수원지방법원 2025타경53683. 광명시 일직동 유-플래닛 어반브릭스 비동 1층 116호입니다. 집합건축물대장상 용도와 감정평가 이용상태는 판매시설이고, 감정 기준시점에는 공실상태로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사우리들테크이며 2024.05.13 매매를 원인으로 거래가액 1,050,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

권리의 기준점은 같은 날 설정된 양주축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이고, 이후 등기된 임혜빈 가압류와 국민건강보험공단·광명시·국의 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 권리 등기만 보고 “인수 없음”으로 끝낼 수 없습니다. 임차 관련 조사에서 한 건은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 별도의 주거 점유 기재는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.06.10 근저당

현 소유자 주식회사우리들테크의 소유권이전과 양주축산업협동조합 근저당 설정은 모두 2024.06.10 접수됐고, 말소기준은 을구 2번 근저당입니다. 이후 임혜빈 가압류 98,416,670원, 국민건강보험공단 압류, 광명시 압류, 국 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차·점유 분석 — 확인된 비대항력 1건, 대항력 미상 1건

주식회사 가보는 전입신고일이 2025.08.29로 말소기준일인 2024.06.10보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 500,000원, 차임은 300,000원입니다.

반면 별도로 기재된 대표자의 경우 사용관계가 주거로 표시돼 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정해서도 안 되고, 반대로 대항력이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 따라서 현재 배당 계산에서 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 있더라도, 실제 입찰 판단에서는 대항력 가능·미상 위험을 별도 보류사항으로 두어야 합니다.

③ 가격 비교 — 아파트 실거래를 그대로 시세로 쓰면 안 된다

감정가는 948,000,000원이고 신건 최저매각가도 동일합니다. 현재 소유권이전 등기에는 2024.05.13 매매 거래가액 1,050,000,000원이 기재돼 있고, 그 이전 소유권이전에는 2022.11.16 매매 거래가액 899,000,000원이 기재돼 있습니다.

별도의 실거래 비교자료에는 유-플래닛태영데시앙 거래가 존재하지만, 비교 대상 면적은 44.57㎡로 설정돼 있으면서 실제 최근 거래들은 84.86㎡·84.87㎡·84.95㎡·102.87㎡이고 면적 매칭 결과도 일치하지 않습니다. 더구나 본건은 판매시설입니다. 따라서 최근 12건 평균 1,484,833,333원이나 최저가 대비 비율 63.8%를 근거로 “본건이 시세보다 36.2% 싸다”는 식의 판단을 해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 948,000,000원 가정)

현재 계산에서는 채권 합계 878,416,670원이 전액 배당되고 부족액은 0원이며, 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 국세·지방세 당해세와 대항력 판정이 끝나지 않은 점유관계가 반영되면 실제 배당·인수 판단은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 커지지만 인수액 0 계산은 유지

1회 유찰 시 예상 매각가는 758,400,000원, 2회 유찰 시 606,720,000원입니다. 후순위 미배당은 각각 130,000,670원, 280,163,870원으로 증가합니다. 등기상 후순위 채권의 미배당이 매수인 인수로 전환되는 구조는 아니어서 계산상 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 그러나 앞서 확인한 미상 점유의 대항력 문제는 이 배당 시나리오와 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광명역 북서측 인근으로 각종 근린생활시설·대형 판매시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 광명역이 있어 대중교통 상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 판매시설이며 감정 기준시점에는 공실상태입니다.
• 도로. 남동측 약 50m, 남서측 약 30m, 북동측 약 25m 포장도로와 연계됩니다.
• 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구이며 공시지가는 6,079,000원/㎡입니다.
• 규제. 토지거래계약에관한허가구역 관련 지정 내용이 기재돼 있습니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 미상 점유 최우선 확인. 주거 사용의 대표자에 대해 전입일·보증금·실제 점유개시 시점을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
• 배당 계산 0원과 실제 인수 위험 구분. 현재 계산상 인수액은 0원이지만 미상 점유자의 권리까지 0원으로 확정됐다는 뜻은 아닙니다.
• 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·광명시·국 압류가 있고 당해세 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
• 판매시설 기준 가격 검토. 비교자료의 아파트 거래 12건은 면적 매칭이 되지 않으므로 판매시설의 별도 임대·매매 사례를 확인해야 합니다.
• 공실 여부 재확인. 감정 기준시점에는 공실이지만 임차 관련 기재가 존재하므로 현장 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “말소는 명확하지만, 인수까지 확정된 것은 아니다”

이 사건의 등기 권리관계는 비교적 선명합니다. 2024.06.10 양주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 주식회사 가보 역시 2025.08.29 전입으로 대항력이 없습니다.

하지만 한 단계 더 들어가면 결론은 보수적으로 바뀝니다. 별도의 주거 점유 기재는 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없고, 국세·지방세 압류도 존재합니다. 게다가 제시된 최근 실거래 12건은 본건 판매시설과 면적이 일치하지 않아 63.8%라는 숫자를 가격 메리트로 곧바로 해석할 수도 없습니다. 따라서 등기 말소 구조는 양호하지만, 점유·세금·가격 검증이 끝나기 전에는 안전형으로 확정하기 어렵습니다.