수원지방법원 2025타경53666. 안산시 상록구 부곡동 비발디파크 씨동 2층 201호, 전용 61.335㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최영배로 2022.06.17 매매가 205,000,000원에 취득했습니다. 등기 흐름에서 가장 중요한 권리는 2024.07.19 등기된 이세중의 주택임차권 205,000,000원입니다. 전입일 2022.05.31, 확정일자 2022.04.29로 말소기준인 2024.10.18 국민건강보험공단 압류보다 빠르기 때문에 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
하지만 이 사건은 그 원칙에서 한 단계 더 봐야 합니다. 매각물건명세서 비고에는 한국주택금융공사(양도전: 임차인 이세중)가 2026.07.09 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이세중 관련 보증금의 룰상 미배당 인수액은 58,886,000원이지만, 확약 효과를 반영한 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 이세중 관련 임차보증금에만 적용되며, 확인된 실제 임차인은 이세중 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53666 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 628-10 비발디파크 씨동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 61.335㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건 중 2층 201호 |
| 소유자 | 최영배 (2022.06.17 매매, 거래가 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 231,491,135원 |
| 건물규모 | 비발디파크C동 · 8세대 · 2014.06.13 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2024.10.18 국민건강보험공단 압류입니다. 과거 신한은행 73,700,000원 근저당과 영동농업협동조합 12,000,000원 근저당은 각각 2022.06.02, 2022.06.15 해지로 이미 말소됐습니다. 이세중의 임차권은 말소기준보다 앞서므로 등기부 기준 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 2026.07.09 확약 때문에 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 한국주택금융공사의 경매개시결정, 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이세중 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.31 | 2022.04.29 | 205,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 중복 없음 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득 1.49억, 거래 기준의 72.7%
가격 비교에서 중요한 숫자는 최저가 자체가 아니라 확약 반영 후 실질취득액입니다. 이 사건은 확약으로 인수액이 실질 0원이므로 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 149,000,000원입니다. 비교 가능한 61.34㎡ 실거래는 2022.06, 2층, 205,000,000원 1건이며 최신 확인 거래도 이 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 61.34㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 비교기준 | 61.34㎡ | 1건 | 205,000,000원 |
실질취득 149,000,000원은 이 거래 기준 205,000,000원의 72.7%로, 금액 차이는 56,000,000원입니다. 다만 가격 가점을 크게 주기에는 근거가 얇습니다. 비발디파크C동은 8세대이고 확인 거래도 1건뿐이므로, 205,000,000원을 폭넓은 시장의 현재 시세로 단정하기보다 제한된 비교 기준으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 1. 임차인 이세중 보증금 · 우선변제 | 205,000,000원 | 146,114,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 231,491,135원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 그대로 보면 임차보증금 중 58,886,000원이 미배당돼 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.07.09 확약에서 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·환경. 부곡초등학교 북동측 인근의 다세대주택으로, 주변에 다세대주택·근린생활시설·공원·학교 등이 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건 내 2층 201호이며, 기본 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 평탄한 세장형 주거용 건부지로 이용 중이며 북서측으로 폭 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 속하며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 비발디파크C동은 8세대 규모이고 확인 실거래가 1건에 불과해, 거래사례가 많은 대규모 공동주택보다 가격 검증과 재매각 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.09 제출된 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각물건명세서와 동일한지 확인하는 것이 최우선입니다.
- 확약 적용 대상 확인. 실질 인수 0원 판단은 이세중 관련 205,000,000원 임차보증금에 대한 확약을 전제로 합니다. 확약 범위 밖 권리가 추가되는지 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 배당 숫자와 실질 인수를 구분. 배당 시뮬레이션상 미배당액은 58,886,000원이지만, 확약 효과를 반영하면 이 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.
- 시세 표본 한계. 205,000,000원 비교가는 2022.06의 1건뿐입니다. 실질취득이 72.7% 수준이라는 이유만으로 현재 시장가 대비 같은 폭의 할인이라고 단정하지 마세요.
- 매각기일 확인. 매각기일은 2026.08.27로 기재돼 있으므로 실제 진행·변경 및 매각 결과는 법원 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 우선순위 재확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 실질을 바꾼다”
이 물건을 등기부만 보고 판단하면 205,000,000원의 선순위 임차권 때문에 부담스러운 대항력 인수형입니다. 현재 회차 배당 계산도 58,886,000원을 매수인 인수로 표시합니다. 그러나 2026.07.09 한국주택금융공사(양도전: 임차인 이세중)가 대항력을 포기하고, 보증금 전액을 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하면서 결론이 달라집니다. 이세중 임차보증금의 실질 인수액은 0원, 따라서 현재 회차 실질취득액은 149,000,000원입니다.
가격만 놓고 보면 실질취득액은 확인 실거래 205,000,000원의 72.7%입니다. 다만 그 실거래는 2022.06 1건뿐이고 건물도 8세대 규모이므로, 이 수치만으로 현재 시세보다 확실히 27.3% 싸다고 평가하는 것은 과합니다. 권리는 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 가격 검증과 환금성은 보수적으로. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가 자체보다 확약서의 효력과 제한된 거래사례를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
