수원지방법원 2025타경53822. 안산시 상록구 부곡동 삼성리츠빌 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 정순옥이며 2021.04.22. 매매를 원인으로 2021.04.23. 소유권을 취득했고 거래가액은 157,000,000원입니다. 이번 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 157,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 소유권이나 후순위 가압류가 아니라 정민철 임차인입니다. 임대차계약일은 2021.03.13., 확정일자는 2021.03.16., 점유개시는 2021.03.26., 주민등록일은 2021.03.29.입니다. 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류 2021.08.18.보다 앞서므로 대항력이 인정되고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53822 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 682-10 삼성리츠빌 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 성호로15안길 10-15 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트조 5층 중 3층 302호 |
| 소유자 | 정순옥 (2021.04.23. 소유권이전 · 거래가액 157,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 중요한 ‘확약’
말소기준권리는 2021.08.18. 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 임차인 정민철은 전입 2021.03.29., 확정일자 2021.03.16.로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인입니다. 2023.05.26.에는 보증금 157,000,000원의 주택임차권도 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 그러나 확약으로 실질 인수 0
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정민철 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.29. | 2021.03.16. | 157,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 확약 포기 |
정민철은 실제 임차인 1명이며 배당요구도 했습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 아닙니다. 권리 원칙만 놓고 보면 대항력 있는 보증금 157,000,000원이므로 낙찰가가 보증금 아래로 내려갈 경우 미배당액 인수 문제가 생길 수 있지만, 이 사건은 위 확약이 해당 임차인에게 직접 적용됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 실제 판단을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 187,000,000원 | 0원 | 0원 | 187,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 149,600,000원 | 10,294,400원 | 0원 | 149,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 119,680,000원 | 39,795,520원 | 0원 | 119,680,000원 |
10,294,400원·39,795,520원은 대항력 임차인의 미배당액을 기계적으로 인수한다고 계산한 회차별 수치입니다. 이 사건은 2026.04.21. 확약으로 해당 임차인이 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 실제 권리분석에서는 정민철 관련 실질 인수를 0원으로 적용합니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,418,000원 |
| 1. 임차인 정민철 보증금 | 157,000,000원 | 157,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 13,980,181원 | 13,980,181원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 프라미스대부 | 6,696,595원 | 6,696,595원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 157,000,000원 | 5,905,224원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오 기준입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 실제 배당액과 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다. 정민철의 실질 인수는 2026.04.21. 확약을 반영해 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 부곡동 부곡초등학교 남측 인근. 주위는 다세대주택·단독주택·점포·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물의 3층 302호이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대지 259.4㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,614,000원/㎡입니다. 남서측으로 소로3류와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·상대보호구역·성장관리권역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 삼성리츠빌(682-10)은 7세대, 2007.11.05. 준공입니다. 실거래 비교자료가 없어 매각가격의 시장 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.21. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 실제 매각물건명세서 원본에 동일하게 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 정민철은 보증금 157,000,000원, 전입 2021.03.29., 확정일자 2021.03.16.의 선순위 임차인이므로 확약이 권리판단의 핵심입니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단 압류와 안산시·부천시 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당을 정확히 계산할 수 있습니다.
- 가격 확인. 최근 12개월 평균·최신 실거래가 확인되지 않으므로 감정가 187,000,000원을 시세로 간주하지 말고 주변 다세대 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 낙찰 후 확약 내용에 따라 2023.05.26. 등재된 정민철의 주택임차권 말소 절차가 실제로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·세금 교부청구 내역을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건은 첫 화면만 보면 부담스럽습니다. 보증금 157,000,000원의 정민철 임차인이 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 확정일자와 임차권등기까지 갖췄기 때문입니다. 통상 이런 구조는 유찰될수록 미배당 보증금이 커져 낙찰자가 인수할 위험을 먼저 계산해야 합니다.
하지만 이 물건에는 결정적인 후속 문서가 있습니다. 2026.04.21. 확약서에서 해당 임차인 측이 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 돌려받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 그래서 정민철 관련 실질 인수는 0원입니다. 현재 신건 187,000,000원에서 실질취득도 187,000,000원입니다.
다만 권리위험이 해소됐다는 것과 가격이 싸다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 없어 187,000,000원이 시세 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 국세·지방세 압류도 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 결론은 “임차인 인수는 확약으로 해소, 가격은 검증 필요”입니다.
