대구지방법원 2025타경606. 경주시 동천동 익수수아파트 2층 202호입니다. 김성심이 2010년 거래가 170,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 연일농업협동조합의 채권최고액 66,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 남포항농업협동조합 근저당권 45,000,000원, 진광호 근저당권 50,000,000원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

가격은 신건 최저가 180,000,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 193,750,000원보다 낮습니다. 다만 전체 12건의 실거래 최저가도 180,000,000원이고 최근 거래 흐름은 과거 구간보다 4.8% 하락했습니다. 전체 평균 200,250,000원에는 230,000,000원 등 과거의 높은 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 2026년 7월 최신 거래 200,000,000원을 우선해 보수적으로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2010.02.24 설정된 연일농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 뒤에 설정된 남포항농업협동조합과 진광호의 근저당권, 2025.12.12 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2009년 압류와 가등기, 2010년 이후의 과거 압류·가압류·경매개시결정, 최영준·김삼달 근저당권 및 2008년 연일농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 시세 비교 — 최근 평균 아래지만 하락 추세

익수수아파트의 면적 대응 실거래 12건입니다. 최근 12개월에 해당하는 4건의 평균은 193,750,000원이고, 가장 최신인 2026년 7월 거래는 200,000,000원입니다.

현재 최저가이자 실질취득액인 180,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.9%입니다. 최근 평균보다 낮기는 하지만, 12건의 전체 실거래 범위 180,000,000원~230,000,000원 중 최저 수준과 동일합니다. 특히 최근 가격 추세가 -4.8%이므로 전체 평균 200,250,000원만 보고 가격 메리트를 크게 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)

채권최고액 기준 담보권 합계 161,000,000원이 모두 배당되고 소유자 잔여액은 15,680,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

유찰되면 담보권자의 미배당액은 증가하지만 이는 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경희학교 북측에 있으며, 주변은 중·소규모 아파트와 다세대주택, 단독주택, 주택지대 내 근린생활시설이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입은 편리하고 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2008.12.10입니다. 승강기, 도시가스 개별난방, 위생·급배수·급탕 및 소화설비가 있습니다.
• 도로. 북동측 폭 10m, 남동측과 남측 폭 8m, 북서측 폭 6m 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 735,100원/㎡입니다. 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역에 포함되거나 저촉됩니다.
• 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 60세대 단지이며 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 4건이고 최근 가격 추세는 -4.8%이므로 매도 시 거래 속도와 가격 변동성을 함께 점검해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 잠금장치와 점유자 부재로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 전입세대, 외국인체류확인, 점유자와 명도 대상을 입찰 전에 대조해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 내부 조사를 하지 못해 통상적인 관리상태를 전제로 감정했습니다. 실제 내부 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 200,250,000원보다 최근 12개월 평균 193,750,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름이 과거 구간보다 4.8% 낮습니다. 최저가가 최근 평균의 92.9%라는 이유만으로 가격 가점을 과도하게 주지 않아야 합니다.
• 2층 개별성 검토. 비교 거래의 면적과 층이 서로 다르므로 본건의 2층 조건과 실제 내부 상태를 응찰가에 반영해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부는 관리주체와 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순, 판단의 핵심은 현장과 하락 추세

이 물건은 2010년 연일농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 등기상 인수액도 0원입니다. 최저가 180,000,000원은 최근 12개월 평균 193,750,000원보다 낮고 최신 거래 200,000,000원 아래에 있습니다. 다만 전체 실거래의 최저 수준과 같고 최근 추세가 -4.8%이므로 큰 폭의 저가로 단정하기는 어렵습니다.

결국 확인할 것은 현장입니다. 잠금장치와 점유자 부재로 임대관계 및 내부 상태를 조사하지 못했으므로 전입·점유·명도와 수리비를 확인한 뒤 가격 여유를 판단해야 합니다. 등기 권리는 합격, 가격은 보수적으로, 점유와 내부는 확인 후 결정이 이 사건의 결론입니다.