수원지방법원 2025타경53713. 안산시 단원구 성곡동 안산엠티비타워오피스텔 10층 1016호입니다. 현재 소유자는 한병상이며 2022.10.14. 매매를 원인으로 2022.10.19. 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 131,979,770원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 경매가 아니라 대항력 임차권과 그 뒤 제출된 대항력포기서의 조합입니다.
한국토지주택공사 명의 주택임차권은 임대차계약일 2022.12.14., 확정일자 2022.12.15., 주민등록일 2023.01.02., 점유개시일 2023.01.04.로 등기돼 있고 보증금은 110,000,000원입니다. 강제경매개시결정일 2025.11.13.보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차권이라 원래라면 유찰로 낙찰가가 보증금 아래로 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 그러나 2026.06.18. 제출된 대항력포기서가 이 구조를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53713 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 848-8 안산엠티비타워오피스텔 10층 1016호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 엠티브이1로 52 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 10층 1016호 · 조사일 현재 폐문부재 |
| 소유자 | 한병상 · 2022.10.14. 매매 · 2022.10.19. 소유권이전 · 거래가액 131,979,770원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 112,748,492원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘대항력 포기’
등기부상 선언된 말소기준은 2025.11.13. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2025.01.13. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 원래 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다. 보증금 110,000,000원, 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조였습니다.
| 신고 명의 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 성격 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 110,000,000원 | 원래 有 2026.06.18 포기 | 있음 | 보증기관 | 0원* |
이 신고는 보증기관 성격의 승계성 신고로 분류되므로 보증금을 별도의 실제 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다. 이 기준에서 실제 임차인은 0명이며, 권리분석상 관리해야 할 것은 보증기관 관련 임차권 신고 1건입니다.
② 유찰 시나리오 — 원래는 인수형, 확약 반영 후 실질 0원*
보증금 110,000,000원은 현재 최저가 128,000,000원보다 낮아 신건에서는 배당으로 전액 충당되는 구조입니다. 다만 유찰되어 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 원래 계산상 매수인 인수액이 발생합니다. 제공된 회차별 계산에서는 1회 유찰 시 9,833,600원, 2회 유찰 시 29,954,560원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 신청채권 미배당 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 128,000,000원 | 15,408,000원 | 97,340,492원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 102,400,000원 | 0원 | 112,748,492원 | 9,833,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 81,920,000원 | 0원 | 112,748,492원 | 29,954,560원 | 0원* |
* 룰상 인수액은 대항력 임차권이 그대로 유지된다는 전제의 회차별 계산값입니다. 그러나 2026.06.18. 제출된 대항력포기서에는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있어 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 112,748,492원 | 15,408,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 110,000,000원이 우선배당되고, 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 15,408,000원이 배당되어 97,340,492원의 미배당이 남는 계산입니다. 신청채권의 미배당과 매수인 인수는 별개이며, 대항력포기서 반영 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 조사일 현재 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 10층 건물 중 최상층인 10층 1016호입니다. 현장조사 당시 폐문부재 상태였습니다.
- 주위환경. 온누리운동장 남동측 인근, 준공업지역 내 오피스텔·근린생활시설·공장이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통 정도로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 약 20미터, 12미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 지역지구. 도시지역·준공업지역·시화국가산업단지·반월특수지역·지원시설구역·성장관리권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 826.7㎡, 지목은 대, 공시지가는 1,799,000원/㎡이며 인접필지와 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력포기서 원본 확인. 2026.06.18. 제출된 서류의 당사자·대상 임차보증금·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 매각기록 원본에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.11. 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 등기부와 관련 서류에서 확인하세요.
- 점유 확인. 감정평가 조사 당시 폐문부재였고 임대관계도 미상으로 조사됐으므로 실제 현황과 인도 대상을 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 128,000,000원 자체만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 점유·관리비 관련 부담은 원본자료로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·대항력포기서 및 최신 등기 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 있었지만, 포기서가 결론을 바꾼다”
등기 순서만 보면 이 물건은 조심해야 합니다. 보증금 110,000,000원의 임차권이 2025.11.13. 강제경매개시결정보다 앞서 있고 대항력과 우선변제권도 갖췄기 때문입니다. 실제로 유찰 시나리오에서는 원래 계산상 매수인 인수액이 9,833,600원, 29,954,560원까지 발생합니다.
하지만 2026.06.18. 제출된 서류에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 명확히 기재돼 있습니다. 그래서 이 임차권에 관한 결론은 실질 인수 0원*입니다. 권리의 큰 고비는 넘어갔지만, 가격 측면에서는 현재 시세를 입증할 비교자료가 없으므로 감정가 128,000,000원을 곧바로 ‘싼 가격’으로 평가해서는 안 됩니다. 권리는 포기서 확인 후 통과, 가격은 별도 검증. 이 사건의 핵심입니다.
