수원지방법원 2025타경53857. 안산시 상록구 일동 창원빌라 지층 비01호로, 감정평가상 방3·욕실2·거실·주방/식당·발코니·현관 등으로 이용 중인 다세대주택입니다. 현재 소유자는 송희만이며 2017.11.01. 매매를 원인으로 105,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 근저당이 아니라 2021.10.20. 국의 압류입니다. 제공된 권리분석상 이 압류가 말소기준권리이고, 이후 2025.11.26. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 말소기준보다 앞선 2020.02.20. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 임대차계약일은 2017.12.11., 확정일자는 2017.12.12., 점유개시일은 2018.01.18., 주민등록일자는 2018.01.19.이며 보증금은 94,000,000원입니다. 날짜만 보면 명백한 선순위 대항력 구조입니다. 원칙 계산에서는 낙찰대금으로 보증금이 전액 배당되지 않는 회차에 미배당 보증금이 매수인 인수로 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53857 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 534-6 창원빌라 지층 비01호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 호동로4길 28 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·욕실2·거실·주방/식당·발코니·현관 · 지하1층 / 지상4층 건물 중 지층 비01호 |
| 소유자 | 송희만 · 2017.11.01. 매매 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 135,547,999원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소
2002년 설정됐던 신한은행 근저당권 54,000,000원은 2017.11.23. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 말소기준은 2021.10.20. 국의 압류입니다. 한국토지주택공사의 주택임차권은 그보다 앞서 발생해 원래는 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리이지만, 2026.04.02. 제출된 대항력포기서로 이 임차권에 관한 실질 인수위험은 0원으로 해소됩니다.
② 임차관계 — 보증기관 승계성 신고와 확약을 분리해서 본다
| 권리자 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주택전부 | 94,000,000원 | 2018.01.19 / 2017.12.12 | 대항력 우선변제 승계 |
해당 신고는 보증기관 승계성 권리로 분류되어 있으므로 보증금을 다른 임차보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 권리표상 실제 임차인으로 별도 집계되는 사람은 0명이고, 보증기관 승계성 신고가 1건입니다. 다만 감정평가 조사에는 “임차인 거주 중인 것으로 조사되었으나 자세한 임대내역은 미상”이라고 되어 있어, 현장 점유자는 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 99%지만 하락 추세까지 봐야 한다
창원빌라(534-6)는 9세대, 2002.06.04. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 대상 면적과 맞는 실거래는 2건이며, 최근 거래는 2025.01. 지층 64.93㎡ 98,000,000원입니다. 그 이전 거래는 2022.04. 3층 64.93㎡ 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 64.93㎡ | -1 | 98,000,000원 |
| 2022.04 | 64.93㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 64.93㎡ | 1건 | 98,000,000원 |
| 전체 평균 | 64.93㎡ | 2건 | 99,000,000원 |
최저가 97,000,000원은 최근 12개월 평균 98,000,000원의 99.0%입니다. 최근 거래보다 아래이기는 하지만 차이가 크지 않습니다. 더구나 최근 거래가 과거 거래 대비 -2.0%인 하락 추세이고, 거래 표본도 2건뿐입니다. 전체 평균 99,000,000원만 보고 가격 가점을 크게 주기보다는 최근 98,000,000원과 지층이라는 동일 조건을 우선 비교하는 편이 타당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 94,000,000원 | 94,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 135,547,999원 | 854,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 97,000,000원 가정 시 집행비용 2,146,000원, 임차보증금 94,000,000원, 신청채권자 854,000원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자 청구액 중 미배당액은 134,693,999원입니다. 배당표 계산상 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산성호중학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층·지상4층 건물의 지층 비01호입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,505,000원/㎡이며 토지면적은 264.7㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 9세대 규모이고 확인되는 동일 면적 거래가 2건뿐이며, 대상 호수는 지층입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력포기서 원본 확인. 2026.04.02. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 권리자를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 감정평가 조사에는 임차인 거주 정황이 있으나 자세한 임대내역은 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복계산 금지. 한국토지주택공사 관련 94,000,000원을 별도의 실제 임차보증금과 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 99,000,000원보다 최근 2025.01. 지층 거래 98,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -2.0%이므로 현재 최저가가 시세 아래라는 이유만으로 높은 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 지층 환금성. 동일 건물 거래가 적고 대상이 지층이라는 점을 향후 매도 가능성과 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 무겁지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기부만 보면 94,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에 피하고 싶은 물건으로 보일 수 있습니다. 실제로 대항력을 유지한다면 유찰될수록 미배당 보증금이 매수인 인수로 전환되는 구조입니다. 그러나 본건에는 2026.04.02. 대항력포기서가 제출돼 있고, 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용까지 확인됩니다. 따라서 해당 권리에 대한 실질 인수는 0원입니다.
가격은 감정가·최저가 97,000,000원으로 최근 지층 실거래 98,000,000원의 99.0%입니다. 시세보다 높지는 않지만 할인 폭도 크지 않습니다. 최근 추세 -2.0%, 9세대 소규모 다세대, 지층이라는 조건을 함께 고려하면 권리 해소는 긍정적이지만 가격 메리트는 제한적입니다. 결론적으로 이 물건은 “선순위 임차권 때문에 탈락”할 사건은 아니지만, 대항력포기서 원본과 현재 점유 상태를 확인한 뒤 최근 지층 실거래를 기준으로 가격을 보수적으로 판단해야 하는 사건입니다.
