수원지방법원 2025타경53823. 시흥 정왕동 서해2차아파트 203동 304호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방3, 욕실2, 주방/식당, 거실, 발코니, 현관 구조입니다. 현재 소유자는 이창원으로 2018년 7월 13일 거래가액 193,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행이 채권최고액 176,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 신한은행 근저당이 말소기준이며, 이후의 애큐온저축은행 근저당과 신한카드·신한은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 측면에서는 매수인이 떠안을 등기상 권리가 없고 임차인도 확인되지 않아 구조가 단순합니다. 다만 가격은 별도로 봐야 합니다. 신건 최저가 281,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 276,312,500원보다 높고, 전체 12건 평균 273,958,333원보다도 높습니다. 최근 실거래 추세는 +2.6%로 하락 흐름은 아니며, 2026년 8월 최신 거래 288,500,000원보다는 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53823 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1886-4 서해2차아파트 203동 3층304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 62.26㎡ · 방3·욕실2·주방/식당·거실·발코니·현관 · 10층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 이창원 (2018.07.13. 거래가액 193,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 281,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 주식회사 애큐온저축은행 / 107,759,903원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 없음. 현재 권리분석의 기준은 2018.07.13. 설정된 신한은행 근저당권 176,400,000원입니다. 2022.07.27. 애큐온저축은행 근저당 114,000,000원, 2024년 신한카드 가압류 7,004,506원과 신한은행 가압류 24,241,311원, 2025.11.24. 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 존재하므로 매각으로 소멸합니다. 2021년 티엔에스대부 관련 근저당·전세권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 높고, 최신 거래보다는 낮다
서해2 단지의 동일면적 62.26㎡ 실거래 12건은 245,000,000원부터 298,000,000원까지 분포합니다. 전체 12건 평균은 273,958,333원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 8건 평균은 276,312,500원, 최신 거래는 2026년 8월 288,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 62.26㎡ | 9 | 288,500,000원 |
| 2026.07 | 62.26㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 62.26㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2026.06 | 62.26㎡ | 7 | 273,000,000원 |
| 2026.04 | 62.26㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2026.03 | 62.26㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2025.12 | 62.26㎡ | 5 | 298,000,000원 |
| 2025.09 | 62.26㎡ | 10 | 276,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 62.26㎡ | 8건 | 276,312,500원 |
현재 최저가 281,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.7%입니다. 따라서 평균 시세 대비 할인된 신건이라고 평가할 수는 없습니다. 반면 최신 거래 288,500,000원보다는 7,500,000원 낮습니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 2.6% 높은 흐름이므로 하락장 보정으로 가격을 더 낮게 평가해야 하는 상황도 아닙니다. 결론적으로 권리는 안전하지만 가격 메리트는 제한적인 신건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,734,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 176,400,000원 | 176,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 114,000,000원 | 99,866,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,004,506원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사신한은행 | 24,241,311원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 321,645,817원 중 예상 배당액은 276,266,000원이며, 미배당은 45,379,817원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 281,000,000원 | 45,379,817원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 224,800,000원 | 100,793,017원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 179,840,000원 | 145,123,577원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰은 권리 위험을 키우는 요소라기보다 가격 조건을 낮추는 방향으로 작용합니다. 다만 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 0.7회입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서해고등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 10층 건물 내 3층 304호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방·방화설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역이며, 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한합니다.
- 토지. 공시지가 1,527,000원/㎡, 평지의 사다리형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 단지. 서해2는 570세대, 준공일은 1998.07.25이며 동일면적 실거래가 확인됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 276,312,500원과 최신 거래 288,500,000원을 우선 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 3층 가격 차이 확인. 실거래 표본의 층별 가격 차이가 있으므로 동일면적이라도 3층의 실제 매매 가능 가격을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조도가 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성됐으므로 실제 현황이 다를 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 상태와 실제 인도 가능 여부를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 45,379,817원이 있어도 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권 미회수와 낙찰자 인수는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 강점은 분명합니다. 2018년 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 신건 최저가 281,000,000원이 최근 12개월 평균 276,312,500원을 웃돕니다. 최근 추세가 +2.6%이고 최신 거래가 288,500,000원이라는 점은 방어 요소지만, 현재 가격 자체를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 정도는 아닙니다. 권리는 합격, 가격은 비교 후 결정. 이 물건의 핵심은 권리 위험보다 실제 3층의 적정 매매가를 얼마나 정확히 잡느냐입니다.
