 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
문제는 가격입니다. 감정가와 신건 최저가는 124,000,000원인데, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 110,000,000원입니다. 최저가가 최근 시세의 112.7%이고 거래 추세도 -8.3%입니다. 따라서 결론은 “권리 위험은 포기서로 크게 해소됐지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이라 보수적으로 봐야 한다”입니다. 종합적으로 가격 부담과 다세대의 환금성을 반영해 C등급으로 평가합니다.
