수원지방법원 2025타경53653. 광명동 광명크로앙스 지하1층 1140호입니다. 집합건축물대장상 용도는 판매 및 영업시설이고, 현황은 벽체로 구획되지 않은 오픈형상가로 바닥 경계표지와 건물번호표지가 부착된 형태입니다. 현재 등기상 소유자는 구차환이며, 2012.11.13. 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다.
이번 경매의 말소기준권리는 2018.07.13. 설정된 주식회사크로앙스의 근저당권으로 채권최고액은 17,931,233원입니다. 이후 2022년 가등기와 경기신용보증재단·신한은행 가압류, 국민건강보험공단·광명시 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 물건은 여기서 권리분석이 끝나지 않습니다. 토지에 설정된 구분지상권이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 기재가 별도로 존재하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53653 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 광명동 150-19 광명크로앙스 지하1층 1140호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매 및 영업시설 · 벽체구분 없는 오픈형상가 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 평스라브 9층 중 지하1층 1140호 · 사용승인일 2004.08.09. |
| 소유자 | 구차환 · 2012.11.13. 임의경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 30,500,000원 / 30,500,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 24,143,299원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 별도 인수권리는 남는다
갑구 10번 소유권이전청구권가등기는 2022.08.08. 접수되어 2018년 말소기준권리보다 뒤입니다. 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있으나, 가등기의 종류는 확인이 필요하다고 표시돼 있습니다. 따라서 입찰 전 등기원인과 관련 서류를 원본으로 다시 대조하는 편이 안전합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽주향 | 지하1층 1140호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
곽주향은 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 임차인으로 볼 사정은 없습니다. 그러나 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서는 “대항력 없음”이 아니라 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 949,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사크로앙스 | 17,931,233원 | 17,931,233원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 61,769,445원 | 11,619,767원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 62,181,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 141,882,018원 중 채권자 예상배당은 29,551,000원이며, 미배당은 112,331,018원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 권리확인은 그대로 필요
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 30,500,000원 | 29,551,000원 | 112,331,018원 |
| 1회 유찰 · 80% | 24,400,000원 | 23,560,800원 | 118,321,218원 |
| 2회 유찰 · 64% | 19,520,000원 | 18,768,640원 | 123,113,378원 |
유찰 시 매각가는 24,400,000원, 19,520,000원으로 내려가지만, 토지 구분지상권 인수 여부는 그대로이고 미상 임차인의 대항력 문제도 가격 하락만으로 해소되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “몇 회 유찰되면 싸다”보다 무엇을 인수하는지 확정한 뒤 가격을 보는 순서가 중요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 광명사거리역 동측 인근으로, 주위는 전통시장·근린생활시설·업무시설 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 광명사거리역 10번 출입구와 연결되어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 판매 및 영업시설이며, 벽체구분이 없는 오픈형상가로 바닥 경계표지와 건물번호표지가 부착돼 있습니다.
- 설비. 위생 급배수·승강기·중앙냉난방·화재탐지 및 소화·지하주차장·에스컬레이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 30m, 북측으로 폭 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 17,510,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 토지 을구 1번 구분지상권의 권리자·범위·존속기간·대가·사용제한 내용을 원등기와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 곽주향 임대차 확인. 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 2022.08.08. 정청옥 명의 가등기는 말소기준권리 이후로 매각소멸 분류돼 있으나 종류 확인이 필요합니다.
- 오픈형상가 경계 확인. 벽체구분 없이 바닥 경계표지와 건물번호표지로 특정되는 물건이므로 현장에서 1140호 경계를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 매매·임대가격을 확인한 뒤, 구분지상권과 임차관계를 포함한 실질취득비용을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,050만원”보다 중요한 두 가지
이 사건은 후순위 권리가 많이 붙어 있지만, 등기 순위만 보면 2018년 크로앙스 근저당 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그 밖에 있습니다. 첫째, 토지 구분지상권이 매수인에게 인수됩니다. 둘째, 실제 임차인 곽주향 1명의 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
따라서 감정가와 최저가가 30,500,000원이라는 사실만으로 싸거나 비싸다고 결론 내릴 단계가 아닙니다. 구분지상권의 구체적 부담과 임차인의 대항력·보증금이 확정돼야 실질취득비용도 계산할 수 있습니다. 등기 후순위는 정리되지만, 인수권리와 점유관계는 확인 전. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수보다 먼저 인수 범위를 확정하는 것입니다.
