수원지방법원 2025타경53705. 시흥시 정왕동 삼성아파트 108동 1층 103호입니다. 현재 등기에는 근저당권이 없고 압류도 없으며, 2025.11.19. 최진호의 강제경매개시결정이 현재 사건의 말소기준으로 잡혀 있습니다. 등기권리만 보면 매각으로 소멸할 구조가 단순하지만, 점유관계는 그렇지 않습니다. 박영준의 전입일은 2023.07.03.으로 말소기준보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고 보증금과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
가격 역시 신건에 유리하지 않습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 277,333,333원, 최신 거래는 2026.08. 272,000,000원인데 현재 최저가는 302,000,000원입니다. 최근 시세 대비 비율이 108.9%이고, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세도 -8.5%입니다. 전체 기간 평균보다 최근 거래를 우선하면, 신건 가격에는 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53705 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1872-5 삼성아파트 108동 1층103호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 73.994㎡ · 10층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 시남기 (2004.02.20. 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 302,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최진호 / 22,490,903원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 핵심
과거 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 이미 말소된 이력이 많고, 현재 등기상 근저당권과 압류는 없습니다. 현재 사건에서는 2025.11.19. 강제경매개시결정이 말소기준이며 그 자체는 매각으로 소멸합니다. 다만 박영준의 전입일 2023.07.03.이 그보다 앞선다는 점이 권리분석의 핵심입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 매수인 승계액은 확정할 수 없습니다.
임차인·점유 관계
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영준 · 108동 103호 | 2023.07.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 입주자 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 최근 거래를 보면 신건 가격이 높다
삼성아파트는 320세대, 1996.04.15. 준공 단지입니다. 비교 면적은 73.99㎡대로 일치합니다. 전체 12건 평균은 296,583,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 277,333,333원과 최신 거래 272,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 가격 추세가 -8.5%이기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 73.99㎡ | 1 | 272,000,000원 |
| 2026.05 | 73.99㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2025.10 | 73.99㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2025.04 | 73.99㎡ | 10 | 276,000,000원 |
| 2025.03 | 73.99㎡ | 5 | 324,000,000원 |
| 2024.10 | 73.99㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2024.09 | 73.99㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2024.08 | 73.99㎡ | 6 | 303,000,000원 |
| 2024.06 | 73.99㎡ | 9 | 295,000,000원 |
| 2024.06 | 73.99㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2023.08 | 73.99㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2023.06 | 73.99㎡ | 10 | 299,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.99㎡ | 3건 | 277,333,333원 |
현재 최저가 302,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.9%입니다. 최신 거래는 2026.08. 같은 1층에서 272,000,000원에 이루어졌습니다. 전체 평균 대비 비율도 101.8%이지만, 하락 추세에서는 전체 평균보다 최근 거래가 더 중요합니다. 따라서 현재 신건 가격은 최근 시세 이상이며 가격 메리트 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,028,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 최진호 | 22,490,903원 | 22,490,903원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 274,481,097원 |
이 배당 계산에서는 신청채권자 청구액이 전액 배당되고 소유자 잔여가 발생합니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 점유자의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥중학교 북동측 인근에 위치하며 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트(피.씨)조 박공 슬래브지붕 10층 건 내 1층 103호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역이며, 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한합니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용되는 장방형 토지이며 공시지가는 1,652,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
- 환금성. 320세대 단지이고 최근 동일 면적 거래가 이어지고 있으나, 최근 12개월 평균은 277,333,333원이며 최근 가격 추세는 -8.5%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박영준의 실제 점유 확인. 전입일 2023.07.03.이 말소기준 2025.11.19.보다 앞섭니다. 실제 점유와 임대차관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 매수인이 승계할 금액을 현재 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 미배당 보증금 규모를 판단하는 핵심 자료입니다.
- 별도 주거 점유 확인. 성명이 특정되지 않은 주거 점유 기재가 있으므로 박영준과 동일한 점유인지 별개인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 296,583,333원보다 최근 12개월 평균 277,333,333원과 최신 272,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간과 이전 구간의 추세가 -8.5%이므로 과거 고가 거래를 근거로 현재 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 관리비·세금 확인. 실제 배당표에 반영되지 않은 비용과 채권이 있는지 원본 서류와 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건인데 최근 시세 이상, 점유위험도 미확정”
이 물건은 등기만 보면 단순합니다. 현재 근저당권과 압류가 없고 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론은 등기만으로 끝나지 않습니다. 박영준의 2023.07.03. 전입이 2025.11.19. 말소기준보다 앞서 있고 보증금·확정일자가 미상이며, 별도의 주거 점유 기재도 있습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
가격도 보수적으로 볼 이유가 분명합니다. 최근 12개월 평균은 277,333,333원, 최신 동일 1층 거래는 272,000,000원인데 신건 최저가는 302,000,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 108.9%이고 시장 추세도 -8.5%입니다. 즉 최근 시세보다 높은 신건 가격에, 임차보증금 인수위험까지 아직 미확정된 물건입니다. 권리관계의 추가 확인 없이 가격만 보고 접근할 사건이 아닙니다.
