수원지방법원 2025타경53840. 시흥시 조남동 ‘시흥목감레이크타운’ 8층 817호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이승빈이며 2019.04.12 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 191,373,440원으로 등기돼 있습니다. 당시 국민은행 근저당권 채권최고액 132,000,000원이 설정됐지만 2020.06.01 해지·말소됐고, 2024.04.02 시흥시 압류도 2024.04.09 해제돼 말소됐습니다.
따라서 현재 사건의 난점은 등기부의 담보권이 아닙니다. 데이터상 말소기준은 2025.11.24 강제경매개시결정인데, 임차인 김기영은 그보다 훨씬 앞선 2020.06.01 전입입니다. 여기에 2025.04.28 확정일자, 2025.11.21 배당요구까지 확인돼 대항력과 우선변제권이 함께 표시돼 있습니다. 다만 보증금 액수가 확인되지 않아 낙찰 후 인수할 미배당액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53840 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 조남동 652-2 시흥목감레이크타운 8층 817호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정 이용상태도 오피스텔 |
| 소유자 | 이승빈 (2019.04.12 소유권이전 · 거래가액 191,373,440원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김기영 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 말소, 임차인이 핵심
최초 신탁등기는 소유권 이전 과정에서 말소됐고, 국민은행 근저당도 2020.06.01 해지됐습니다. 시흥시 압류 역시 2024.04.09 해제돼 현재 남아 있는 선순위 압류로 보기는 어렵습니다. 따라서 2025.11.24 경매개시결정이 이 사건의 말소기준으로 제시돼 있으며, 그보다 앞서 전입한 김기영의 임차권이 실질적인 권리분석 포인트입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有·우선변제 有, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기영 | 817호 · 주거 | 2020.06.01 | 2025.04.28 | 미상 | 2025.11.21 | 대항력 有 우선변제 有 승계 미상 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 김기영은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차인으로 기재돼 있습니다. 전입일이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 문제는 보증금입니다. 보증금이 없으면 배당순위별 회수액도, 미배당 보증금도, 매수인의 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
③ 가격·회차 분석 — 최저가보다 ‘미배당 보증금’이 먼저
현재 신건 최저가는 감정가와 같은 153,000,000원입니다. 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 금액이 시세보다 싸거나 비싸다고 판정할 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 대항력 임차인의 보증금이 미상이라는 점입니다. 이 사건에서는 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 되며, 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 실질취득액을 확인해야 합니다.
| 현재 회차 | 153,000,000원 · 감정가 100% · 미배당 0원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 122,400,000원 · 감정가 80% · 미배당 27,113,600원 |
| 2회 유찰 시 | 97,920,000원 · 감정가 64% · 미배당 51,242,560원 |
제공된 회차별 계산은 신청채권자 청구액 147,000,000원을 기준으로 한 것입니다. 1회 유찰 시 청구액 중 27,113,600원, 2회 유찰 시 51,242,560원이 미배당으로 늘어납니다. 그러나 이것을 곧바로 임차보증금 인수액이라고 볼 수는 없습니다. 신청채권과 임차보증금의 관계가 확인되지 않았기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,942,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김기영 | 147,000,000원 | 147,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,058,000원 |
현재 배당계산상 신청채권자 김기영은 청구액 147,000,000원을 전액 배당받고 소유자 잔여액은 3,058,000원입니다. 다만 임차인 김기영의 보증금 액수가 확인되지 않아 임차보증금 우선변제 및 미배당액이 별도로 반영됐다고 볼 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서는 변동요인이 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 아파트로 보아서는 안 됩니다.
- 입지. 경기도 시흥시 조남동 산현공원 북측 인근. 주변에 오피스텔·아파트단지·생활편의시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 남측으로 도로에 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 장방형 평지로 오피스텔 부지이며, 일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역에 포함됩니다.
- 도로·가격지표. 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 토지 공시지가는 4,423,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕, 위생·급배수·승강기·화재 관련 설비가 설치돼 있습니다.
- 현황 확인. 내부구조는 외부관찰 및 건축물대장 현황도면을 참조해 평가됐으므로 내부현황과 관련설비 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 원본. 김기영의 실제 보증금, 계약일, 임대차 기간과 계약 당사자를 확인해야 합니다.
- 147,000,000원 채권의 원인. 신청채권자 김기영과 임차인 김기영이 동일인으로 표시돼 있으므로 청구채권과 임차보증금의 관계를 반드시 대조하세요.
- 배당 후 미회수액. 대항력 임차인이 전액 배당받지 못한다면 남은 보증금의 매수인 승계 가능성을 계산해야 합니다.
- 현재 배당표 과신 금지. 계산상 인수 0원은 보증금이 확인되지 않은 상황을 해소하지 못합니다.
- 시세 별도 확인. 확인된 실거래 비교값 없이 감정가 153,000,000원만으로 가격 메리트를 평가하지 마세요.
- 내부 상태. 감정 과정에서 내부현황·설비를 직접 확인하지 못한 부분이 있으므로 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·임대차 관련 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “낙찰가보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 오래된 신탁·근저당·압류가 모두 정리돼 비교적 단순해 보입니다. 하지만 실제 권리분석은 정반대입니다. 말소기준보다 앞선 2020.06.01 전입 임차인이 있고, 확정일자와 배당요구까지 갖췄는데 보증금이 확인되지 않습니다. 더구나 임차인과 신청채권자가 모두 김기영으로 표시돼 있어 147,000,000원 청구채권의 성격과 임대차의 실체를 원본에서 확인해야 합니다.
따라서 이 물건은 최저가 153,000,000원만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 보증금과 실제 배당액이 확인돼야 매수인 인수액과 실질취득액을 계산할 수 있고, 그 다음에야 가격을 논할 수 있습니다. 등기 자체보다 임차관계 확인이 우선인 사건. 이 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
