수원지방법원 2025타경53776. 시흥시 미산동 경신아파트 가동 5층 509호입니다. 감정 이용상태도 아파트이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 5층입니다. 현재 등기상 소유자는 이명구이고, 2023년 11월 3일 상속을 원인으로 2024년 6월 3일 소유권이전등기가 접수됐습니다.
권리 쪽에서는 임차인 신고가 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 모든 회차에서 0원입니다. 다만 등기 흐름은 단순한 단일 근저당 구조가 아닙니다. 과거 농협계 근저당과 한 차례 경매가 있었고, 2025년 5월에는 엠캐피탈대부의 83,000,000원 근저당과 5,000,000원 전세권이 설정된 뒤, 2025년 11월 근저당권·전세권의 이전 및 근질권 설정이 이어졌습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘저렴한 경매’가 아니라 현재 회차 가격이 최근 실거래 흐름과 얼마나 벌어져 있는가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53776 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 미산동 64 경신아파트 가동 5층509호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 미산로 85-2 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 57.67㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 중 5층 |
| 소유자 | 이명구 · 2023.11.03 상속 · 2024.06.03 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 60,439,123원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 인수액 0, 등기 변동은 복합적
임차인 신고는 없습니다. 배당 시나리오에서도 현 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다. 제공된 권리판정상 기준 시점은 2025.11.19 임의경매개시결정이며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
등기 이력상 2009년 소래농업협동조합 24,000,000원 근저당과 2013년 북시흥농업협동조합 24,000,000원 근저당은 2025년 5월 15일 해지됐습니다. 2025년 5월 14일에는 엠캐피탈대부 명의의 채권최고액 83,000,000원 근저당과 전세금 5,000,000원 전세권이 설정됐고, 이후 2025년 11월 28일 한마음에이엠씨로의 권리이전과 제이비우리캐피탈의 83,000,000원 근질권 설정이 이어졌습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 내려오는데 신건은 1.46억
경신아파트는 186세대, 사용승인일은 1992.09.29입니다. 전용 57.67㎡를 중심으로 확인된 12건의 전체 평균은 121,875,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 113,000,000원, 최신 거래는 2025년 12월 105,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 57.67㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2025.11 | 58.95㎡ | 4 | 123,000,000원 |
| 2025.11 | 57.67㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2025.07 | 57.67㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2025.04 | 57.67㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2025.02 | 57.67㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2024.12 | 57.67㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2024.10 | 58.95㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2024.04 | 58.95㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2024.02 | 58.95㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2023.11 | 57.67㎡ | 4 | 154,500,000원 |
| 2023.06 | 57.67㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 113,000,000원 |
신건 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 평균 113,000,000원의 129.2%입니다. 최신 거래 105,000,000원보다도 41,000,000원 높습니다. 더 중요한 것은 추세입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 13.6% 낮아진 흐름으로 집계돼 있습니다. 전체 12건 평균 121,875,000원만 보더라도 최저가는 119.8% 수준이므로, 어느 기준으로도 현 신건을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,844,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 143,156,000원 |
예상배당 계산상 채권자 배당액은 0원으로 반영돼 있고, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여는 143,156,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 유찰돼야 최근 시세에 접근
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 146,000,000원 | 143,156,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 116,800,000원 | 114,364,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 93,440,000원 | 91,358,080원 | 0원 |
현재 146,000,000원에서는 최근 12개월 평균보다 가격이 크게 높습니다. 1회 유찰 가정가 116,800,000원은 최근 평균 113,000,000원에 가까워지지만 여전히 높고, 2회 유찰 가정가 93,440,000원에서야 최근 평균과 최신 거래 아래로 내려옵니다. 최근 시세 하락 흐름을 고려하면 신건 가격을 기준으로 메리트를 판단하면 안 되는 물건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현역(서해선) 북동측 근거리에 위치하며 주변은 농경지, 중소형공장, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 5층 509호로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이새시 이중창호입니다.
- 설비. 급배수시설·위생시설·도시가스 난방시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 도시지역·제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,696,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택거래에 한함)에 포함됩니다.
- 단지 규모. 경신아파트는 186세대이며 사용승인일은 1992.09.29입니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균 113,000,000원으로 과거 거래군 대비 13.6% 낮아져 하락 추세가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 볼 것. 전체 평균 121,875,000원보다 최근 12개월 평균 113,000,000원과 최신 거래 105,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 신건 프리미엄 경계. 최저가 146,000,000원은 최근 평균의 129.2%로, 권리가 안전하다는 이유만으로 가격 가점을 줄 구간이 아닙니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거보다 13.6% 낮아졌으므로, 과거 150,000,000원대 거래를 현재 적정가의 중심값으로 쓰기 어렵습니다.
- 등기 변동 확인. 2025년 5월 근저당·전세권 설정 후 2025년 11월 권리이전과 근질권 설정이 이어졌으므로 입찰 전 최신 등기사항을 다시 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 현장과 최신 매각서류로 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “129.2%”가 더 중요하다
이 물건의 권리상 장점은 분명합니다. 임차인 신고가 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 경매 투자의 결과는 권리만으로 결정되지 않습니다. 최근 12개월 평균은 113,000,000원, 최신 거래는 105,000,000원인데 현 최저가는 146,000,000원입니다. 여기에 최근 거래 추세도 -13.6%입니다.
따라서 현 회차는 “권리는 통과, 가격은 보류”가 맞습니다. 신건 최저가가 최근 시세보다 29.2% 높은 상태에서 인수 0원만 보고 들어갈 이유는 약합니다. 1회 유찰 가정가 116,800,000원에서도 최근 평균보다 조금 높고, 2회 유찰 가정가 93,440,000원에서야 최근 거래 범위 아래로 내려옵니다. 이 사건의 승부처는 권리 해석보다 하락 중인 실거래와의 가격 격차입니다.
