💰 감정가 167,000,000원 🏷️ 최저가 167,000,000원 🛡️ 매수인 인수 0원 📄 유찰 0회

수원지방법원 2025타경53681. 안산시 상록구 수암동 471-18, 5층 건물 내 3층 302호로 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현 소유자 이성우는 2011년 10월 19일 매매를 원인으로, 같은 해 11월 11일 거래가 155,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 84,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 이후 신한카드 가압류와 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

권리구조 자체는 단순한 편입니다. 과거 2010년 설정됐던 근해안강망수산업협동조합 근저당 143,000,000원은 2011년 11월 11일 이미 말소됐습니다. 현재 예상배당에서는 국민은행 근저당, 신한카드 가압류 및 신청채권자 청구를 배당하고도 신건 매각가 167,000,000원 기준 42,456,783원이 소유자에게 남는 구조로 계산되며, 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

현재 말소기준은 2011.11.11. 국민은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 근해안강망수산업협동조합 근저당 143,000,000원은 같은 날 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2025년 신한카드 가압류 17,666,080원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 낙찰자가 인수할 권리는 확인되지 않으며, 예상배당에서도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.

② 가격 판단 — 신건 167,000,000원, 시세 판단은 보류

감정가는 167,000,000원, 현재 최저매각가도 167,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 등록된 단지는 갤러리하우스B동, 총 8세대, 사용승인일은 2010.02.04입니다. 다만 대상 면적 70.71㎡와 일치하는 실거래 비교표본이 확인되지 않아, 감정가가 최근 거래시세보다 높은지 낮은지 수치로 확정할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)

신건 167,000,000원 가정에서는 총 채권액 121,405,217원이 전액 배당되고 42,456,783원이 소유자에게 남습니다. 1회 유찰 133,600,000원에서도 채권 전액 배당 후 9,524,383원이 남으며, 2회 유찰 106,880,000원에서는 미배당 16,821,537원이 발생합니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산초등학교 남측 인근이며, 주위는 다세대주택·주상용건물·근린생활시설·아파트 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 302호로, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측 소로의 포장도로 등을 통해 접근할 수 있으며, 토지는 장방형으로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(7층 이하)·상대보호구역·성장관리권역 등에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 토지. 토지면적 296.0㎡, 지목 대, 공시지가 1,237,000원/㎡입니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
• 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 거주자·점유자, 전입관계와 임대차 유무를 반드시 확인해야 합니다.
• 말소기준 확인. 2011.11.11. 국민은행 근저당권이 말소기준이며 후순위 신한카드 가압류와 경매개시결정의 소멸관계를 원본 등기부에서 재확인하세요.
• 시세 확인. 동일 면적 실거래 비교가 확보되지 않았으므로 신건 최저가 167,000,000원을 기준으로 바로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 회차 시나리오. 1회 유찰 시 133,600,000원, 2회 유찰 시 106,880,000원이며 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
• 배당 구조. 2회 유찰 시에는 총 채권액 중 16,821,537원의 미배당이 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수로 전환되지는 않습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입관계·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “등기는 단순, 가격과 점유는 확인 필요”

이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2011년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 신한카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신건 167,000,000원부터 2회 유찰 106,880,000원까지 계산된 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 다만 감정평가에 임대관계가 미상으로 남아 있고, 대상 면적과 맞는 실거래 비교 근거가 없어 신건 가격을 싸다고 평가할 수는 없습니다. 따라서 결론은 권리구조는 양호하되, 점유 확인과 가격 검증을 마친 뒤 판단할 물건입니다.