수원지방법원 2025타경53771. 안산시 상록구 본오동 957-6, 4층 다세대주택 중 1층 102호입니다. 현재 소유자는 안산개발자산관리주식회사이고, 2018.06.12. 매매로 130,000,000원에 취득한 이력이 확인됩니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 2024.11.19. 등기된 주택임차권입니다. 임차보증금은 114,500,000원이고 주민등록일자는 2020.11.04., 점유개시는 2020.11.09.로 강제경매개시결정 2025.11.18.보다 앞섭니다.
그대로라면 선순위 대항력 임차권의 인수 가능성을 먼저 계산해야 합니다. 하지만 이 사건은 서울보증보험 주식회사가 양도 전 임차인 한국토지주택공사와 관련해 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다”는 내용의 대항력포기서를 2026.04.01. 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53771 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 957-6 1층102호 · 세류로2안길 15 |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 4층 건물 중 1층 102호 |
| 사용승인 | 2002.10.14 |
| 소유자 | 안산개발자산관리주식회사 · 2018.06.12. 매매 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 119,114,506원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 포기서가 핵심
2003년 한국양봉농업협동조합 근저당과 2006년 강진군수산업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 중심은 을구 5번 한국토지주택공사 주택임차권과 2025.11.18. 서울보증보험 주식회사 강제경매개시결정입니다. 데이터상 경매개시결정이 말소기준으로 선언돼 있고, 그 이후 2026.06.25. 동안산세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차권 분석 — 대항력은 있었지만 실질 인수는 해소
| 권리자 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주택 전부 | 114,500,000원 | 有 주민등록 2020.11.04. | 有 확정일자 · 배당요구 | 보증기관 승계 |
임대차계약은 2020.10.16. 1차, 2022.09.26. 2차이고 보증금은 114,500,000원입니다. 주민등록일자 2020.11.04., 점유개시일자 2020.11.09., 확정일자는 2020.10.19. 및 2022.09.26.입니다. 배당요구도 2024.11.19. 이뤄져 원래 권리구조만 보면 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차권입니다.
참고로 대항력 포기를 반영하지 않은 회차별 계산상 인수액은 1회 유찰 시 7,234,400원, 2회 유찰 시 28,798,240원으로 표시됩니다. 그러나 2026.04.01. 제출된 포기서가 이 임차권에 적용되므로 실질 판단은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 89.5%지만 표본의 질이 약하다
안산빌라트의 확인 거래는 1건입니다. 대상 면적은 65.21㎡인데 거래 면적은 72.91㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 거래시점도 2022.03이라 2026.08.27. 매각기일과 간격이 큽니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 72.91㎡ | 3 | 153,000,000원 |
| 참고값 | 65.21㎡ 대상 | 1건 | 153,000,000원 |
최저가 137,000,000원은 이 거래가 153,000,000원의 89.5%입니다. 숫자만 보면 할인돼 보이지만, 최근 12개월 평균도 실제로는 이 1건을 기준으로 잡혀 있고 대상 면적과 거래 면적도 맞지 않습니다. 따라서 “시세보다 확실히 싸다”라고 단정할 근거는 부족합니다. 최근 거래량이 1건뿐인 8세대 다세대라는 점도 환금성 판단에서 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,718,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 114,500,000원 | 114,500,000원 |
| 2. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 119,114,506원 | 19,782,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
137,000,000원 가정에서 서울보증보험 주식회사 청구액 중 99,332,506원이 미배당으로 남고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 보증기관 승계 관계가 있으므로 실제 배당 순위와 귀속은 권리 승계 서류를 함께 대조해야 합니다. 매수인 실질 인수는 대항력포기서 반영 시 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이호초등학교 남측 인근이며 공동주택·근린생활시설·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트평지붕 4층 건물로 사용승인일은 2002.10.14.입니다.
- 도로. 북측으로 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 이호초등학교 절대보호구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 253.1㎡, 공시지가 1,477,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 안산빌라트는 8세대이고 확인된 거래는 1건이라 아파트 대단지보다 거래 표본이 얇습니다.
- 건축상태. 위반사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력포기서 원본 확인. 2026.04.01. 제출 문서에서 대항력 포기와 보증금 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 승계 관계 확인. 한국토지주택공사와 서울보증보험 주식회사 사이의 양도·승계 관계를 확인해 보증금 권리를 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 가격 재확인. 153,000,000원 거래는 2022.03 단 1건이며 대상 면적과 불일치합니다. 현재 본오동 유사 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 압류 확인. 2026.06.25. 동안산세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
- 배당 확인. 현재 가정에서 서울보증보험 주식회사 미배당액은 99,332,506원입니다. 실제 배당표와 승계 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해결”과 “가격 매력”은 별개
이 사건의 첫 관문은 보증금 114,500,000원의 선순위 임차권입니다. 주민등록과 점유가 경매개시보다 앞서 원래라면 매수인 인수 가능성을 무겁게 봐야 하지만, 2026.04.01. 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 제출돼 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
반면 가격 판단은 간단하지 않습니다. 최저가 137,000,000원은 확인 실거래 153,000,000원의 89.5%지만, 그 거래가 2022.03 단 1건이고 면적도 다릅니다. 따라서 권리는 포기서 확인 시 통과, 가격은 최근 현장 시세 확인 전까지 보수적으로 보는 편이 맞습니다. 이 물건의 핵심은 낮아 보이는 비율보다 대항력포기서의 효력과 현재 다세대 매매가를 함께 검증하는 데 있습니다.
