대구지방법원 2025타경10551. 경주시 외동읍 구어리 11-8 소재 부동산으로, 토지는 공장용지 1,686㎡이며 준공업지역·공업용 이용상황입니다. 소유자는 주식회사동우이고, 2022.03.30. 소유권을 취득한 같은 날 국민은행 근저당 채권최고액 1,776,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 국민은행 후순위 근저당 180,000,000원과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 선명하지만 물건의 실물 구성은 단순하지 않습니다. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되며, 목록 5·6은 지분 매각입니다. 또 목록 5·6은 공부상 지목이 ‘임야’지만 현황은 ‘도로’, 목록 4 건물은 공부상 ‘철근조’이나 실제는 ‘철골조’로 조사됐습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수액보다 물건 범위·현황·환금성 검증이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10551 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 외동읍 구어리 11-8 · 경상북도 경주시 외동읍 외동농공단지길 47 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공업용 · 준공업지역 |
| 토지 | 공장용지 1,686㎡ · 완경사 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사동우 |
| 감정가 / 최저가 | 2,273,501,900원 / 2,273,501,900원 (신건) |
| 청구금액 | 540,146,186원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 특기 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 5, 6 지분 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리구조의 기준점은 2022.03.30. 국민은행 근저당 1,776,000,000원입니다. 그보다 앞선 근저당·전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후에는 국민은행 후순위 근저당 180,000,000원, 신용보증기금·경북신용보증재단·농협은행의 가압류, 국과 국민건강보험공단의 압류, 강제·임의경매개시결정이 이어지지만 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 3명 — 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우성현 | 목록 3번 | 2022.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한지원 | 목록 3, 4번 | 2025.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경순 | 목록 3~4번 | 2023.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 3명입니다. 우성현의 전입일은 2022.05.30., 김경순은 2023.05.24., 한지원은 2025.03.18.로 모두 말소기준일인 2022.03.30.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정에 따르면 세 사람 모두 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 말소기준보다 늦은 전입이라는 점 때문에 매수인에게 보증금을 인수시키는 대항력 구조로 보기는 어렵습니다.
③ 가격 판단 — 실질취득은 2,273,501,900원, 시세 비교는 보류
이 물건은 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저매각가를 기준으로 한 실질취득액도 2,273,501,900원입니다. 다만 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시되지 않아, 이 금액을 두고 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘비싸다’고 단정할 근거는 없습니다.
따라서 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 공업용 토지·건물은 토지 형상, 도로 조건, 건축물 현황, 제시외 건물, 지분 포함 여부와 실제 활용 가능성이 가격에 직접 영향을 줍니다. 이 사건에서는 특히 공부와 현황이 다른 항목까지 있어 실질취득액과 현장 가치의 대조가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,273,501,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,135,019원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,776,000,000원 | 1,776,000,000원 |
| 3. 후순위 근저당 · 주식회사국민은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 509,000,000원 | 292,366,881원 |
| 5. 가압류 · 경북신용보증재단 | 3,750,026원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 22,821,968원 | 0원 |
| 7. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 케이에프케이이오공삼유동화전문유한회사 | 540,146,186원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,031,718,180원 중 예상 배당액은 2,248,366,881원이며, 현재 회차의 채권 미배당은 783,351,299원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 2,273,501,900원 | 2,248,366,881원 | 783,351,299원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,818,801,520원 | 1,798,213,505원 | 1,233,504,675원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,455,041,216원 | 1,438,090,804원 | 1,593,627,376원 | 0원 |
이 사건에서는 유찰될수록 매각대금이 줄고 채권자 미배당은 늘지만, 제공된 각 회차 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 유찰의 효과는 ‘인수 부담 조정’이 아니라 취득가격 자체의 하락입니다. 다만 실거래 비교가 없으므로 80%나 64% 구간이 곧바로 적정가라고 볼 수는 없습니다.
⑥ 물건 특성·환금성 메모
- 용도. 토지 이용상황은 공업용, 용도지역은 준공업지역이며 토지면적은 1,686㎡입니다.
- 토지 형상. 완경사·세로장방이고 도로접면은 소로한면입니다.
- 공시지가. 210,100원/㎡입니다.
- 규제. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·준공업지역에 포함됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고 목록 5·6은 지분 매각입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 5·6은 공부상 ‘임야’지만 현황은 ‘도로’, 목록 4는 공부상 ‘철근조’이나 실제 ‘철골조’입니다.
- 환금성. 아파트처럼 동일평형 거래를 바로 대입하기 어려운 공업용 부동산이므로 개별 토지·건물 상태와 사업용 수요를 중심으로 가격을 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 범위. 일괄매각 대상과 제시외 건물의 범위를 현황도·감정평가서와 대조하세요.
- 지분 매각 확인. 목록 5·6의 정확한 지분율과 해당 토지의 실제 이용·통행 관계를 확인하세요.
- 도로 현황. 공부상 임야이나 현황 도로인 목록 5·6의 법적·사실상 이용관계를 확인하세요.
- 건물 구조. 목록 4의 공부상 철근조와 실제 철골조 차이가 이용·가치·인허가에 미치는 영향을 확인하세요.
- 점유자 확인. 우성현·한지원·김경순의 실제 점유 범위와 퇴거·인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실질취득액은 현재 2,273,501,900원이며 인수는 0원이지만, 실거래 비교자료가 없어 감정가만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 물건 범위가 승부처”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 점유자 3명 모두 전입이 말소기준보다 늦어, 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명합니다. 권리만 보면 복잡한 채권관계에 비해 낙찰자 승계 위험은 낮습니다.
하지만 투자판단은 여기서 끝나지 않습니다. 신건 최저가이자 실질취득액은 2,273,501,900원이고, 이를 직접 비교할 최근 거래자료가 없습니다. 게다가 일괄매각·제시외 건물·지분 매각·공부와 현황 차이가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 없지만, 신건 가격을 싸다고 볼 근거도 아직 없다”가 핵심입니다. 권리보다 현장과 가격 검증에서 승부가 갈리는 공업용 경매입니다.
